Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 21 mai 2026 — n° 25/13484

PAR CES MOTIFS Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la société SCI Les 3 ailes de l'ensemble de ses demandes, Ordonne à la société SCI Les 3 ailes de solliciter du syndicat de copropriétaires la tenue d'une assemblée générale extraordinaire, à ses frais avancés, pour soumettre au vote des copropriétaires le projet de remplacement du conduit d'extraction établi par la société Asel, cela dans les 15 jours de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois ; Dit que les travaux de remplacement du conduit d'extraction sont à la charge de la société SCI Les 3 ailes en tant que débitrice de l'obligation de délivrance ; Autorise la société Asel à suspendre le paiement des loyers et charges depuis le 20 mars 2024 et à en consigner le montant auprès de la Caisse des dépôts et consignations, dans le mois de la signification du présent arrêt, jusqu'à la mise en place d'un conduit d'extraction dûment autorisé par l'assemblé générale des copropriétaires ; Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamne la société SCI Les 3 ailes aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Asel, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros pour les deux instances. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 13 avril 2017, la société SCI Les 3 ailes a donné à bail commercial à la société ALZ France des locaux situés [Adresse 1] à Paris (12e) pour une durée de neuf années à compter du 13 avril 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 60 000 euros pour la première année, puis de 72 000 euros hors taxes et charges, pour l'exploitation d'une activité de « Boulanger, et/ou Pâtisserie, et/ou Traiteur, et/ou restauration rapide à emporter ou sur place, et/ou sandwicherie et/ou Pizza ». Par avenant en date du 11 juillet 2017, la société SCI Les 3 ailes a accepté que le loyer mensuel soit fixé à 3 000 euros hors taxe et hors charges, des lors que la société ALZ France ne peut accueillir plus de 25 places assises en raison de l'opposition de la copropriété à l'ouverture des portes de secours. A la suite du placement en liquidation judiciaire de la société ALZ France, le mandataire judiciaire de cette dernière, la société Actis mandataires judiciaires a, par acte du 20 mars 2024, cédé le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à M. [C] agissant pour le compte de la société Asel en cours d'immatriculation. Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la société SCI Les 3 ailes a fait délivrer à la société Asel un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 20 066,74 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 octobre 2024. Par acte du 3 décembre 2024, la société SCI Les 3 ailes a fait assigner la société Asel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail de la société Asel ; Ordonner en conséquence l'expulsion de la société Asel et celle de tout occupant de son chef des locaux qu'elle occupe [Adresse 3] avec assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est ; Condamner la société Asel à lui verser à titre provisionnel la somme de 25 504,08 euros correspondant aux loyers et charges impayés, mois de février 2025 inclus ; Fixer et condamner la société Asel à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 6 000 euros mensuels à compter du 1er mars 2025 ; Débouter la société Asel de la totalité de ses demandes ; Condamner la société Asel à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous dépens qui comprendront notamment les frais du commandement. Par ordonnance contradictoire du 30 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : Constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 novembre 2024 ; Rejeté les demandes de la société Asel de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Asel et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

SUR CE, LA COUR Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Il sera rappelé à cet égard qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. L'article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer un local conforme à l'usage auquel il est destiné. La connaissance par le preneur de l'état des lieux n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance tout au long de l'exécution du bail. L'obligation de délivrance étant de l'essence même du bail, le bailleur ne peut s'en exonérer. En application de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l'exception d'inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (Cass, 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923, publié). Sur les demandes du bailleur Il n'est pas discuté qu'au moment de la prise à bail des locaux par la société Asel, ceux-ci étaient équipés d'un conduit d'extraction extérieur ne permettant pas l'exercice dans des conditions normales de l'activité envisagée de restauration rapide/pizzeria, un litige ayant opposé à ce sujet le syndicat des copropriétaires à l'ancien locataire (la société ALZ France) et au propriétaire (la société SCI Les 3 ailes). C'est ainsi que par exploit du 20 avril 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner ces deux sociétés devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de leur voir enjoindre de détruire le conduit d'extraction et remettre la façade dans son état d'origine. Considérant que la preuve n'était pas apportée que la société SCI Les 3 ailes avait procédé à la mise en place du conduit litigieux, celui-ci datant de1978, le juge des référés a rejeté la demande. Ensuite, par exploit des 9 et 11 mars 2022, la société AZL France a fait assigner en référé la société SCI Les 3 ailes et le syndicat des copropriétaires ainsi qu'un notaire aux fins de voir ordonner une expertise pour apprécier la conformité du conduit litigieux. Par ordonnance du 22 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rejeté cette demande, considérant que le motif légitime n'était pas caractérisé. Il reste qu'en dépit du sens de ces décisions de justice, le preneur des locaux commerciaux ne peut exploiter une activité de restauration rapide/pizzeria avec le conduit existant, lequel s'arrête au 2ème étage de l'immeuble et ne débouche pas en toiture, et dont le syndicat des copropriétaires dénonce depuis plusieurs années la non-conformité et les nuisances occasionnées. Cette activité de « restauration rapide à emporter ou sur place, et/ou sandwicherie et/ou pizza » est pourtant autorisée par le bail et la société Asel est en droit de l'exercer dans des conditions d'usage normales, ce qui suppose l'installation d'un conduit d'extraction des fumées conforme aux normes en vigueur et non générateur de nuisances anormales au voisinage. Or, il résulte d'une correspondance électronique entre le représentant de la société Asel et le syndic de la copropriété, intervenue en novembre 2024, que ce dernier, auquel la société Asel avait transmis son projet de nouveau conduit en juillet 2024, avait accepté le principe de la tenue d'une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre ce projet aux copropriétaires. La société SCI des 3 ailes, qui en tant que copropriétaire devait préfinancer cette assemblée générale extraordinaire, s'y est toutefois opposée par un courrier recommandé adressé au syndic le 28 novembre 2024, au motif que son locataire ne l'avait pas informée de ce projet et que celui-ci était incomplet. Il apparaît ainsi qu'alors que la société Asel, qui avait acquis le fonds de commerce le 20 mars 2024, étudiait un projet de remplacement du conduit d'extraction existant afin de lui permettre d'exercer son activité de pizzeria et négociait avec le syndic de la copropriété, son bailleur lui a fait délivrer le 22 octobre 2024 un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée le 3 décembre 2024 en résiliation du bail et en paiement de l'arriéré locatif. Ce faisant, nonobstant l'existence avérée d'un arriéré locatif, la société SCI Les 3 ailes n'a pas agi de bonne foi, son obligation de délivrance lui imposant de suivre sa locataire dans son projet de remplacement du conduit d'extraction, s'agissant d'un accessoire indispensable à l'exercice d'une activité de restauration rapide/pizzeria qu'elle avait autorisée, et cela quand bien même la société Asel avait accepté d'acheter le fonds de commerce en toute connaissance de la problématique du conduit d'extraction litigieux, ce qui n'exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrance. Par ailleurs, le fait que le preneur conserve, en l'absence de conduit conforme, la possibilité d'exercer les autres activités autorisées par le bail (boulangerie, pâtisserie, traiteur et sandwicherie) est indifférent, le locataire ayant la liberté d'exercer l'une des activités autorisées et le bailleur devant lui assurer la délivrance de locaux lui permettant l'exercice de toutes les activités autorisées. C'est donc à tort que le premier juge a retenu que la société Asel ayant accepté de reprendre le fonds de commerce en connaissance de cause et conservant la possibilité d'exploiter le fonds pour les autres activités autorisées, elle ne faisait pas la preuve de la mauvaise foi de son bailleur dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.