Cour d'appel, chambre civile, 20 mai 2026 — n° 25/00050

PAR CES MOTIFS La Cour d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; INFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle le 31 janvier 2024 en ce qu'il a : - condamné M. [D] [A] à payer à Mme [G] [Z] la somme de 722 € au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - débouté Mme [Z] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ; Statuant à nouveau, CONDAMNE M. [D] [A] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; CONDAMNE M. [D] [A] à payer à Mme [B] [Z] à restituer le dépôt de garantie d'un montant de 380 € avec majoration, à compter du 1er novembre 2022, de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ; CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ; DEBOUTE chacune des parties de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE chacune des parties à payer la moitié des dépens, à charge de rembourser dans la même proportion les frais avancés par l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle le cas échéant. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT, Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.

EXPOSÉ DU LITIGE Faits et procédure Selon acte sous seing privé en date du 4 octobre 2017, Mme [H] [M] a donné à bail à Mme [B] [Z] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 3] (19), moyennant un loyer mensuel initial de 380 €, outre 150 € par mois de provision sur charges. M. [D] [A] a fait l'acquisition de cet immeuble courant septembre 2020. Un nouveau contrat de bail a été signé entre M. [D] [A] et Mme [B] [Z] le 14 novembre 2020, le loyer étant fixé à 380 € par mois et la provision sur charges à 135 € par mois. M. [A] s'est installé avec sa famille à l'étage de l'immeuble à compter du mois de mai 2021. Sur saisine de Mme [B] [Z], la SOLIHA a rendu un rapport en date du 31 janvier 2022 concluant à la non décence du logement ocuupé par Mme [Z]. Une tentative de conciliation s'est soldée par un constat d'échec le 7 février 2022. Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2022, Mme [B] [Z] a fait assigner M. [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle, sur le fondement de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, pour le voir condamner à exécuter différents travaux, et à lui rembourser les provisions sur charges versées à hauteur de 1 800 € et à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts. Mme [Z] a quitté les lieux loués le 2 octobre 2022. Elle a donc abandonné ses demandes tendant à la réalisation de travaux. Par jugement du 31 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle a notamment : - déclaré l'action de Mme [G] [Z] recevable en la forme ; - constaté l'abandon des demandes au titre des travaux en raison de la libération des lieux par Mme [B] [Z] ; - débouté Mme [B] [Z] de sa demande de remboursement au titre des chargées versées au bailleur ; - débouté Mme [B] [Z] de sa demande de remboursement au titre du chèque énergie ; - condamné M. [D] [A] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 722 € au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; - débouté Mme [B] [Z] de sa demande au titre du préjudice moral ; - condamné M. [D] [A] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 79 € au titre des frais de déménagement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; - condamné M. [D] [A] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 36 € au titre du remboursement de trop-perçus de loyers entre les mois de juillet et septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; - débouté Mme [B] [Z] au titre de sa demande au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - débouté M. [D] [A] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; - débouté Mme [B] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [D] [A] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [B] [Z] et M. [D] [A] aux entiers dépens, à hauteur de 50 % chacun, ainsi qu'à rembourser dans la même proportion les frais avancés par l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle le cas échéant ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration au greffe de la cour en date du 23 janvier 2025, Mme [G] [S] a interjeté appel de ce jugement et M. [D] [A] a fait appel incident. La clôture de l'instruction de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 03 décembre 2025. Moyens et prétentions des parties Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 août 2025, Mme [B] [Z] demande à la cour de voir : - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : - débouté Mme [B] [Z] de sa demande de remboursement au titre des chargées versées au bailleur, - débouté Mme [B] [Z] de sa demande de remboursement au titre du chèque énergie, - débouté Mme [B] [Z] de sa demande au titre du préjudice moral, - débouté Mme [G] [Z] au titre de sa demande au titre de la restitution du dépôt de garantie,

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur les charges, En application de l'article 7 loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». Il résulte de l'article 23 de la même loi que ne sont pas comprises dans les charges récupérables celles relatives à la consommation d'eau, de chauffage et d'électricité. Cet article prévoit également que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ». En l'espèce, les charges locatives d'électricité, d'eau et de chauffage faisaient l'objet du versement d'une provision mensuelle par la locataire, Mme [Z], le propriétaire, d'abord Mme [M] puis M. [A], ayant avancé le paiement global de ces charges, faute de compteur individuel. Mme [Z] se prévaut du défaut de compteur individuel pour solliciter le remboursement de l'intégralité des sommes versées par elle au titre des provisions sur charges. Pour autant, comme indiqué par le premier juge, le logement occupé par Mme [Z] résulte de la division de l'immeuble en deux parties, l'une occupée par elle, et l'autre occupée à l'étage par la famille de M. [A]. Cette configuration rendait matériellement impossible la souscription par la locataire d'un abonnement individuel, M. [A] ne pouvant que répercuter les consommations d'électricité, d'eau et de chauffage sur sa locataire par provision. Faute de compteur individuel, il convient donc de se baser sur la comparaison des factures payées par le propriétaire et les provisions sur charges payées par la locataire. 1) Sur les charges d'électricité, M. [A] produit les factures d'électricité sur la période de septembre 2020 à août 2021 desquelles il résulte que la consommation de Mme [Z], lorsqu'elle occupait seule l'immeuble, était comprise entre 23 et 36 euros par mois. M. [A] a emménagé dans l'immeuble à compter du mois de mai 2021. Ainsi, à compter d'avril 2021 (début des travaux), le montant des factures d'électricité a largement augmenté pour atteindre 90 € par mois en moyenne. Or, la provision sur charges réclamée à Mme [Z] est restée constante à hauteur de 135 € par mois, alors qu'elle s'élevait à 150 € par mois avec la précédente propriétaire. De plus, à compter du mois de novembre 2021, selon les quittances de loyer, M. [A] n'a facturé à Mme [Z] que la somme de 15 € par mois à titre de provision sur charges, somme largement inférieure à sa consommation réelle. Comme indiqué par le premier juge, M. [A] s'est basé sur la consommation de Mme [Z] antérieure à son entrée dans les lieux, les montants de 20 € puis 15 € par mois retenus par lui étant réalistes, et même favorables à la locataire. Mme [Z] n'a jamais émis de réclamation lorsque la propriétaire était Mme [M] et qu'elle payait alors une provision sur charges de 150 € par mois. Or, elle se plaint d'une provision sur charges excessive depuis que M. [A] est son bailleur, alors qu'il ne lui réclamait qu'une provision sur charges de 135 € par mois, puis 15 € par mois. Elle doit donc être déboutée de toute demande en paiement à ce titre. 2) Sur le chauffage et l'eau, M. [A] justifie de l'achat de fioul suivant facture des établissements BACH Pierre du 15 octobre 2020 à hauteur de 688,61 € TTC pour 1 000 litres avant déduction du chèque énergie d'un montant de 240 €, et suivant facture de la même entreprise du 14 janvier 2021 pour 1 000 litres à hauteur de 794,23 € TTC. M. [A] soutient que Mme [Z] a toujours réglé un tiers de la facture globale de chauffage. Au vu du montant de ces factures espacées seulement de trois mois en hiver, la provision sur charges réclamée par M. [A] à Mme [Z] à hauteur de 135 € par mois n'était pas excessive, ce d'autant plus qu'à compter de novembre 2021, elle n'a plus payé que la somme de 15 € par mois au total. Il en est de même concernant sa consommation d'eau. Elle doit donc être déboutée de toute demande en paiement à ces deux titres. - Sur le chèque énergie, Mme [Z] soutient qu'elle n'a pas pu en bénéficier, faute de compteur individuel. Elle produit néanmoins un chèque énergie à son nom d'un montant de 240 € reçu le 21 avril 2021 expirant au 31 mars 2022. M. [A] justifie quant à lui avoir répercuté le montant d'un chèque énergie sur la facture de livraison de fioul de la société BACH Pierre en date du 15 octobre 2020 sur lequel il est mentionné une déduction de 240 € au titre du chèque énergie. Il convient de considérer en conséquence que Mme [Z] a donc bien reçu des chèques énergie et que M. [A] les répercutait sur sa facture de fioul, Mme [Z] n'en payant ensuite que le tiers du solde. Elle doit donc être déboutée de sa demande en paiement à ce titre et le jugement confirmé de ce chef. - Sur le caractère indécent du logement, L'article 6 de la loi n° 462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». Le rapport SOLIHA du 31 janvier 2022 conclut que le logement loué à Mme [Z] nécessitait certains travaux pour le rendre décent, en matière de ventilation, menuiseries, électricité, plomberie et éradication de quelques souris. Le logement présentait en effet un défaut d'isolation à l'eau et à l'air, si bien que des traces de moisissures et des infiltrations étaient apparues. Les prises électriques n'étaient pas sécurisées. Le dispositif de régulation du chauffage était situé dans le logement du propriétaire et donc hors de portée de Mme [Z]. La cuisine, la salle d'eau et les WC ne comportaient pas de dispositif d'aération. Il présentait donc les caractères d'un logement indécent selon ce rapport. La fille de Mme [Z], [Q] [Z], atteste de cette indécence au niveau des moisissures. Elle fait également état du bruit causé par les occupants du logement à l'étage occupé par la famille de M. [A], si bien que sa mère était stressée. Mme [J] [C], amie de Mme [Z], atteste également que le logement de Mme [Z] ne comportait aucune isolation phonique et thermique, si bien que que l'on entendait des bruits à l'étage de façon importante. Mme [V] [Z], soeur de Mme [Z], atteste également de l'absence de chauffage et de la présence de moisissures affectant ce logement. De plus, les occupants du logement de M. [A] faisaient du bruit. Mme [Z] produit également des photos montrant que la température du logement était insuffisante, ainsi que la présence de moisissures. En conséquence, même si M. [A] a entrepris des travaux à partir de mars 2021, il est incontestable que Mme [Z] a subi un préjudice de jouissance qu'il convient d'évaluer sur la période du bail conclu entre Mme [Z] et M. [A] du 14 novembre 2020 au 2 octobre 2022, soit pendant deux années, à hauteur de 2 000 €. M. [A] sera condamné à lui payer le montant de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Le jugement sera donc réformé de ce chef. Les attestations produites par M. [A] et par Mme [Z] montrent une large détérioration des relations entre les parties, Mme [Z] se plaignant notamment du bruit causé par la famille de M.