Cour d'appel, 1ère chambre civile a, 21 mai 2026 — n° 24/07925

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe, Vu l'arrêt de cassation prononcé le 26 septembre 2024 entre les parties ; - Constate que M. [F] [M] n'est pas partie à l'instance devant la présente cour de renvoi et que le désistement exprimé par la société Fiscalité Audit International à son égard se trouve dépourvu d'objet ; - Infirme le jugement prononcé le 20 novembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Albertville sous le numéro RG 17/00078, en ce qu'il condamne les sociétés Agence des Alpes AN et Immobilière Générale à payer à la société Fiscalité Audit International la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau du chef de jugement infirmé et y ajoutant : - Condamne la société Fiscalité Audit International à payer à la société Agence des Alpes AN la somme de 387.423 euros à titre de dommages-intérêts ; - Condamne la société Fiscalité Audit International aux dépens de 1ère instance et d'appel, en ce inclus les dépens exposés devant la cour d'appel de Chambéry ; - Condamne la société Fiscalité Audit International à payer aux sociétés Agence des Alpes AN et Immobilière Générale la somme de 4.000 euros chacune, en indemnisation de leurs frais irrépétibles ; - Rejette le surplus des demandes. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] le 21 mai 2026. Le greffier Le président S. Polano C. Vivet

* * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 14 décembre 1994, feue [R] [M] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Agence des Alpes (devenue la société Immobilière Générale), un local commercial situé à [Localité 4] (Savoie), dans le domaine skiable des Trois-Vallées. Ce bail commercial a été consenti pour une durée de neuf ans courant jusqu'au 14 décembre 2003, pour l'exercice de l'activité d'agence immobilière. Il s'est poursuivi par tacite reconduction passé cette date. Par acte d'huissier du 27 avril 2007, la bailleuse a signifié à la société preneuse un congé avec offre de renouvellement à effet au 15 novembre 2007. La société Agence des Alpes a accepté le renouvellement et le loyer du bail renouvelé a été fixé par jugement du 08 février 2012. Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 04 décembre 2014, la société Agence des Alpes, conseillée par le cabinet d'expertise comptable Fiscalité Audit International, a informé feue [R] [M] et son fils M. [F] [M] de son intention de céder son fonds de commerce, conformément à la règlementation en vigueur. Selon acte sous seing privé du 08 janvier 2015, rédigé par la société Fiscalité Audit International, la société Agence des Alpes a cédé son fonds de commerce, en ce inclus le bénéfice de 37 baux commerciaux, à la société Agence des Alpes AN, moyennant un prix de 225.026 euros. Cette cession est intervenue hors la présence du bailleur. Par acte d'huissier de justice du 14 janvier 2016, M. [F] [M], venant aux droits de sa mère, a signifié à la société Immobilière Générale (anciennement dénommée Agence des Alpes) un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction à effet au 14 novembre 2016, fondé sur l'absence d'immatriculation du local au registre du commerce. M. [M] a considéré en effet que la cession du fonds de commerce, opérée par acte sous seing privé en méconnaissance des dispositions du bail, ne lui était pas opposable et qu'il demeurait fondé à considérer la société Immobilière Générale comme étant locataire des locaux. Par exploit d'huissier de justice du 17 juin 2016, la société Agence des Alpes AN a signifié à M. [M] un projet d'acte authentique de cession de fonds de commerce, et lui a fait sommation d'être présent à la signature de l'acte prévue le 29 juin 2016. Par exploit d'huissier de justice du 20 juillet 2016, la société Agence des Alpes AN a fait signifier à M. [M] la cession de fonds de commerce ainsi qu'une demande de renouvellement de bail à compter du 15 novembre 2016. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 juillet 2016, le conseil de M. [M] a indiqué au notaire que le bailleur entendait se prévaloir de la nullité de l'acte de signification du 20 juillet 2016, motif tiré de ce que cet acte ne précisait pas les modalités de sa remise. Le 21 septembre 2016, la société Agence des Alpes AN a donc fait délivrer à M. [M] un nouvel acte d'huissier portant sommation d'être présent à la régularisation par acte authentique de la convention de cession de bail, prévue le 30 septembre 2016. Le 30 septembre 2016, le contrat de cession du fonds de commerce a été formalisé par acte authentique hors la présence de M. [M]. Par acte d'huissier du 7 octobre 2016, M. [M] a indiqué que la demande de renouvellement du bail commercial était sans effet, car un congé avait été délivré le 14 janvier 2016. Le 25 octobre 2016, une copie exécutoire de l'acte authentique de cession du fonds de commerce a été remise au bailleur. Par acte d'huissier du 21 décembre 2016, M. [M] a fait sommation à la société Agences des Alpes AN de libérer les locaux dans un délai de huit jours. Par acte d'huissier du 17 janvier 2017, la société Agence des Alpes AN a assigné M. [M] devant le tribunal de grande instance d'Alebrtville, en nullité du congé délivré le 14 novembre 2016 et en renouvellement du bail commercial à compter du 15 novembre 2016.

Sur ces points, la Cour a remise l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt en les renvoyant devant la cour d'appel de Lyon, et a mis M. [M] hors de cause. La Cour de cassation a jugé que, en déclarant irrecevable la demande indemnitaire de la société Agence des Alpes AN au motif de son caractère indéterminé, alors que la société Agence des Alpes AN avait formulé une demande chiffrée a minima à la somme de 225.026 euros, la cour d'appel de Chambéry avait violé les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, aux termes duquel l'objet du litige se trouve déterminé par les prétentions respectives des parties. La Cour de cassation a également jugé qu'en rejetant la demande de la société Agence des Alpes AN en indemnisation de la perte de son fonds de commerce, au motif que le bail ne concernait qu'un établissement secondaire et que la demanderesse n'établissait pas la perte du fonds, alors qu'elle avait antérieurement retenu que la société Agence des Alpes AN avait perdu son droit au bail sur les locaux litigieux et que ce droit présentait une valeur patrimoniale, la cour d'appel avait violé l'article 4 du code civil, en application duquel le juge ne pouvait refuser d'indemniser un dommage dont il avait constaté l'existence en son principe. Par déclaration déposée le 17 octobre 2024 puis déclaration rectificative du 07 novembre 2024, la société Fiscalité Audit International a saisi la cour de renvoi, en appelant M. [M], et les sociétés Agence des Alpes AN et Immobilière Générale en poursuite de l'instance d'appel. Par ses conclusions récapitulatives notifiées le 08 janvier 2026, la société Fiscalité Audit International présente les demandes suivantes à la cour : - constater le désistement d'instance à l'égard de M. [M] et prononcer sa mise hors de cause ; - confirmer le jugement du 20 novembre 2020 ; - débouter la société Agence des Alpes AN de ses demandes indemnitaires ; - condamner toute partie succombante au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. La société Fiscalité Audit International soutient que la cassation ne concerne que le rejet des demandes indemnitaires formées par la société Agence des Alpes AN, de sorte que la saisine de la cour de renvoi se limite au « bien-fondé » de l'action en responsabilité exercée par l'intéressée et à l'existence du préjudice allégué. Elle considère que le préjudice de la société Agence des Alpes AN ne s'entend point de la perte du droit à indemnité d'éviction, à laquelle elle ne pouvait prétendre en l'absence de bail opposable aux consorts [M], mais de la valeur du droit au bail dont le fonds de commerce se trouve amputé. Elle avance qu'un tel préjudice caractérise une éviction du cessionnaire au sens du droit de la vente et relève de la garantie d'éviction du vendeur organisée aux articles 1626 et suivants du code civil. Elle en déduit que la société Agence des Alpes AN ne saurait agir à son encontre en paiement d'une indemnité d'éviction et qu'il lui appartenait de solliciter la garantie de son vendeur et que, ayant omis d'engager cette action en garantie, elle ne saurait lui imputer la conséquence de son inaction par l'exercice d'une action en responsabilité. Elle ajoute que la société Immobilière Générale n'a subi aucun préjudice, pour avoir perçu le prix de cession sans en reverser quelque fraction que ce soit à la société Agence des Alpes AN en exécution de sa garantie d'éviction. Elle conclut en conséquence au rejet des demandes indemnitaires formées par ses contradictrices. La société Fiscalité Audit International soutient à titre subsidiaire que la demande indemnitaire ne saurait être appréciée sur la base du montant d'une indemnité d'éviction, au versement de laquelle la société Agence des Alpes AN ne pouvait prétendre. Elle avance que le préjudice réside au contraire dans « l'impact de la disparition de la valeur intrinsèque du droit au bail dans le cadre plus global de la cession du fonds de commerce », qu'il re présente la perte d'un élément entrant dans la détermination du prix de cession et se trouve nécessairement plafonné au montant de ce prix. Elle observe que la société Agence des Alpes AN prétend en page 18 de ses conclusions obtenir l'indemnisation « de la valorisation des bénéfices que la concluante pouvait escompter de la cession », ce dont elle déduit que le préjudice allégué s'entend non point d'une perte subie mais d'un gain manqué et qu'il ne constitue que la perte d'une chance purement hypothétique et non indemnisable. Elle ajoute que la demande adverse revient à solliciter au titre de la perte d'un élément du fonds de commerce, un montant supérieur à celui payé pour l'intégralité des éléments corporels et incorporels. A supposer le préjudice établi en son principe, elle considère que l'indemnisation doit être limitée à la fraction du prix d'achat des éléments incorporels du fonds correspondant au seul bail perdu. Relevant que le prix d'achat des éléments incorporels, fixé à 100.000 euros n'a donné lieu à aucune ventilation, elle avance que l'indemnisation de la perte du droit au bail sur le local litigieux ne peut être estimée et que le préjudice n'est pas établi en son quantum. Par leurs conclusions récapitulatives notifiées le 19 janvier 2025, les sociétés Agence des Alpes AN et Immobilière Générale (Chalet des Alpes) demandent à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a dit qu'elles avaient attrait inutilement la société Fiscalité Audit International et, en conséquence, les a condamnés à payer à cette dernière la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de statuer à nouveau comme suit : - juger que la société Fiscalité Audit International a commis des manquements en sa qualité de rédactrice d'acte et a engagé sa responsabilité civile à l'égard des sociétés Immobilière Générale et Agence des Alpes AN : - débouter la société Fiscalité Audit International de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - condamner la société Fiscalité Audit International à payer à la société Agence des Alpes AN la somme de 460.862 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la société Fiscalité Audit International à payer à la société Immobilière Générale la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la société Fiscalité Audit International, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à la société Agence des Alpes AN la somme de 7.000 euros, et à la société Immobilière Générale la somme de 7.000 euros, outre les entiers dépens. Les deux sociétés font valoir que la société Fiscalité Audit International a engagé sa responsabilité, en rédigeant un acte inefficace et inopposable au bailleur. Elles expliquent qu'il en est résulté, au détriment de la cessionnaire du droit au bail, un préjudice né de la perte de son droit au bail et de l'impossibilité d'en demander le renouvellement. Elles soutiennent que ce préjudice s'entend de la perte partielle du fonds de commerce (limitée à la partie exploitée dans les locaux litigieux) et que la cessionnaire doit être indemnisée à concurrence de ce qu'aurait été l'indemnité d'éviction si elle en avait bénéficié. Elles rappellent que l'expert a chiffré la valeur du fonds perdu à 381.707 euros, auxquels s'ajoutent l'indemnité de remploi et l'indemnité pour trouble commercial, que la jurisprudence accorde en pareilles circonstances, ainsi que les frais de rédaction d'acte exposés en pure perte.