Cour d'appel, 2ème chambre section c, 21 mai 2026 — n° 23/03185

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.

EXPOSE DU LITIGE Soutenant l'existence d'un bail d'habitation non meublé entre la SCI Les Myres et Mme [N] [D] ne pouvant être produit en raison du profond différend qui oppose les associés de la SCI Les Myres ayant donné lieu à la désignation d'un administrateur ad hoc par ordonnances de référé du tribunal de grande instance d'Aix en Provence des 30 juillet et 19 novembre 2029 et se plaignant d'impayés depuis le 17 septembre 2018, le SCI Les Myres a, par acte du 27 avril 2022, fait assigner Mme [N] [D] devant le tribunal judicaire d'Avignon aux fins de : -constater l'existence d'un bail verbal consenti à cette dernière par la SCI Les Myres, -prononcer la résiliation dudit contrat de bail, -condamner Mme [N] [D] à lui régler la somme de 46 778,98 € au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 1er avril 2022, -condamner Mme [N] [D] à lui régler la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'assignation. Par jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Avignon a : -débouté la SCI Les Myres de l'intégralité de ses demandes, -condamné la SCI Les Myres à payer les dépens de l'instance. Par déclaration du 10 octobre 2023, la SCI Les Myres a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Les Myres, appelante, demande à la cour, Vu les articles 1103,1104,1728 et s., 1741 du code civil, Vu l'article 544 du code civil, Vu l'article 1315 du code civil, Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Statuant sur l'appel formé par la SCI Les Myres à l'encontre du jugement rendu le 29 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Avignon, Le déclarant recevable et bien fondé, Y faisant droit, Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : *débouté la SCI Les Myres de l'intégralité de ses demandes, *condamné la SCI Les Myres à payer les dépens de l'instance. Et statuant à nouveau, À titre principal : -juger que la SCI Les Myres et Mme [N] [D] sont liées par un bail verbal et en conséquence,-juger que Mme [N] [D] a commis de graves inexécutions contractuelles en ne s'acquittant pas des loyers dus, -condamner Mme [N] [D] au paiement de la somme de 91.970,77 Euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier 2017 au 1er février 2026, -prononcer la résolution du contrat de bail liant Mme [N] [D] et la SCI Les Myres, -ordonner l'expulsion de Mme [N] [D], -juger que Mme [N] [D] sera occupante sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir, et qu'elle devra s'acquitter d'une indemnité d'occupation à hauteur de 825 Euros par mois et ce jusqu'à son départ, À titre subsidiaire : -juger que Mme [N] [D] occupe ledit logement, et en conséquence, la condamner à payer une indemnité de 91.970,77 Euros pour son occupation mensuelle du 1er janvier 2017 au 1er février 2026, -ordonner l'expulsion de Mme [N] [D], En tout état de cause : -débouter Mme [N] [D] de toutes ses demandes, -condamner Mme [N] [D] à payer à la SCI Les Myres la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, -condamner Mme [N] [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'assignation. Aux termes de leurs conclusions en date du 23 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [N] [D], intimée, demande à la cour de : Vu les articles 1714 et suivants du code civil ; Vu les articles 1875 et suivants du code civil ; Vu l'article 1219 du code civil ; Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; A titre principal, de : -confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : *débouter la SCI Les Myres de toutes ses demandes ;

MOTIFS DE LA DECISION Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. Sur l'existence d'un bail verbal, La SCI Les Myres qui soutient l'existence d'un bail verbal entre elle et Mme [D] doit rapporter la preuve de son existence et de son contenu à savoir l'occupation des lieux, l'accord sur la chose et sur le prix et l'intention de donner et de prendre à bail. L'appelante fait valoir qu'elle rapporte la preuve de l'occupation des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4] puisque Mme [D] a déclaré un sinistre dégâts des eaux daté du 24 avril 2022 auprès de son assurance l'Equité dans ce logement, qu'elle verse aux débats une facture du fournisseur d'eau Suez en date du 23 février 2017 au nom de Mme [D] et pour ledit logement et qu'elle l'a, en toute hypothèse, reconnu lors de la sommation interpellative du 31 janvier 2023. Elle ajoute que l'intimée a d'ailleurs exécuté ce bail puisqu'elle a versé le loyer de 750 € mensuels du 1 er janvier 2017 au mois de septembre 2018 et nie l'existence d'un accord de gratuité de l'occupation en contrepartie de la réalisation de travaux invoquée par Mme [D]. Mme [D] soutient au contraire qu'il n'existe aucun bail avec la SCI les Myres mais qu'elle occupe les lieux à titre gratuit avec l'accord oral donné par les consorts [F], associés de la SCI, en contrepartie de la réalisation de travaux qu'elle a réalisés pour la somme de 40 000 €. Si l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 exige un bail écrit, la jurisprudence a toujours admis la validité du bail oral car la loi n'a pas prévu de sanction à l'absence d'écrit. Ainsi le bail verbal n'est pas nul mais doit être prouvé. Pour autant l'occupation à elle seule ne permet pas d'établir l'existence d'un bail verbal. Lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen. En l'absence de tout début d'exécution, la preuve du bail verbal par témoins n'est pas admise et son existence doit être prouvée par écrit. En l'espèce, l'occupation par Mme [D] du logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] n'est pas contestée et est rapportée par les éléments produits aux débats et notamment par la convocation à expertise amiable par l'assurance L'Equité de Mme [D] du 2 janvier 2023, la facture Suez du 23 février 2017 et la sommation interpellative du 31 janvier 2023 dans laquelle elle indique que son adresse personnelle se situe bien dans les lieux et qu'elle les occupe. Par ailleurs, Mme [D] a, directement ou par l'intermédiaire de la SCI Les Vardaches dont elle est gérante, versé régulièrement des sommes à la SCI Les Myres à compter de janvier 2017 jusqu' en septembre 2018, le décompte produit par l'appelante étant corroboré par l'analyse de ses relevés bancaires pour la même période. Il ressort de ce décompte que le loyer est d'un montant de 750 €, les versements de 1 500 € correspondant au versement de deux mois de loyer (750 x2). Ces éléments sont en contradiction avec la version de Mme [D] qui nie l'existence d'un bail et soutient occuper à titre gratuit en contrepartie de la réalisation de travaux alors même qu'elle déclare dans la sommation interpellative du 31 janvier 2023 à la question : « M'indiquer à quel titre une partie des loyers de ce local ont été payés par une société les Verdaches », « A l'époque avant d'occuper le bien à titre gratuit, je bénéficiais d'un bail verbal. Ma société, dénommée les Verdaches, réglait les loyers. » Ces éléments sont encore corroborés par le compte rendu de l'administrateur provisoire de la réunion du 9 juillet 2020 qui indique que M. [F] s'insurge et précise qu'il ne dispose pas des baux et que c'était à M. [R] (également associé de la SCI Les Myres) de les établir, reconnaissant cependant avoir mis tous les locataires en place. L'ensemble de ces éléments établissent en conséquence qu'un bail verbal a été conclu entre la SCI Les Myres et Mme [D] en janvier 2017. Quant à l'accord qui serait intervenu avec la SCI Les Myres concernant la gratuité du logement en contrepartie de travaux qui aurait mis fin au bail en 2018, il ne repose que sur les seules affirmations de la locataire d'autant que cette dernière ne justifie pas de l'accomplissement de ces travaux ni de leur montant ne produisant que des photographies non datées et non localisées mais aucune facture ni aucun constat d'un commissaire de justice. Dès lors, la preuve de l'existence de l'accord invoqué n'est pas rapportée et le bail verbal est toujours en cours. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé de ce chef. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif, En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon décompte couvrant la période du mois de janvier 2017 au 1er février 2026, la SCI Les Myres sollicite la somme de 91 970, 77 € € au titre de l'arriéré locatif. Cependant, il y a lieu de déduire de ce décompte les sommes relatives au garage, aucun élément ne permettant d'établir que ce dernier était compris dans l'assiette du bail verbal, les charges locatives qui ne sont pas justifiées, et l'indexation du loyer faute de pouvoir constater, s'agissant d'un bail verbal, l'existence d'un accord concernant cette indexation. En conséquence, Mme [D] reste redevable envers la bailleresse de la somme de 72 500 € (750 € x 21 mois de janvier 2017 à septembre 2018 ' les versements de 9 250 € = 6500 € et 750 € x 88 mois d'octobre 2018 à février 2026) au titre des arriérés de loyers selon décompte arrêté au mois de février inclus. La locataire demande la compensation de cette dette locative avec le coût des travaux qu'elle aurait effectués dans le logement qu'elle chiffre à la somme de 40 000 €. Cependant, pour les motifs ci avant énoncés, Mme [D] ne rapporte la preuve ni de la réalisation des travaux ni de leur montant. Elle sera donc déboutée de sa demande de compensation. Enfin, la locataire oppose l'indécence du logement et son trouble de jouissance pour faire échec à la demande en paiement. En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Or, il convient de constater que Mme [D] se contente de produire des photographies non localisées et non datées et n'a jamais informé la SCI Les Myres de l'état d'indécence qu'elle invoque ne l'ayant jamais mis en mesure d'y remédier et ayant même payé ses loyers jusqu'au mois de septembre 2018 et alors que la SCI Les Myres justifie avoir réalisé des travaux en toiture en 2019 (facture SAS Meyer du 1er février 2019). Par ailleurs, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. En toute hypothèse, à supposer les moisissures établies, leur origine n'est pas déterminée. Dès lors, ce moyen est inopérant. En conséquence, infirmant le jugement déféré, Mme [D] sera condamnée à payer à la SCI Les Myres la somme de 72 500€ au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au mois de février 2026 inclus. Sur la demande de résiliation judicaire du bail et ses conséquences, Selon l'article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. » Ainsi le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d'une inexécution suffisamment grave de l'une de parties quant à ses obligations contractuelles.