Cour d'appel, chambre commerciale, 21 mai 2026 — n° 25/03501

PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la Sci A2P [Localité 4] à payer à titre provisionnel à l'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence la somme de 85.000 euros et a débouté l'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions. Statuant à nouveau et ajoutant, Condamne la Sci A2P Donzère à payer à l'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence la somme provisionnelle de 205.243,95 euros à valoir sur le coût résultant de la présence d'un agent SSIAP sur la période du 15 mai 2024 au 22 mai 2025. Déboute la Sci A2P Donzère de son appel incident. Condamne la Sci A2P [Localité 4] aux dépens d'appel. Condamne la Sci A2P [Localité 4] à payer la somme de 4.000 euros à l'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Déboute la Sci A2P Donzère de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Signé par Mme FIGUET, Présidente et par Mme MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCÉDURE : Par acte reçu le 27 décembre 2013 par Me [C], notaire à Valence, la Sci A2P [Localité 4] a consenti à l'établissement Centre Hospitalier de Montélimar, devenu Le Groupement Hospitalier Portes de Provence, un bail en l'état futur d'achèvement portant sur un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes de 60 places, dix logements adaptés destinés à accueillir des personnes âgées vieillissantes et 39 places de parking situé à Donzère (26.290) pour une durée de 12 ans prenant effet à la mise à disposition des locaux par le bailleur au preneur moyennant un loyer annuel hors charges de 446.319 euros, ce montant n'étant pas soumis à la Tva. Par acte reçu le 13 janvier 2016 par Me [C], notaire à [Localité 1], les parties ont constaté que suivant procès-verbal de mise à disposition du 30 juin 2015, il a été procédé à la constatation de l'achèvement et à la mise à disposition du bien loué, et ont déclaré que le bail consenti pour une durée de 12 ans a pris effet le 30 juin 2015 pour se terminer le 29 juin 2027 moyennant un loyer annuel hors charges de 411.951,86 euros au 30 juin 2015 puis de 440.461,86 euros à compter du 30 juin 2017. Par courriers du 5 août 2022, le représentant du bailleur a demandé à l'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence de remédier au défaut d'entretien de la toiture terrasse et au défaut de respect des normes de sécurité incendie. Par courrier du 12 septembre 2022, l'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence a répondu que ces désordres relevaient d'un défaut de conception ou de réalisation de l'ouvrage relevant du bailleur, maître d'ouvrage des travaux, et l'invitait à faire le nécessaire. L'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence a fait réaliser un rapport d'expertise amiable relevant de nombreux défauts de réalisation rendant cet établissement recevant du public vulnérable impropre à sa destination. Par ordonnance du 12 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a ordonné une mesure d'instruction confiée à M. [S] et autorisé la consignation sur un compte séquestre des loyers dus par l'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence à hauteur d'un quart hors charges à compter du premier trimestre à échoir à compter de la décision. Cette décision a été confirmée par un arrêt rendu le 11 mars 2025 par la cour d'appel de Grenoble. L'expert a diffusé un premier compte rendu le 30 juillet 2024. L'expertise judiciaire est toujours en cours après des appels en cause de plusieurs parties. A la suite de l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de la maison de retraite rendu le 19 décembre 2024 par la commission de sécurité, le maire de la commune de [Localité 4] a par arrêté du 27 février 2025 : - abrogé l'arrêté du 1er juillet 2015 autorisant l'ouverture de l'établissement, - autorisé à titre exceptionnel jusqu'au 22 avril 2025 la poursuite de l'exploitation de l'EHPAD sous les conditions de la réalisation avant le 18 avril 2025 des travaux nécessaires afin de supprimer le risque "Absence de protection au feu des combles", de la réalisation avant le 18 avril 2025 par le propriétaire de l'immeuble d'une mission de type L par un organisme de contrôle agréé avec présentation le cas échéant d'un état des travaux à réaliser pour assurer la stabilité à froid du bâtiment et un calendrier de réalisation desdits travaux au regard des éléments constatés dans le procès-verbal de la commission de sécurité et du maintien de la présence permanente d'un SSIAP de niveau 3 dans l'établissement jusqu'à la réalisation de l'ensemble des prescriptions et obtention de l'avis favorable de la commission de sécurité.

MOTIFS DE LA DÉCISION : 1/ Sur la demande de provision En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier ou ordonner l'exécution de cette obligation. Sur le principe de la provision Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. Cette obligation de délivrance s'entend, non seulement d'une remise matérielle des locaux loués, mais aussi juridique, à savoir la remise d'un local conforme à sa destination contractuelle. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise amiable dressé par M. [J] [D] le 5 mars 2024, que les trappes entre refends dans les combles n'assurent pas de protection coupe-feu, que les refends ne vont pas jusqu'en haut des fermettes, que les conduits de désenfumage ne débouchent pas tous hors de la couverture, qu'ils ont été mal réalisé sur toute leur hauteur et qu'en conséquence, c'est la sécurité incendie de l'ensemble de l'Ehpad qui n'est pas assurée et non seulement celle des combles. Par ailleurs, le diagnostic sécurité incendie réalisé par l'Apave le 15 mai 2024 conclut que le montage des 6 gaines de ventilation présente des écarts par rapport aux règles de réalisation de ce type d'ouvrage et qu'elles ne sont pas jointives avec les exutoires disposés en toiture de sorte que le caractère coupe feu des conduits n'est pas assuré, les défauts au regard des règles de l'art étant de nature à remettre en cause le bon fonctionnement de ceux-ci en termes de coupe-feu et de désenfumage. Le compte-rendu de la réunion d'accédit n°1 du 22 juillet 2024 rédigé par l'expert judiciaire, désigné par ordonnance du 12 juin 2024 indique notamment que les gaines ne sont pas raccordées aux exutoires en couverture, que les murs coupe-feu ne sont pas continus jusqu'en sous face de la couverture et que des percements existent dans ces murs. Il conclut que l'écart majeur constaté par rapport à la réglementation incendie doit être signifié par la direction de l'Ephad à la mairie de [Localité 4]. La commission de sécurité contre les risques d'incendie a donné un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement après avoir relevé que les malfaçons relevés sur les conduits de désenfumage conduisent en cas de feu dans l'EPHAD à la propagation du feu dans les combles et à l'ensemble de l'établissement. Par arrêté du 27 février 2025, le maire de la commune de [Localité 4], après avoir mentionné les risques relevés par la commission de décurité, a imposé la réalisation de travaux avec le maintien de la présence d'un SSIAP dans l'établissement jusqu'à la réalisation de l'ensemble des travaux prescrits et l'obtention de l'avis favorable de la commission de sécurité. Il n'est donc pas sérieusement contestable que les désordres constatés relatifs à la sécurité incendie du bâtiment résultent de vices de construction, qu'ils ont empêché le fonctionnement de l'établissement selon la destination convenue et qu'ils ont rendu nécessaires la réalisation de travaux et la présence d'un SSIAP jusqu'à la réalisation desdits travaux. Selon la jurispridence, le bailleur ne saurait s'exonérer de son obligation de délivrance par une clause du bail et donc de son obligation de remédier aux vices affectant la structure de l'immeuble, tels des non-conformité du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie. Si la jurisprudence a néanmoins admis que pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, les parties puissent aménager partiellement l'obligation de délivrance en transférant au locataire les travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail ou les travaux prescrits par l'autorité administrative, c'est à la condition qu'une clause l'ait expressément prévu. Or, en l'espèce, s'agissant d'un bail en l'état futur d'achèvement, le bailleur s'est au contraire obligé à ce que les travaux de construction du bien loués soient réalisés conformément aux règles de l'art en respectant les dispositions du permis de construire ainsi que conformément aux normes et documents techniques unifiés (D.T.U) et plus généralement à la réglementation applicable à la construction y compris pour toutes les obligations que la loi ou la réglementation rendraient obligatoires avant la livraison pour les immeubles en cours de construction de manière à ce que le bien loué puisse être utilisé conformément à sa destination. En conséquence, sans qu'il soit nécessaire de procéder à l'analyse des stipulations contractuelles selon lesquelles le preneur prendra à ses frais et charges exclusifs la réalisation de toutes les prescriptions édictées dans l'autorisation d'exploiter et tous les travaux et mises en conformité et mises aux normes du bien loué demandés par les autorités compétentes et devra exécuter et supporter, à ses frais et charges exlusifs tous travaux de sécurité et/ou de mise en conformité du bien loué (y compris ceux qui seraient assimilés à des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil) dès lors que par ailleurs, le bailleur s'est engagé expressément à louer un bien conforme à sa destination et à la réglementation en vigueur au jour de la livraison, il est établi d'évidence que la Sci A2P [Localité 4] n'a pas satisfait à son obligation de délivrance de sorte qu'il lui appartient de remédier à ce manquement et d'en assumer les conséquences, obligations non sérieusement contestables. Eu égard au risque induit et au public particulièrement vulnérable accueilli par l'Ehpad, la poursuite de l'exploitation rendait nécessaire la présence continue d'un agent dédié à la sécurité incendie ce que confirme les arrêtés municipaux des 27 février 2025 et 3 mars 2025. La Sci A2P [Localité 4] conteste la nécessité de la présence d'un tel agent fondée, dans un premier temps, sur le seul rapport d'expertise amiable dressé par M. [J] [D] le 5 mars 2024. Toutefois, les conclusions dudit rapport ont été confirmées par le diagnostic sécurité incendie réalisé par l'Apave le 15 mai 2024. Ainsi, il n'est pas sérieusement contestable, qu'à cette date, le chef d'établissement dument informé de la défaillance du système de sécurité incendie, par deux rapports concordants et établis par des experts distincts, se devait de prendre les mesures adaptées pour assurer la sécurité des personnes, mesure qui ne peut être considérée comme prématurée. La cour statue dans les limites des pouvoirs du juge des référés dès lors qu'elle se contente d'indiquer que les contestations émises ne sont pas sérieuses et donc de nature à faire obstacle à l'octroi d'une provision. Ainsi, la cour relève que l'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence justifie du principe de l'obligation dont il se prévaut à l'encontre de la Sci A2P [Localité 4] sans que cette dernière ne justifie de contestations sérieuses. Sur le quantum de la provision, L'établissement public Le Groupement Hospitalier Portes de Provence produit les factures des sociétés Actio protection et Ksw service intervention qui démontrent qu'il a dû s'acquitter, pour assurer la présence d'un agent SSIAP, des sommes TTC de : - 21.586,32 euros pour le mois de mai 2024, soit la somme de 11.837,66 euros à compter du 15 mai 2024, - 19.126.80 euros pour le mois de juin 2024, - 20.298,60 euros pour le mois de juillet 2024, -20.318,76 euros pour le mois d'août 2024, -14.594,44 euros pour le mois de septembre 2024, - 15.224,65 euros pour le mois d'octobre 2024, - 15.641,57 euros pour le mois de novembre 2024, - 16.058,41 euros pour le mois de décembre 2024, - 15.324,48 euros pour le mois de janvier 2025, -13.930,97 euros pour le mois de février 2025, - 15.253,99 euros pour le mois de mars 2025, - 15.508,46 euros pour le mois d'avril 2025,