Cour d'appel, chambre 1-8, 20 mai 2026 — n° 24/05671

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe , - Confirme le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cagnes sur Mer le 2 avril 2024 en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, - Déboute M. [V] [X] et Mme [H] [X] de leur demande en paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne in solidum M. [V] [X] et à Mme [H] [X] à payer à M. [A] [L] et Mme [G] [F] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - Les condamne in solidum aux dépens de la procédure d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé du 5 octobre 2020, M. [V] [X] et Mme [H] [Y] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [A] [L] et Madame [G] [F] une villa jumelée et ses annexes situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 750 euros, outre une provision sur charges de 100 euros/mois. Par actes d'huissier du 3 avril 2023, les bailleurs ont fait délivrer à chacun des locataires un congé pour motif légitime et sérieux avec effet au 4 octobre 2023. Par un jugement rendu le 9 juin 2023, le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer a statué sur les demandes respectives des parties dans un contentieux qui préexistait à la délivrance des congés et dont les époux [X] ont interjeté un appel, actuellement pendant devant la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Par un acte d'huissier du 7 août 2023, M. [L] et Mme [F] ont fait assigner les époux [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer aux fins de voir, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de 1'artícle l240 du Code civil: - inva1ider le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par les bailleurs le 3 avril 2023 ; - condamner ces derniers à leur payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens. Par un acte d'huissier du 16 octobre 2023, les époux [X] ont fait assigner M. [L] et Mme [F] devant ce même juge, au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles l103 et 1104 du code civil, aux fins de voir : - ordonner la jonction de la présence affaire avec celle enregistrée sous le numéro RG 23/527; - juger que les congés pour motifs légitimes et sérieux signifiés à ces derniers le 3 avril 2023 sont valides, avec effet au 4 octobre 2023 ; - ordonner 1'expulsion de M. [L] et Mme [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force pub1ique et d'un serrurier ; - condamner M. [L] et Mme [F] au paiement d'une indemnité d'occupation rnensuelle de 1857,37 euros compter du 4 octobre 2023 ; - condamner M. [L] et Mme [F] à leur payer la somrne de 5000 euros sur le fondement de l'artic1e 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. Suivant un jugement rendu le 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Cagnes sur Mer a statué comme suit : - ORDONNE la jonction au dossier RG n°23-527 du dossier RG n° 23-217, en raison du lien existant entre ces affaires, et DIT que 1'affaire sera jugée sous son numéro de répertoire général (RG) le plus ancien, à savoir RG n°23-527 ; - JUGE que le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 3 avril 2023 par Monsieur [V] [X] et Madame [H] [Y] épouse [X] est irrégulier et sans effet, parce qu'il n'est pas justifié par des motifs légitimes et sérieux, les faits allégués dans le congé à l'encontre des locataires, Monsieur- [A] [L] et Madame [G] [F], n'étant pas établis; - REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de Monsieur [A] [L] et Madame [G] [F] ; - REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [V] [X] et Madame [H] [Y] épouse [X] ; - CONDAMNE Madame [H] [Y] épouse [X] et Monsieur [V] [X] à payer à Monsieur [A] [L] et Madame [G] [F] une somme de 2 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - REJETTE l'ensemble des autres demandes de Monsieur [V] [X] et Madame [H] [Y] épouse [X] ; - CONDAMNE Madame [H] [Y] épouse [X] et Monsieur [V] [X] au paiement des entiers dépens ; - RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

DISCUSSION : - Sur la validité du congé délivré le 3 avril 2023 : L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. L'appréciation de ce motif légitime et sérieux relève du pouvoir souverain du juge du fond. En l'espèce, il y a lieu de relever à l'examen ces pièces produites aux débats que les relations se sont progressivement dégradées entre les parties au cours des année 2021 et 2022 en raison de multiples désordres non solutionnés selon les intimés, qui soit étaient mentionnés dans l'état des lieux d'entrée concernant la vmc à changer dans les wc, une fuite sur canalisation au niveau de l'arrivée d'eau principale, la climatisation dans le séjour, soit sont survenus au fil du temps, concernant les radiateurs, les problèmes d'électricité, la dégradation du receveur de la douche du rez-de-chaussée qui était portée à la connaissance des bailleurs par les consorts [L] [F] par un mail du 23 novembre 2020, une fuite au niveau du lave-vaisselle ainsi que la nécessité de changer celui-ci et le lave-linge selon ces derniers. Il a été remédié à certains de ces désordres par des entreprises mandatées par les bailleurs alors que d'autres (notamment la vmc) ont nécessité la réalisation de différents travaux par les locataires, qui ne leur incombaient pas. Par ailleurs, les locataires étaient confrontés à l'impossibilité d'utiliser la piscine, partie commune aux lots n°1 et 2, non entretenue et devenue insalubre selon ce que révèle le constat d'huissier du 23 mai 2022, ainsi qu'à une surconsommation d'eau provenant d'une fuite de celle-ci et d'une canalisation située après le compteur de la copropriété et avant la vanne d'arrivée dans leur logement, qui leur était facturée pour un montant de 5 762,69 € TTC le 26 mars 201, dont ils n'ont obtenu que partiellement le dégrèvement, et pour un montant de 4 411,69 € le 1er février 2022, leur compteur d'eau n'étant pas dissocié de celui-ci des parties communes et sans que ceux-ci, qui recevaient une mise en demeure de la part de la Régie d'Azur, ne puissent en obtenir à ce moment-là le remboursement ni se voir accorder un remboursement de leurs charges ou un abattement de loyer au titre du trouble de jouissance subi, le courriel adressé par leur mandataire aux époux [X] et produit par ces derniers en pièce n°16 étant éloquent sur ce point et sur l'ugence de la situation subie par les locataires. Par la suite, les désordres affectant le receveur de douche de la salle d'eau du rez-dr-chaussée se sont aggravés, étant alors constaté le délitement des joints en ciment de son carrelage avec des infiltrations importantes consécutives à la cassure de son support en WEDI ainsi que des remontées d'humidité dans les cloisons de la douche. Ces différents désordres donnaient lieu à des échanges de courriels entre M. [L] et le mandataire des époux [X] (pièces 10 à 14 des intimés et courrier du conseil des époux [X] du 24 juillet 2021). C'est donc au regard de ce contexte, qu'il convient d'apprécier le caractère légitime et sérieux des motifs mentionnés dans le congé délivré le 3 avril 2023 et à sujet il sera retenu que ; - le défaut de règlement des loyers et charges le 1er de chaque mois n'a été que ponctuel à la suite de rétentions opérées par les intimés en compensation des sommes qui leur étaient dues et qu'ils ont régularisées, ne laissant perdurer que l'impayé d'une facture de 107,80 € dont ils contestent le principe; que par ailleurs, l'existence d'un solde locatif débiteur de 2 915,17 € au 18 novembre 2025 reste discutable au regard du montant des indemnités d'occupation portées au débit du compte locatif des intimés figurant dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 janvier 2026, dont le bien fondé n'est pas établi et dont le montant excède celui du loyer mensuel de 1 630 € fixé par le jugement rendu le 9 juin 2023, assorti de l'exécution provisoire et ne tient pas compte de la dispense de provisions pour charges ordonnée par ce même jugement. - le défaut de prise en charge et exécution des travaux nécessaires à l'entretien courant engendrant des détériorations majeures du bien est largement démenti par les échanges de courriels intervenus entre M. [L] et le mandataire des époux [X] ainsi que par les travaux effectués par les locataires, étant aussi constaté que la preuve n'est pas rapportée de ce que les désordres affectant le receveur du bac à douche de la salle d'eau du rez-de-chaussée résulteraient de dégradations ou d'un défaut d'entretien imputables à ces derniers, l'existence d'une fuite ayant été signalée par M. [L] dès le 23 novembre 2020 et la cause du délitement rapide des joints en ciment du receveur de la douche n'étant pas véritablement établie par les documents produits aux débats, l'hypothèse qu'il ait été consécutif à un affaissement préalable du support WEDI du receveur n'étant pas exclue, de sorte que sa remise en état ne peut incomber aux locataires ainsi que l'a justement décidé le premier juge, notament eu égard au coût financier des réparations nécessaires qui ne permet pas de les considérer comme des réparations locatives. - Le défaut de déclaration d'un sinistre majeur à l'assurance habitation générant une détérioration du bien et qui n'apparaît établi puisque notamment le rapport d'expertise Elex du 26 septembre 2022 mentionne que les opérations d'expertise ont été effectuées au contradictoire du Cabinet IXI Grégory intervenant pour MACIF, l'assureur de M. [L], ce qui suppose qu'une déclaration a été effectuée par les locataires auprès de leur assurance. - Les motifs tirés du refus de donner accès dans les lieux loués au syndic de la copropriété ou à leurs représentants, à leurs architecte ou à leurs entrepreneurs, du défaut d'utilisation paisible des lieux loués et des complaintes récurrentes et déclarations inexistants sont à relativiser dans le contexte décrit ci-dessus, les refus d'accès dans les lieux n'ayant d'ailleurs été que pontuels. Par ailleurs, les manquements des consorts [L]-[F] au règlement de copropriété, en ce qu'il qui édicte notamment l'interdiction des constructions annexes à caractère provisoire et inesthétiques, telles que poulaillers et débarras ou cabanons préfabriqués et de modifier l'aspect extérieur de la partie habitation, s'ils ont donné lieu à une mise en demeure du 24 juin 2022, ne présentent pas pour autant un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, étant relevé que les manquements inhérents à la mise en place de goulottes nécessaires au fonctionnement de la vmc et à l'installation d'une sonnette n'apparaissent pas caractérisés eu égard aux obligations contractuelles des bailleurs et que ceux relatifs au stationnement des véhicules, à l'installation d'un abri jardin et d'une cloison mitoyenne ne présentent pas un caractère de gravité suffisant, n'étant pas non établi que l'abri jardin aurait un caractère inesthétique. Il s'ensuit que le congé délivré le 3 avril 2023 doit être invalidé et que le jugement dont appel est confirmé de ce chef. - Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive : Eu égard au contexte de cette affaire, tel que relaté ci-dessus et à l'issue du litige, chacune des parties sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive. - Sur les demandes accessoires : Les consorts [X], succombant dans leurs demandes, le jugement dont appel sera confirmé concernant les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.