Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 mai 2026 — n° 25-11.199

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 27 novembre 2024) et les productions, par acte du 26 juillet 1985, la commune de [Localité 1] (la commune) a cédé à M. [S], propriétaire d'une parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1], une parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 2], détachée avec la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3], dont elle a conservé la propriété, d'une parcelle plus grande. Une maison à usage d'habitation composée, outre de locaux en rez-de-chaussée, de locaux à l'étage desservis par un escalier, dont l'accès se fait par la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3], est édifiée sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] et l'acte de vente institue une servitude de passage dans les termes suivants : « Les parties conviennent d'un commun accord, de créer une servitude de passage de deux mètres de largeur sur onze mètres de longueur environ, sur le terrain restant la propriété du vendeur. Cette servitude de passage s'exercera perpétuellement pour permettre l'accès à une maison appartenant à l'acquéreur aux présentes et attenante au terrain présentement acquis. » 2. Mme [M] épouse [V], propriétaire de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4], attenante aux parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 3], a acquis cette dernière de la commune, puis a fait édifier des murets et un portail en limite de cette parcelle et de la voie publique. 3. M. [D], désormais propriétaire de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1], l'a assignée en démolition du portail et des murets attenants et indemnisation de son préjudice moral.

Réponse de la Cour Vu l'article 686 du code civil : 5. Selon ce texte, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue. 6. Pour ordonner la démolition du portail et des murets attenants, l'arrêt retient que l'accès au premier étage de la maison édifiée sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] est indépendant des locaux du rez-de-chaussée et ne peut se faire que par des escaliers extérieurs accessibles par la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3], grevée d'une servitude de passage, que préalablement à la cession de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3] par la commune à Mme [M] épouse [V] et aux travaux ensuite entrepris par cette dernière, l'accès à la route était possible depuis la servitude, et que l'analyse de la matrice cadastrale démontre que la limite de la servitude se situe en limite de l'accès à la voie publique, ce dont il résulte que les travaux ont conduit à diminuer l'usage de la servitude, en ce que l'accès par la voie publique à l'appartement indépendant du premier étage n'est plus possible, ou à tout le moins à le rendre plus incommode. 7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'acte du 26 juillet 1985 n'avait pas institué une servitude de passage prévoyant uniquement un accès aux escaliers desservant le premier étage de la maison édifiée sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] sans accès direct depuis l'escalier à la voie publique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 novembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne M. [D] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [D] et le condamne à payer à Mme [M] épouse [V] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt et un mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.