Cour d'appel, chambre 8 section 4, 21 mai 2026 — n° 24/01164

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Cécile Mamelin, président de chambre Thomas Bigot, conseiller Isabelle Facon, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 janvier 2026 **** En septembre 2015, Mme [Z] [Y] a donné à bail verbal à M. [V] [A] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Par exploit d'huissier du 9 août 2022, Mme [Y] a fait assigner M. [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Lens en vue d'obtenir, outre son expulsion, sa condamnation au paiement des sommes suivantes : '33 600 euros à titre principal au titre des loyers impayés ; '3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Suivant jugement contradictoire du 15 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a : - Dit que M. [A] a manqué à ses obligations contractuelles ; - Prononcé la résolution du bail convenu entre Mme [Y] et M. [A] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], aux torts de M. [A] : - Ordonné l'expulsion de M. [A] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail, au besoin avec le concours de la force publique, après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ; - Autorisé, le cas échéant, Mme [Y] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [A] dans le délai de deux mois ; - Condamné M. [A] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux loués ; - Condamné M. [A] à payer à Mme [Y] la somme de 42 600 euros au titre des loyers demeurés impayés arrêtée à novembre 2023 : - Condamné Mme [Y] au paiement de la somme de 40 000 euros au titre des travaux de rénovation du logement ; - Dit que les sommes dues réciproquement entre les parties se compenseront entre elles'; - Rejeté le surplus des demandes présentées par Mme [Y] ; - Rejeté le surplus des demandes présentées par M. [A] ; - Dit que M. [A] et Mme [Y] supporteront par moitié chacun les dépens de l'instance, - Débouté M. [A] et Mme [Y] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit. M. [A] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 mars 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a': 'Rejeté le surplus des demandes présentées par Mme [Y] ; 'Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit. Mme [Y] a constitué avocat le 14 mai 2024. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, M. [A] demande à la cour de': - Infirmer le jugement en ce qu'il a : 'Dit que M. [A] a manqué à ses obligations contractuelles ; 'Prononcé la résolution du bail convenu entre Mme [Y] et M. [A] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], aux torts de M. [A] : 'Ordonné l'expulsion de M. [A] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail, au besoin avec le concours de la force publique, après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ; 'Autorisé, le cas échéant, Mme [Y] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [A] dans le délai de deux mois ; 'Condamné M.

MOTIFS : Sur le bail verbal': L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un écrit lors de la conclusion d'un contrat de bail d'habitation. En l'absence d'écrit le bail consenti n'est pas nul, mais il appartient à la juridiction saisie d'en rechercher les conditions, au vu des éléments fournis par les parties et de la législation applicable. En l'espèce, il est constant que Mme [Y] a donné à bail verbal à M. [A] une maison située [Adresse 1] à [Localité 7] à compter de septembre 2025. Il est également constant que le loyer mensuel initial était de 600 euros mais que les parties ont ensuite convenu d'une baisse de loyer à hauteur de 300 euros à compter de juillet 2016 en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation par M. [A]. Sur la dette locative': Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Mme [S] sa demande en paiement en cause d'appel, indique que M. [A] reste lui devoir la somme de 48000 euros au titre des loyers impayés du mois de juillet 2017 au mois de juillet 2024. M. [A] soutient qu'il convient de déduire des sommes réclamées par Mme [Y] la somme de 12600 euros correspondant aux loyers échus entre juin 2017 et mai 2019, faisant valoir que M. [E] [P] occupait les lieux et s'est acquitté du paiement du loyer pendant cette période. Il est en effet acquis que M. [A] a quitté les lieux en juin 2017 au motif avancé par l'intéressé que Mme [Y] lui refusait la conclusion d'un bail écrit ce qui le privait du bénéfice des APL. Il est également acquis que Mme [Y] a donné son accord pour que M. [P] occupe le logement à compter du départ de M. [A] puis que ce dernier est revenu dans les lieux en mai 2019. Les parties ne contestent pas que le bail conclu entre eux s'est poursuivi malgré la période d'occupation des lieux par M. [P], chacune d'entre elles en sollicitant d'ailleurs soit la résiliation soit le maintien. Il incombe donc à M. [A] de rapporter la preuve du paiement des loyers pendant la période de juin 2017 à mai 2019, quand bien même le logement aurait fait l'objet d'une sous-location. Si M. [A] soutient qu'il apporte cette preuve, par les deux justificatifs de virement bancaire produits, qu'il dit avoir trouvés dans le logement à son retour dans les lieux, établissant seulement que M. [P] a réglé à Mme [Y] la somme de 600 euros en juin 2018 et en août 2018, il ne démontre pas le paiement intégral des loyers pendant la période considérée. La cour observe néanmoins que les relevés bancaires que Mme [Y] verse aux débats font ressortir qu'elle a reçu d'autres virements de M. [P]'sur la période juin 2018 ' décembre 2018, en plus de ceux précédemment évoqués, pour un total de 3900 euros (600 euros de juin à novembre et 300 euros en décembre). Après déduction de ces paiements, la dette locative est établie pour un montant de 44100 euros (48000 - 3900). Il convient donc de réformer le jugement sur le montant de la dette locative et actualisant cette dernière, de condamner M. [A] à payer à Mme [Y] la somme de 44100 euros au titre des loyers impayés du mois de juillet 2017 au mois de juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse. Sur la demande de dommages et intérêts relative à l'APL': L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. M. [A] demande de lui allouer la somme de 21075 euros à titre de dommages et intérêts au motif qu'il n'a pas perçu l'allocation logement à laquelle il avait droit sur la période de septembre 2015 à juin 2017 et sur la période de mai 2019 à novembre 2023, compte tenu de l'absence de fourniture d'un contrat de bail écrit par Mme [Y] malgré ses réclamations. Pour chiffrer sa demande, il produit une estimation faite sur le site internet de la CAF selon laquelle il peut recevoir 281 euros d'aide au logement par mois selon les informations fournies. Outre que M. [A] ne justifie pas des informations fournies pour arriver à cette estimation, ni a fortiori des pièces qui permettraient de corroborer ces informations, et donc de justifier du préjudice financier qu'il aurait subi, il y a lieu de souligner qu'il pouvait exiger à tout moment de Mme [Y] l'établissement d'un contrat écrit,'ce qu'il ne démontre nullement avoir fait, de sorte qu'il est malvenu de soutenir que l'attitude de la bailleresse aurait'fait obstacle'à la'perception'de l'aide au'logement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [A] de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande de remboursement des travaux': L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ('). Le bailleur est également obligé': De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre. En outre, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé': De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ; En l'espèce, le logement présentait d'importants désordres lors de la conclusion du bail en septembre 2025 et les parties ont rapidement convenu d'une baisse du montant du loyer de 600 euros à 300 euros en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation par M. [A], sans toutefois que la nature des travaux à réaliser ne soit précisément définie. S'il ne peut pas être considéré que logement était insalubre comme le soutient M. [A], puisque l'insalubrité'est constatée selon une procédure administrative et'découle'd'un'arrêté préfectoral, il est manifeste que les locaux ne répondaient pas aux critères de la décence, au vu des désordres déjà relevés dans un rapport des services de la mairie d'[Localité 7] du 29 juin 2011': «'salle de bains vétuste, coffret électrique sans différentiel en-tête, toiture poreuse, isolation générale très mauvais état, chambres': plafond dangereux, menaçant de tomber, chauffage bois défectueux, inutilisable, plancher des chambres des enfants non isolés, VMC en panne.'» Il convient d'ores et déjà de souligner que l'accord des parties concernant les travaux en contrepartie de la baisse du loyer est illicite puisque la mise à la charge du locataire de travaux ne peut concerner que des logements répondant aux normes réglementaires de décence en application de l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989. Il n'en demeure pas moins que M.