Cour d'appel, chambre 8 section 4, 21 mai 2026 — n° 24/00809

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Cécile Mamelin, président de chambre Thomas Bigot, conseiller Isabelle Facon, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 janvier 2026 **** Par acte sous seing privé du 30 septembre 2017, à effet du 1er octobre 2017, Mme [P] [G] et M. [F] [G] ont donné à bail à M. [C] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 135 euros par mois pour les charges. Des loyers étant demeurés impayés, Mme et M. [G] ont fait signifier à M. [L], le 06 octobre 2020, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 4 815 euros en principal. Par exploit du 25 janvier 2021, Mme et M. [G] ont fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] en vue de': - Constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail intervenue par suite du jeu de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de corps et de biens de M. [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance de la force publique ; - Condamner M. [L] à lui payer': 'la somme de 6 420 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2020, sauf à parfaire ou à diminuer avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 'une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux ; 'la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; 'la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Par jugement du 04 février 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné une mesure d'expertise destinée à décrire le logement litigieux, a rejeté les demandes de provision et de consignation des loyers formulées par M. [L], réservé les dépens, sursis sur les autres demandes et renvoyé l'examen de l'affaire à une audience ultérieure. Suivant jugement contradictoire du 12 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a : - Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont acquises et que la résiliation du bail est acquise depuis le 7 décembre 2020 ; - Ordonné en conséquence à M. [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signi'cation de la présente décision ; - Dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux [Adresse 4] à [Localité 6] et restitue les clefs dans ce délai, M. [L] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si nécessaire, et le mobilier se trouvant dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meubles au choix du bailleur, aux frais et risques du locataire, dans le délai de deux mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux ; - Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en charge du relogement des locataires expulsés dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ; - Condamné M. [L] à payer à Mme et M. [G] la somme de 19 620 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er août 2023, échéance d'août 2023 incluse ; - Fixé en tant que de besoin l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 300 euros ; - Condamné en tant que de besoin M. [L] au paiement de 1'indemnité fixée ci-dessus, avec intérêt au taux légal ; - Condamné conjointement Mme et M. [G] à payer à M.

MOTIFS : Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre'; il prévoit notamment que le logement permet une aération suffisante ; les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; les réseaux d'électricité sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon usage d'usage et de fonctionnement'; L'article 1719 énonce que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; L'article 1219 du code civil énonce également qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En l'espèce, le bail conclu le 30 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 06 octobre 2020 pour la somme de 4 815 euros en principal. M. [L] ne conteste pas qu'il ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti. Pour justifier sa carence, il invoque l'exception d'inexécution en raison des manquements des bailleurs faisant valoir que le logement est indécent et dépourvu de toute valeur locative. Il est constant que pour que l'exception d'inexécution soit admise, il faut que l'inexécution du bailleur présente un certain caractère de gravité, le locataire ne pouvant suspendre le paiement des loyers que si le logement loué s'avère totalement inhabitable (par ex. Civ. 3ème 28 juin 2018 n°16-27.246). La cour ne reprendra pas la description exhaustive des désordres faite par l'expert, M. [T], reprise plus en détail et avec exactitude par le premier juge, dès lors que les parties ne critiquent pas cette description ni les conclusions de l'expert. Pour rappel, aux termes de son rapport du 30 janvier 2023, faisant suite à une visite effectuée le 13 avril 2022, l'expert conclut que le logement ne répond pas aux critères de la décence au vu des désordres suivants': 'Les réseaux et branchements d'électricité ne sont pas conformes aux normes de sécurité et ne sont pas en état d'usage et de fonctionnement'; 'Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude ne sont pas en bon état d'usage et de fonctionnement'; 'Le logement ne permet pas une aération suffisante. Il n'y a aucun dispositif permettant le renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il est prescrit les travaux suivants': 'Installation d'un système de VMC complet'; 'Remise en état des revêtements muraux dégradés suite à l'absence de ventilation'; 'Vérification complète des réseaux existants en faux plafonds et maintenance si nécessaire'; les dalles endommagées seront à remplacer'; 'Vérification complète des installations de chauffage et production d'eau chaude qui sont collectifs à plusieurs logements et vérifier les réseaux de distribution intérieurs aux logements concernés'; 'Solutionner les anomalies repérées au diagnostic technique et pouvoir vérifier l'état des installations concernant les prises de terre et l'installation de mise à la terre mais aussi pour la salle de bain'; Si l'expert indique que le logement n'a aucune valeur locative en ce que ce dernier ne répond pas aux critères de la décence, il convient de relever que, par définition, un logement indécent n'est pas censé être soumis à la location. L'expert n'indique à aucun moment que le locataire est dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux, soit le seul critère permettant d'admettre le non-paiement des loyers. Tel n'est d'ailleurs manifestement pas le cas au vu des désordres relevés. En effet, il n'est allégué aucun dysfonctionnement ou inconfort du fait des anomalies concernant l'installation électrique. En outre, s'il est observé de l'humidité et des moisissures dans le logement du fait de l'absence de dispositif d'aération, l'ampleur de ce désordre n'est manifestement pas suffisante pour rendre les lieux inhabitables au regard des photographies intégrées au rapport d'expertise. S'agissant du chauffage et de la production d'eau chaude, qui sont assurés par une chaudière collective, l'expert relève que le chauffage ne fonctionnait pas le jour de la visite. Il s'agit du principal désordre que M. [L] met en avant, l'intéressé se plaignant de périodes de coupure ponctuels d'alimentation en eau chaude et chauffage. Ces coupures constituent à l'évidence un trouble de jouissance important mais n'empêchent pas pour autant de jouir totalement des lieux loués. En tout état de cause, M. [L] ne peut s'en prévaloir pour justifier le non-paiement des causes du commandement de payer du 06 octobre 2020 dès lors que les coupures sont postérieures à la délivrance de l'acte. M. [L] explique en effet qu'elles sont intervenues à l'initiative de M. [G], pour qu'il libère les lieux, après une visite de son logement par la société Noreexpertises le 21 janvier 2021, soit un peu plus de trois mois après le commandement de payer. Il résulte de ce qui précède que l'exception'd'inexécution'alléguée par l'appelant ne saurait être retenue. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 décembre 2020 et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [L], étant relevé que les intimés justifient avoir repris les lieux le 26 avril 2024. Sur les demandes de dommages et intérêts': Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. M. [L] sollicite la somme de 31565 euros au titre du préjudice de jouissance subi, correspondant au montant du dépôt de garantie et des loyer et provision charge qu'il estime avoir indûment versés depuis la conclusion du bail. Cependant, comme exposé plus haut,'le logement loué n'est pas impropre à l'usage d'habitation'; la demande de dommages et intérêts de M. [L] ne peut donc pas être accueillie dans sa totalité. La cour estime, au vu du manquements des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent, de la description des désordres faites par l'expert et des règles relatives à la prescription, que le premier juge a fait une juste appréciation du trouble de jouissance subi par M. [L] en lui allouant': 'Une somme de 3700 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait des anomalies affectant l'installation électrique depuis la conclusion du bail, considérant que rien ne permet d'affirmer que le locataire a connaissance de ce désordre avant le rapport d'expertise';