Cour d'appel, 1ère chambre civile a, 21 mai 2026 — n° 22/06277

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe, - Déclare recevable l'appel relevé à l'encontre du jugement prononcé le 11 août 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, - Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, - Condamne in solidum Mme [L] [Q], M. [X] [Q] et Mme [T] [Q] épouse [B] aux dépens d'appel et autorise la SELARL [Localité 8] Avril à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - Condamne in solidum Mme [L] [Q], M. [X] [Q] et Mme [T] [Q] épouse [B] à payer à M. [R] [D] et M. [F] [K] ensemble la somme totale de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Déboute Mme [L] [Q], M. [X] [Q] et Mme [T] [Q] épouse [B] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] le 21 mai 2026. Le greffier Le président S. Polano C. Vivet

* * * * * EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé du 18 juillet 2016, Mme [L] [Q], M. [X] [Q], Mme [T] [Q] épouse [B] et feu [N] [Q] (les consorts [Q] ou les vendeurs), propriétaires indivis de parcelles cadastrées section CE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], situées à [Localité 1] ([Localité 7]), ont consenti à MM. [R] [D] et [F] [K] (les acheteurs) une promesse de vente des parcelles au prix de 1.050.000 euros. Cette promesse comportait plusieurs conditions suspensives, dont les suivantes : - obtention d'un prêt bancaire de 3.000.000 euros ; - obtention d'un permis de construire, purgé de tout recours, correspondant à la construction d'un ensemble immobilier d'une superficie minimale de 4.300 m² avec un maximum de 15% de logements sociaux, la demande devant être déposée au plus tard le 31 décembre 2016 ; - l'absence d'un surcoût supérieur à 100.000 euros en raison des contraintes ressortant de l'étude hydraulique en cours de réalisation. La réitération de la vente par acte authentique a été fixée au plus tard au 15 décembre 2017. La vente n'a pas été réitérée dans le délai prévu. Le 14 juin 2019, le plan local d'urbanisme (PLU) a été modifié, rendant les parcelles inconstructibles. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 mars 2020, les consorts [Q] ont notifié aux acheteurs une sommation d'avoir à procéder à la réitération de la vente. Par courrier de leur conseil du 21 avril 2020, les acheteurs ont notifié aux vendeurs leur refus de procéder à l'achat, soutenant que la promesse de vente était caduque. Par courrier de leur conseil du 12 mai 2020, les consorts [Q] ont réitéré leur demande, considérant que les conditions suspensives n'avaient pas été levées par la seule faute des acheteurs. Feue [N] [Q] étant décédée le 12 décembre 2020, sont venus à ses droits Mmes [L] et [T] [Q], et M. [X] [Q]. Les 16 et 17 décembre 2020, les consorts [Q] ont assigné, en leur nom propre et en leur qualité d'héritiers de feu [N] [Q], les acheteurs devant le tribunal judiciaire de Saint Etienne, en demande de vente forcée. Par jugement du 11 août 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a débouté les consorts [Q] de leurs demandes et les acheteurs de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, et a condamné les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Le tribunal a retenu en premier lieu que la promesse de vente litigieuse était caduque en raison du défaut de réalisation des conditions suspensives, et en second lieu que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve d'une faute des acheteurs à ce titre. Le 14 septembre 2022, les consorts [Q] ont relevé appel du jugement. Par leurs dernières conclusions notifiées le 05 mai 2023, les consorts [Q] demandent à la cour de réformer le jugement, et de statuer à nouveau comme suit : - déclarer parfaite la vente intervenue suivant acte sous seing privé du 18 juillet 2016, - condamner in solidum MM. [R] [D] et [F] [K] à leur verser le prix de vente de 1.050.000 euros, - déclarer qu'à compter du règlement de ce prix, ces derniers seront propriétaires des parcelles - les condamner in solidum à leur verser à titre de clause pénale la somme de 105.000 euros, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Boniface-Hordot-Fumat-Mallon. Par leurs dernières conclusions notifiées le 28 février 2023, MM. [R] [D] et [F] [K] demandent à la cour, à titre principal, de débouter les appelants de leurs demandes, d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, de le confirmer pour le surplus, et y ajoutant, de condamner les consorts [Q] in solidum à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de préjudice moral, et la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL [Localité 8] Avril. A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de débouter les consorts [Q] de leur demande en paiement du prix de 1.050.000 euros et de la clause pénale à hauteur de 105.000 euros, et si la clause pénale était appliquée, de la réduire à un euro. La clôture est intervenue le 27 juin 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 14 janvier 2026, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026 prorogé au 07 mai 2026 puis 21 mai 2026. MOYENS A titre liminaire, la cour indique que la promesse ayant été signée avant la réforme du droit des contrats en vigueur depuis le 1er octobre 2016, le litige est soumis aux anciens articles du code civil. Sur la caducité alléguée de la promesse de vente Sur l'application de la clause pénale L'article 1134 ancien du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1176 ancien du code civil dispose que, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas. L'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. L'article 1178 ancien du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, le tribunal, pour juger que la promesse était caduque, a retenu les motifs suivants : - le courrier du maire de [Localité 1] du 27 octobre 2016 expose que le projet immobilier présenté au conseil des adjoints avait obtenu un avis défavorable en raison de la densification d'un secteur proche du milieu rural de la commune, des obligations législatives en matière d'urbanisme imposant un quota de 20% de logements sociaux, et de la nécessité d'attendre le diagnostic assainissement et eaux pluviales confié à un bureau d'études, compte tenu du caractère sensible des parcelles en cause ; - le courrier conclut à la limitation de l'urbanisation de la parcelle par un lotissement classique sans habitat collectif ; - les acheteurs justifient avoir fait réaliser par leur architecte de nombreux projets d'aménagement des parcelles passant d'un projet avec 66 logements en septembre 2016 à un projet de 25 maisons en juin 2017 ; - par courrier du 24 mai 2018, le maire de [Localité 1] indique que l'esquisse du nouveau projet est compatible avec l'orientation d'aménagement et de programmation du futur PLU, - les acheteurs ont adressé le 05 novembre 2018 une lettre explicative de leur projet au commissaire-enquêteur de l'enquête publique pour l'élaboration du futur PLU ;