Cour d'appel, chambre 2 section 1, 21 mai 2026 — n° 24/01217

EN CONSEQUENCE LA REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

**** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte du 15 février 2002, la société Imwo France a consenti à la société [H], aux droits de laquelle est venue la société [A], un bail commercial sur un local dans lequel elle exploite un magasin sous l'enseigne Chauss'expo, situé à [Localité 5], sur un site commercial dont la société Imwo France est propriétaire. Ce bail a pris effet le 1er août 2002 pour une durée de neuf ans et s'est poursuivi par tacite reconduction. Le 24 février 2021 la société Imwo France a informé la société [A] d'un projet de refonte complète du site nécessitant la démolition du bâtiment voisin exploité par la société Aldi (supermarché) et la réfection complète du parking et des réseaux ayant pour conséquence la fermeture de son magasin pendant cinq mois. La société [A] s'est rapprochée de la société Imwo France pour demander les conditions d'indemnisation de ses préjudices et, après plusieurs mises en demeure, a saisi le tribunal de commerce de Douai statuant en référé qui a, par ordonnance du 10 février 2022, désigné un expert aux fins de déterminer et chiffrer les préjudices résultant de la fermeture imposée du magasin et l'a déboutée de sa demande de provision au motif qu'elle ne justifiait pas du chiffrage de son préjudice. L'expert a déposé son rapport le 16 juin 2022. Par acte du 15 novembre 2022 la société [A] a assigné la société Imwo France devant le tribunal de commerce de Douai aux fins de solliciter réparation de ses préjudices. Par jugement contradictoire du 24 janvier 2024, le tribunal a : - dit que la clause de souffrance contenue dans le contrat de bail est inopposable à la société [A] pour les travaux concernés dans la présente affaire, - condamné la société Imwo France à payer à la société [A] la somme de 122 579,13 euros au titre de l'indemnisation des frais de fermeture, - débouté la société [A] de sa demande de paiement de la somme de 109 532,49 euros au titre de la marge brute, - débouté la société [A] de sa demande de paiement de 6 652,60 euros au titre du préjudice d'image, - condamné la société Imwo France à payer à la société [A] la somme de 12 963,54 euros au titre de la dépréciation des stocks, - débouté la société Imwo France de sa demande de compensation, - condamné la société Imwo France à payer à la société [A] la somme de 10 000 euros pour manquement à son obligation de bonne foi, - condamné la société Imwo France à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Imwo France aux entiers frais et dépens de l'instance en ce compris les honoraires et débours de l'expert, - liquidé les dépens du jugement à la somme de 69,59 euros. Par déclaration remise au greffe de la cour le 13 mars 2024, la société Imwo France a relevé appel de ce jugement aux fins d'infirmation en ce qu'il a dit que la clause de souffrance contenue dans le contrat de bail était inopposable à la société [A], l'a condamnée à payer la somme 122 579,13 euros au titre de l'indemnisation des frais de fermeture, la somme de 12 963,54 euros au titre de la dépréciation des stocks, la somme de 10 000 euros pour manquement à son obligation de bonne foi, l'a déboutée de sa demande de compensation et l'a condamnée au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société Imwo France a intimé la société [A] ainsi que Me [N] [V] et Me [R] [X] « personne physique ». La société [A], la SELAS MJS Partners, prise en la personne de Me [R] [X], en qualité de mandataire liquidateur, et la SCP [D] MJ prise en la personne de Me [N] [V] en qualité de mandataire liquidateur, ont constitué avocat le 6 mai 2024. Aux termes de ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 juin 2024 la société Imwo France demande à la cour de : - infirmer le jugement dans les termes de sa déclaration d'appel,

MOTIFS A titre liminaire, la cour relève que l'appel est dirigé contre la société [A] ainsi que la SELAS MJS Partners et la SCP, [D] Mandataires judiciaires en qualité de liquidateurs judiciaires, la déclaration d'appel étant erronée en ce qu'elle vise comme parties intimées MM. [V] et [X] en leur nom personnel. Sur l'opposabilité de la clause de souffrance En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit assurer, tout le long de l'exécution du bail, la délivrance de la chose louée et la jouissance paisible du preneur, ce qui signifie qu'en principe, il doit garantir ce dernier des troubles qui pourraient résulter de l'exécution de travaux. L'article 1724 de ce code dispose cependant que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée ; si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. En l'espèce le bail commercial contient une clause 6 « Travaux » qui déroge à l'article 1724 en prévoyant que le locataire : « supportera la gêne résultant éventuellement pour lui de l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surévaluation et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le BAILLEUR estimerait nécessaires, utiles ou simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble ou dans l'immeuble dont ils dépendent, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution du loyer ni interruption de paiement du loyer, quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux, même si cette durée excédait quarante jours, à la condition que les travaux soient exécutés sans interruption, sauf cas de force majeure. » Le bailleur ne peut toutefois s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une telle clause qui ne peut conduire à priver le preneur du bien loué. Il est ainsi jugé qu'une telle clause qualifiée de « clause de souffrance » ne peut être utilement invoquée par le bailleur lorsque les travaux ont entraîné une impossibilité totale d'utiliser les locaux loués en raison de travaux et que le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité relative aux conséquences dommageables des travaux pour le locataire dans cette hypothèse. La société Imwo France rappelle qu'une telle clause ne peut s'appliquer que si la gêne occasionnée était normale et qu'il appartient au juge d'apprécier au cas par cas et in concreto si la clause de souffrance doit s'appliquer, notamment si la gêne n'est pas excessive par rapport au bénéfice apporté par les travaux, et soutient qu'en l'espèce les travaux ont concerné principalement un bâtiment situé en dehors de l'assiette du bail, n'ont impacté la société [A] qu'au titre de places de stationnement, mais non le local lui-même, et qu'ils étaient nécessaires pour maintenir l'attractivité du local. Il convient toutefois d'apprécier non pas l'impact des travaux sur le local lui-même mais sur la possibilité pour le preneur de l'exploiter, or il est établi en l'espèce que la réalisation des travaux a entraîné la fermeture totale du commerce exploité par la société [A] pendant cinq mois, en violation de l'obligation de délivrance du bailleur, et la cour relève que seuls les travaux concernant le bien loué, à savoir les travaux sur le parking, pourraient conduire la société Imwo France à invoquer la clause, mais non les travaux sur le bâtiment voisin (Aldi) qui n'est pas concerné par le bail la liant à la société [A]. Quoi qu'il en soit, dès lors que le preneur a été privé de son bien pendant une durée de cinq mois, c'est à bon droit que le premier juge a jugé inopposable la clause de souffrance en l'espèce et le jugement sera confirmé sur ce point. Sur l'indemnisation des préjudices de la société [A] - Sur les « frais de fermeture » La cour relève que la société Imwo France conteste le montant des frais alloués à la société [A] par le premier juge et demande en conséquence à voir « fixer la créance due par la concluante au passif de la liquidation judiciaire de la société [A] au titre de l'indemnisation des frais de fermeture à hauteur de la somme de 69 061,20 euros ». Il s'agit en réalité d'une demande tendant à voir réduire le montant de la créance au titre des frais de fermeture au paiement de laquelle la société Imwo France a été condamnée mais, s'agissant d'une créance de la société [A], débiteur en procédure collective, elle n'a pas à être fixée au passif de la liquidation judiciaire. Par ailleurs, la société [A] soutient que l'appelante est irrecevable à venir discuter le quantum de ce préjudice dès lors qu'elle n'a jamais contesté en première instance l'évaluation de l'expert et que la demande tendant à voir fixer ce préjudice à la somme de 69 061,20 euros est irrecevable comme nouvelle en application de l'article 564 du code de procédure civile, la cour ne pouvant que confirmer le jugement sur le montant alloué. En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. La demande formée à titre subsidiaire, même mal formulée, tend à voir réduire le montant des sommes allouées au titre du préjudice lié aux frais de fermeture n'est pas une demande nouvelle irrecevable dès lors qu'elle tend à écarter, même partiellement, la demande de dommages et intérêts, étant relevé en tout état de cause que dès lors qu'il est sollicité à titre principal, comme en première instance, le rejet de la demande, la cour est saisie des moyens présentés subsidiairement pour s'y opposer, étant rappelé qu'en application de l'article 563 du code de procédure civile, les parties peuvent invoquer en appel des moyens nouveaux. La demande présentée à titre subsidiaire n'est dès lors pas irrecevable et la cour est saisie des contestations soulevées par la société Imwo France relatives à l'évaluation du préjudice. Le tribunal a alloué la somme totale de 122 579,13 euros, montant retenu par l'expert pour une période de fermeture de 24 semaines, composée de : - 101 051 euros correspondant aux « frais généraux », hors frais de personnel et de loyer, pour un montant de 62 630 euros et aux frais de personnel pour un montant de 38 421 euros, - 16 179,03 euros au titre de frais d'honoraires, d'huissier de justice et de déplacement arrêtés au 31 mars 2022 ainsi que des frais complémentaires pour la période du 1er avril au 10 octobre 2022 pour un montant de 11 948,20 euros, et a déduit de ces montants la somme de 6 600 euros correspondant aux loyers impayés pour la période du 20 octobre au 31 décembre 2021 (les loyers n'ayant pas été facturés par la société Imwo France sur la période de fermeture). La société Imwo France retient tout d'abord une période de fermeture de 21 semaines sans s'expliquer sur cette question ni remettre en cause les motifs du jugement qui retient une période de 24 semaines en considération des délais nécessaires à la société [A] pour rouvrir son commerce (déplacement du personnel, installation de la marchandise), relevant qu'elle avait été informée de la disponibilité des locaux par courrier recommandé reçu le 27 septembre 2021. La cour considère que c'est à juste titre que le tribunal a retenu un délai de 24 semaines, même si l'information quant à la possibilité de rouvrir le commerce a été donnée le 3 septembre mais alors que ce n'est que le 20 septembre que la ligne téléphonique a été rétablie, et en raison du temps d'organisation nécessaire à la reprise de l'exploitation.