Cour d'appel, pôle 1 - chambre 3, 21 mai 2026 — n° 25/13672

PAR CES MOTIFS Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a ordonné à la société [Adresse 1] la communication de son grand livre comptable, pour l'année 2024 uniquement, à la société Alromand, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, prononcée pour une durée de trois mois, commençant à courir à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; Statuant à nouveau sur le chef infirmé, Ordonne la communication par la société [Adresse 1] à la société Alromand de son grand livre comptable, pour les années 2019 à 2024, dans son intégralité certifiée par son comptable, sous astreinte de cent cinquante (150) euros par jour de retard, dans la limite de trois mois, commençant à courir à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de cet arrêt ; Y ajoutant, Condamne la société [Adresse 1] aux dépens d'appel ; Rejette la demande de la société Agence Faubourg en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société [Adresse 1] à payer à la société Alromand la somme de quatre mille (4 000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2017, la société Alromand a donné à bail, à la société Mesdiascop Production aux droits de laquelle est venue la société [Adresse 1], des locaux à usage de bureaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de 6 ans à compter du 6 février 2017, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 29 400 euros. Par lettre recommandée du 3 mai 2024, se plaignant de désordres subis au cours de l'exécution du bail, notamment de fuites d'eau au niveau de la toiture et des toilettes, la société Agence Faubourg a mis en demeure la société Alromand de faire réaliser les travaux nécessaires pour y remédier. Arguant de la persistance de ces désordres, par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la société [Adresse 1] a fait assigner la société Alromand devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir enjoindre le bailleur à réaliser les travaux de réfection de la toiture et des toilettes sous astreinte. Par ordonnance contradictoire du 3 juin 2025, ledit juge des référés a : rejeté les demandes de travaux sous astreinte formulées par la société [Adresse 3] ; rejeté la demande d'expertise judiciaire demandée par la société Agence Faubourg, en l'absence de toute utilité de la mesure ; ordonné à la société [Adresse 1] la communication de son grand livre comptable, pour l'année 2024 uniquement, à la société Alromand, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, prononcée pour une durée de trois mois, commençant à courir à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; dit que chacune des parties conservera ses dépens à sa charge ; rejeté le surplus des demandes. Par déclaration effectuée par voie électronique le 30 juillet 2025, la société [Adresse 3] a interjeté appel à l'encontre de cette décision, en ce qu'elle rejette ses demandes de travaux sous astreinte et d'expertise, et lui ordonne la communication de son grand livre comptable. Le 9 septembre 2025, le greffe a avisé les parties de la fixation de l'affaire à bref délai en application de l'article 906 du code de procédure civile, avec le calendrier suivant : - date de clôture, le jeudi 26 février 2026, - date de plaidoirie, le lundi 30 mars 2026. Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, la société Agence Faubourg a demandé à la cour de : infirmer le jugement en ce qu'il a : -rejeté la demande d'expertise judiciaire demandée par la société [Adresse 1], en l'absence de toute utilité de la demande ; -ordonné à la société Agence Faubourg la transmission de son grand livre comptable, pour l'année 2024 uniquement à la société Alromand, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, prononcée pour une durée de trois mois, commençant à courir à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; statuant à nouveau, ordonner une expertise et désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de : -se rendre dans les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] et procéder à toutes constatations au contradictoire des parties, portant sur l'état des sanitaires et les désordres les affectant ; -se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à sa mission ; -donner son avis sur la cause des désordres affectant les sanitaires ; -donner son avis sur les travaux nécessaires à la résolution des désordres identifiés; -estimer les préjudices subis et/ou à venir, tant matériels qu'immatériels ; -dresser rapport de ses opérations en fournissant notamment tous éléments techniques ou de fait nécessaires à la juridiction du fond qui serait éventuellement saisie pour se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis;

Sur ce, Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il sera rappelé que le premier juge a écarté les demandes de travaux réparatoires formées par la société [Adresse 1] après avoir retenu que : - concernant la toiture, ' en tout état de cause, le constat du 9 avril 2025 ne fait nullement état d'une fuite active du toit nécessitant d'ordonner des mesures conservatoires mais uniquement de peintures endommagées et de présence d'auréoles d'humidité, pour lesquelles rien ne justifie l'intervention du juge des référés. La demande de travaux de réfection de la toiture sous astreinte est donc rejetée, les travaux demandés ayant été réalisés le 31 janvier 2025 pour mettre fin aux désordres', - concernant les toilettes, 'la société Agence Faubourg ne fonde nullement sa demande de travaux sous astreinte en droit, se contentant de l'affirmation du commissaire de justice selon laquelle l'ensemble des sanitaires est à l'état vétuste, sans qu'aucune fuite active ne soit cependant relevée dans le constat du 9 avril 2025. La demande de travaux de réfection des sanitaires sous astreinte est donc rejetée, cette demande ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés en l'absence de toute urgence, trouble manifestement illicite ou dommage imminent, la discussion tendant à savoir si les travaux demandés relèvent de l'entretien du local ou trouvent son origine dans la vétusté des lieux relevant au surplus du juge du fond'. A hauteur d'appel, la société [Adresse 1] ne poursuit pas l'infirmation de la décision de ces chefs, la critiquant en revanche, en premier lieu sur le refus par le premier juge de faire droit à sa demande d'expertise, en second lieu sur la production de pièces mise à sa charge. Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, 's'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'. Lorsque la mesure d'instruction est sollicitée avant tout procès, les dispositions de l'article 146, alinéa 2, du même code qui prévoient qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, ne sont pas applicables. En effet, une telle demande relève des seules dispositions de l'article 145 susvisé. Ainsi, il entre dans les pouvoirs du juge des référés d'ordonner, sur le fondement de ce texte, notamment une mesure d'expertise ainsi qu'une communication de pièces, sous réserve pour le demandeur de justifier d'un motif légitime. La décision ordonnant une mesure in futurum n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Reste qu'il est nécessaire pour faire droit à une demande sur ce fondement de constater préalablement la possibilité d'un procès potentiel, non manifestement voué à l'échec, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé, et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. Et, si la procédure prévue par l'article 145 n'est pas limitée à la conservation des preuves, mais peut également tendre à leur établissement, encore incombe-t-il à celui qui l'engage de justifier des éléments de nature à établir le motif légitime dont il se prévaut et de démontrer que la mesure est de nature à permettre d'améliorer sa situation probatoire. Il est encore acquis que lorsque le juge fait droit à une mesure d'instruction sur ce fondement, il doit veiller à ce qu'elle soit limitée dans le temps et dans son objet, proportionnée à l'objectif poursuivi et qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts légitimes et antinomiques en présence. De plus, selon l'article 263 du même code, 'l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge', tandis que l'article 256 du même code précise que cette dernière mesure vise à répondre à une question purement technique qui ne requiert pas d'investigations complexes. Par ailleurs, selon l'article 1355, alinéa 1er, du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En outre, en application des articles 1719 et 1720 du même code, le bailleur est notamment tenu d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d'y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'article 1755 dudit code précise qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Au cas présent, le premier juge a retenu que 'Concernant la demande d'expertise demandée, celle-ci apparaît disproportionnée tant pas son coût que sa durée au regard des désordres dénoncés portant uniquement sur les sanitaires du local, la mesure d'expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile n'ayant pas non plus vocation à combler la carence de la demanderesse dans l'administration de la preuve. En effet, en l'espèce, au soutien de sa demande d'expertise, la société Agence Faubourg ne produit aucune pièce technique évoquant une quelconque vétusté des sanitaires du local pris à bail. La demande d'expertise judiciaire apparaît disproportionnée en l'espèce au sens de l'article 263 du code de procédure civile et sera donc rejetée'. En premier lieu, il apparaît que c'est à juste titre que la société [Adresse 1] critique la décision entreprise en reprochant au premier juge d'avoir invoqué à tort les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile, alors que la carence d'une partie dans l'administration de la preuve ne peut fonder un rejet de sa demande formée en vertu de l'article 145 du même code. Reste qu'il appartient à celui qui requiert la mesure d'instruction d'apporter des éléments permettant de caractériser son utilité dans la perspective d'un éventuel litige. En deuxième lieu, la société Agence Faubourg soutient qu'il ne pouvait pas être retenu par le premier juge qu'elle ne produisait aucun élément technique démontrant la vétusté des sanitaires alors que l'expertise a précisément pour objet d'établir la cause des désordres. Selon elle, se référant à ses pièces n°5 et 6, la réalité des désordres ressort des deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice et n'est en tout en état de cause pas contestée. Elle fait valoir que selon ce qu'a constaté le commissaire de justice la réparation des toilettes trouve sa nécessité dans la vétusté de ces dernières, ce qui entraîne en principe une prise en charge par le propriétaire conformément à l'article 1755 du code civil. La société Alromand précise avoir fait réparer la toiture lors d'une intervention programmée à une date convenue avec la société [Adresse 1], soit le 31 janvier 2025, comme cette dernière le reconnaît dans ses écritures de première instance, outre que le constat dressé le 9 avril 2025 ne démontre pas la persistance de la fuite. Concernant les désordres qui affecteraient les sanitaires, la société Alromand observe que la société [Adresse 1] ne communique aucun devis de plombier pour déterminer l'origine de la fuite alléguée, ni aucun diagnostic de réparation.