Cour d'appel, 2ème chambre section c, 21 mai 2026 — n° 25/03037

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 15 août 2020, M. [M] [O] a donné à bail à Mme [D] [P] un logement sis [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 5]. La SAS Action Logement Services s'est portée caution de Mme [D] [P] pour le paiement des loyers et charges. A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l'engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par Mme [D] [P], soit 1 855 euros. Un commandement de payer la somme de 1 855 € en principal et visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié par la SAS Action Logement Services à Mme [D] [P], le 19 novembre 2020. Suite à de nouveaux incidents de paiement, la caution a réglé le montant des sommes dues par le locataire au bailleur, soit 13 780 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023, la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [D] [P] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de celle-ci. Par jugement réputé contradictoire du 12 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a : - constaté l'irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation, - condamné Mme [D] [P] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 15 635 euros, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [D] [P] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement, - rappelé aux parties qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par déclaration du 25 juillet 2023, la SAS Action Logement Services a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a constaté l'irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation, et en ce qu'il a rejeté toute demande plus ample ou contraire. Par arrêt rendu par défaut le 13 mars 2025, la cour d'appel de Nîmes a : - infirmé le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, - déclaré l'action de la SAS Action Logement Services en résiliation de bail recevable, - constaté la résiliation du bail au 19 janvier 2021, - en conséquence, dit que Mme [D] [P] devra libérer les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant, - passé ce délai, autorisé la SAS Action Logement Services à faire procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec l'assistance de la [Localité 6] Publique, - rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [D] [P] à compter du 20 janvier 2021 au montant du loyer mensuel augmenté des charges, - condamné Mme [D] [P] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de M. [M] [O], la somme de 20 405 euros, mois de septembre 2023 compris, avec intérêt au taux légal à compter du 19 novembre 2020 sur la somme de 1 855 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus,

MOTIFS DE LA DECISION Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'opposition que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. Dans un souci d'une bonne administration de la justice, il convient d'ordonner la jonction des deux procédures, s'agissant du même litige entre les parties dont la cour est saisie, sous le seul n° 25/3037. 1) Sur la rétractation de l'arrêt En application de l'article 572 du code de procédure civile, l'opposition remet en question devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit. Le jugement frappé d'opposition n'est anéanti que par le jugement qui le rétracte. La cour étant saisie de l'opposition de Mme [D] [P], il y a lieu de rétracter l'arrêt rendu par défaut le 13 mars 2025. 2) Sur la recevabilité de l'action de la SAS Action Logement Services en résiliation du bail La SAS Action Logement Services expose que la jurisprudence a admis la subrogation de la caution, dans les droits du créancier désintéressé et que le juge des contentieux de la protection ne pouvait donc rajouter des conditions à l'article 2036 du code civil, sauf à se faire législateur. Elle soutient qu'au-delà de ce fondement légal, elle peut agir au vu des dispositions contractuelles liant les parties, qui mentionnent expréssement une telle subrogation, dans le cadre d'une procédure en résiliation du bail, en lieu et place du bailleur. Elle fait valoir qu'elle a donc bien qualité à agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail, au regard de loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire mais également en expulsion des locataires défaillants. Il sera rappelé que le dispositif institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre I'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement et mis en 'uvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménage rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de 3 ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur. Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogé à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. La convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant porté caution, mettront en 'uvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu'à la résolution du bail...Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d'impayé ''. L'article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l'article 7.1 de la convention Etat- UESL, stipule : « Conformément à l 'article 2306 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de I'Impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées...Le Bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale '' (article 8.1). « Dès la déclaration de l'impayé de loyer, la Caution s'engage à ...informer les Locataires des déclarations d'lmpayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le Locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site, procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion '' (article 8.2) Cette même convention définit le terme « loyer '' comme « le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que sous certaines conditions les indemnités d'occupation éventuellement prononcée en cas de résiliation du bail, à l'exclusion de toute autre pénalité ou indemnité réclamé par le bailleur au locataire. '' La quittance subrogative stipule « conformément aux termes de l'article 2306 du code civil, dont ci-après l'énoncé, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s 'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services ''. Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant une augmentation du montant de la dette cautionnée. En conséquence, infirmant le jugement déféré, l'action de l'appelante en résiliation de bail et ses conséquences est recevable. 3) Sur la fin du bail Mme [D] [P] soutient que le bail a pris fin le 18 septembre 2020, ayant avisé son bailleur de son départ, par mail, suite à une agression physique dont elle a été victime à son domicile. Elle indique que ce dernier ne s'est pas opposé à ce congé et que l'absence de respect du formalisme n'entraîne pas sa nullité. Elle soulève la mauvaise foi du bailleur qui n'a pas informé la caution de la situation et du congé délivré, ayant sciemment laissé la dette s'accumuler et n'ayant initié aucune action aux fins de reprise du logement. Elle estime en conséquence n'être tenue à aucune somme, la créance étant ainsi infondée et pouvant l'opposer à la caution, s'agissant de moyens de défense qu'elle aurait pu opposer à son bailleur. La SAS Action Logement Services relève que le mail produit ne donne pas congé en tant que tel et ne respecte pas le formalisme prévu par la loi, le congé étant nul. Elle ajoute qu'à supposer qu'il soit retenu l'accord du bailleur, il n'est pas justifié par Mme [D] [P] de la restitution du logement, notamment par la remise des clés ou par un état des lieux de sortie, seule la reprise effective du logement pouvant mettre un terme à l'obligation de caution. Elle conteste que le bail ait pris fin du fait de la locataire. L'appelante sollicite qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement de payer qu'elle a fait délivrer n'ayant pas été réglées dans le délai de 2 mois et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour le non règlement des loyers par le locataire. Mme [D] [P] soutenant que le bail a pris fin avant la délivrance du commandement de payer, il convient de rechercher si le congé dont elle fait état a valablement été délivré et a produit ses effets. * Sur le congé En application des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire donne congé, il est tenu à un délai de préavis de 3 mois pouvant être réduit à 1 mois, dans certaines conditions mais dont il doit être justifié au moment de l'envoi de la lettre de congé.