Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 21 mai 2026 — n° 24/01730

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, CONFIRME, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [M] [F] à verser à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] la somme de 5.844, 74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations dus au 2 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement; Et statuant à nouveau, CONDAMNE M. [M] [F] à verser à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] la somme de 9.104,59 euros arrêtée au 1er février 2024 ; DIT que cette créance portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, CONDAMNE M. [M] [F] aux dépens d'appel, CONDAMNE M. [M] [F] à payer à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE toutes autres demandes. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

*** FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 15 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux dans une affaire opposant M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] à M. [M] [F]. Par acte sous seing privé du 30 octobre 2020, M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C], représentés par l'agence Agence du Palais SARL, ont donné à bail à M. [M] [F] un appartement situé [Adresse 2] à Saint Soupplets (77165), moyennant un loyer mensuel de 646 euros ou 20 euros de provision pour charges. Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier au locataire, par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, ils ont ensuite fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement de la somme de 3.698,97 euros au titre de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 septembre 2023, lors de laquelle les demandeurs ont repris les termes de leur assignation et actualisé la dette locative à la somme de 6.475, 37 euros arrêtée au 5 septembre 2023 et se sont opposés à la demande de délais de paiement. Le défendeur a reconnu le principe et le montant de la dette locative, mais demandé des délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans les lieux. Par jugement contradictoire entrepris du 15 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué : - déclare recevable l'action de M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C]; - constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2020 entre M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C], d'une part, et M. [M] [F], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 9 mai 2023; - constate la résiliation du bail à compter de cette date; - dit M. [M] [F] occupant sans droit ni titre depuis le 9 mai 2023; - ordonne en conséquence, à M. [M] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision; - autorise à défaut de départ volontaire des lieux, M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] à faire procéder à l'expulsion de M. [M] [F], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux; - rappelle que l'expulsion en peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale; - rappelle qu'en vertu de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, les occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement peuvent saisir le juge de l'exécution du tribunal judiciaire afin de demander des délais pour quitter les lieux lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution; - condamne M. [M] [F] à verser à M. [Z] [C] et Mme [Y] [V] épouse [C] la somme de 5.844, 74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations dus au 2 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision; - condamne M. [M] [F] à payer à M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. S'agissant de l'étendue de la saisine de la cour, la déclaration d'appel vise les chefs de dispositif par lesquels le premier juge a condamné M. [F] à verser à M. et Mme [C] la somme de 5.844,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, et a débouté ces derniers de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; les autres chefs de dispositif sont donc irrévocables. Sur la dette locative Les appelants concluent à la réformation du jugement attaqué en ce qu'il a limité la condamnation de la partie adverse à leur payer la somme de 5.844,74 euros au titre de la dette locative au 2 novembre 2023 ; ils sollicitent devant la cour d'appel la somme de 9.141,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation actualisés au 1er février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse). Ils font notamment valoir d'une part que les impayés se sont poursuivis et, d'autre part, que le premier juge a déduit à tort de la dette du locataire les sommes suivantes : -37 euros de frais de rejets de prélèvement -646 euros de dépôt de garantie -335,20 euros d'honoraires de location -125,70 euros d'état des lieux d'entrée En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention". Le premier juge a retiré les sommes précitées de la dette locative sans motivation particulière. S'agissant des honoraires de location et des frais d'état des lieux d'entrée Les appelants invoquent l'article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et font valoir que cet article est rappelé dans le bail litigieux. Le I de l'article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable au litige résultant de la loi dite Alur du 24 mars 2014, dispose : "I. ' La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I. Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail. Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin." Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier, dans sa rédaction applicable au litige, à la date du contrat de bail, détermine les divers plafonds applicables, notamment selon que l'immeuble se trouve en zone tendue, très tendue ou hors de ces zones ; son article 2 précise ainsi: "I.-Le plafond mentionné au I de l'article 1er et portant sur les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de bail est égal : (...) 3° Pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues, à 8 euros par mètre carré de surface habitable. II.-Le plafond mentionné au troisième alinéa du I de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et portant sur la prestation de réalisation de l'état des lieux est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable." En l'espèce : -le contrat de bail rappelle ces dispositions de façon complète et détaillée, en page 5, paraphée par les parties ; il précise le montant de la répartition des honoraires au titre des deux postes distincts (d'une part visite, constitution du dossier du preneur et rédaction du bail, d'autre part réalisation de l'état des lieux d'entrée) à la charge respectivement du bailleur et du locataire, ainsi que les modalités de calcul de ces sommes; -ce calcul est bien établi par référence aux plafonds prévus par le décret précité, pour un appartement situé hors zone tendue, comme c'est le cas en l'espèce s'agissant de la commune de [Localité 5], soit à 8 euros/m2 de surface habitable pour le premier poste et à 3 euros/m2 de surface habitable pour le second; -les sommes imputées au locataire n'excèdent pas celles imputées au bailleur (soit 335,20 euros chacun pour le premier poste et 125,70 euros chacun pour le second), conformément à l'article 5. À toutes fins utiles, la cour constate que les frais d'entremise et de négociation de 150 euros ne sont bien imputés qu'au bailleur conformément aux dispositions légales. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retirer ces sommes de la dette locative, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge dans ses motifs. S'agissant du dépôt de garantie Il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois ou d'un mois, selon les cas, à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. De plus, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, jusqu'à régularisation définitive devant être effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. En l'espèce, il n'y avait pas lieu en l'état de déduire le dépôt de garantie de la dette locative invoquée arrêtée en novembre 2023 ni de le déduire de la dette actualisée à février 2024, alors qu'il n'est pas établi ni allégué que l'intimé a quitté les lieux et remis les clés à ces dates. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retirer cette somme de la dette locative, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge dans ses motifs. Sur les frais bancaires de rejet de 37 euros