Cour d'appel, chambre 1 section 1, 21 mai 2026 — n° 23/05526

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Samuel Vitse, président de chambre Hélène Billières, conseiller Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 après prorogation du délibéré en date du 12 mars 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 novembre 2025 **** Par acte authentique du 15 septembre 2010, la société civile immobilière [Y] [H] (la société [Y] [H]), représentée par M. [U] [T] et son épouse, Mme [V] [Q] (les époux [T]), a acquis de la société civile immobilière Bienvenue (la société Bienvenue), représentée par M. [K] [W], un terrain cadastré AW [Cadastre 1] et AW [Cadastre 2] situé au [Adresse 5] » à [Localité 7] (Guadeloupe) et un bâtiment à usage mixte d'habitation, commercial, artisanal ou professionnel constituant le lot n°13 du lotissement [Adresse 6], cadastré section BE n° [Cadastre 3], situé au [Adresse 7]» à [Localité 7], le tout moyennant un prix de 500'000 euros. Par courrier recommandé du 28 mars 2019 dont il a été accusé réception le 4 avril suivant, M.'[W] a mis en demeure, par l'intermédiaire de son conseil, les époux [T] et la société [Y] [H] d'avoir à lui verser la somme de 81 833,32 euros correspondant, selon lui, à un reliquat de prix de vente. Soutenant que la vente du terrain et de l'immeuble avait en réalité été conclue pour la somme totale de 792 500 euros, dont il avait été déduit 143 000 euros au titre de loyers versés par les acquéreurs et qu'après versement du montant du prêt de 500 000 euros qu'ils avaient obtenu pour le financement, ceux-ci demeuraient débiteurs de la somme de 189 500 euros à son égard, qu'ils s'étaient engagés à honorer en lui versant 38 mensualités de 5 000 euros, M. [W] a, par acte du 27 octobre 2020, fait assigner les époux [T] et la société [Y] [H] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins d'obtenir principalement leur condamnation in solidum au paiement du reliquat du prix de vente, soit 81 833,32 euros au jour de l'introduction de l'instance. Par jugement contradictoire du 7 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a : - débouté M. [W] de sa demande en paiement et de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [W] aux dépens de l'instance, - condamné M. [W] à payer à la société [Y] [H] et aux époux [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement M. [W] expose essentiellement qu'après avoir vendu à la famille [T] (les époux [T] et M. [J] [T], frère de M. [U] [T]) ses trois sociétés SSMBTP, DSR et Equip'Sol, il a accepté, en sa qualité de gérant de la société civile immobilière Bienvenue, de vendre aux époux [T] l'ensemble immobilier dont ces sociétés étaient restées locataires, moyennant un prix de 792 500 euros, dont ils sont convenus de déduire la somme de 143 000 euros correspondant aux loyers versés par les locataires, le prix final arrêté par les parties étant ainsi de 649 500 euros. Il ajoute que les acquéreurs n'ont cependant pu obtenir, pour le financement de cette acquisition, qu'un prêt bancaire de 500 000 euros, sur lequel ils devaient payer 40 000 euros de frais de notaire, laissant un reliquat de prix de 189'500 euros qu'ils se sont engagés, par accord distinct antérieur à l'acte notarié qui n'en fait pas mention à leur demande, à payer en trente-huit mensualités de 5'000 euros à compter du mois d'avril 2010. Il déplore cependant qu'après deux versements réguliers en avril et mai 2010, ils se sont contentés de paiements partiels de 2 500 euros, puis de paiements erratiques de 500 euros par mois, avant d'arrêter tout versement à compter de mars 2019, laissant un solde restant dû de 81 833,32 euros dont il a été contraint, sa mise en demeure étant restée infructueuse, de demander le paiement en justice. Il fait valoir que c'est à tort que le premier juge a considéré qu'il n'établissait pas que les intimés étaient redevables à son égard de cette somme et qu'il a rejeté sa demande en paiement alors que la différence entre le prix mentionné dans l'acte notarié, de 500'000 euros, et le prix convenu entre les parties, de 649 500 euros, a fait l'objet d'un crédit de 189 500 euros qu'il a consenti aux époux [T] et à la société [Y] [H], matérialisé par une reconnaissance de dette sur laquelle figurent sa signature et celle de M. [T], parfaitement reconnaissables. Il ajoute que s'il est vrai que les immeubles vendus appartenaient à la société Bienvenue, les parties à la reconnaissance de dette se sont néanmoins accordées sur un versement direct du reliquat du prix de vente entre ses mains, faisant de lui le créancier de cette somme ; qu'en outre, le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la société Bienvenue en date du 16 juin 2010 l'avait autorisé à percevoir le prix de vente, de sorte que sa qualité de créancier ne fait pas de difficulté. Il estime d'ailleurs qu'il est normal que les paiements lui aient été adressés puisqu'il est le gérant de la société Bienvenue et que cela revient au même que s'ils avaient été versés à cette société. Il soutient qu'il importe peu que la reconnaissance de dette ne comporte pas le nom et la qualité de M. [T] dès lors que l'ancien article 1326 du code civil, applicable au litige, n'impose pas de formalisme particulier, mais il en déduit que celui-ci s'est nécessairement engagé à la fois à titre personnel et en sa qualité de gérant de la société [Y] [H]. Il prétend que cet acte vaut à tout le moins commencement de preuve par écrit d'un tel engagement, lequel est corroboré par les versements partiels effectués par la société [Y] [H], par M. [T], par le compte joint du couple et par l'intermédiaire des sociétés DSR et SXM Bienvenue appartenant aux époux [T]. Il précise que si Mme [T] n'a, quant à elle, pas signé la reconnaissance de dette, elle s'est tout de même engagée à la rembourser puisqu'elle lui a adressé un virement. Il ajoute que les échanges de courriels amicaux entre les parties confirment l'existence d'un prêt qu'il avait consenti aux époux [T], se rapportant à la vente d'immeubles du 15 septembre 2010. Il précise que le prix qu'il revendique correspond aux évaluations des immeubles qu'il avait fait effectuer et soutient que le fait que l'acte de vente notarié soit postérieur à la reconnaissance de dette n'établit pas, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, que les parties auraient renégocié le prix à la baisse, les virements effectués par les intimés postérieurement à la vente, sur plusieurs années, démontrant au contraire qu'un reliquat de prix avait été convenu directement entre les parties. Il conteste que les parties aient entretenu des relations contractuelles multiples, comme l'a retenu à tort, selon lui, le premier juge, et soutient qu'ils n'avaient qu'une relation relative au remboursement de la reconnaissance de dette. Il conteste toute fraude à l'égard de l'administration fiscale et souligne que les versements effectués à son profit ont été taxés au titre de l'imposition sur les revenus. Les époux [T] et la société [Y] [H] soutiennent principalement que M. [W] ne démontre ni le principe, ni le montant de sa créance dès lors, tout d'abord, que l'acte de reconnaissance de dette dont il se prévaut ne respecte pas les dispositions des articles 1326 et 1104 du code civil dans leur ancienne rédaction, cet acte, qui ne constitue qu'un simple décompte en l'absence de mention manuscrite de la somme due en toutes lettres de la main de celui qui prend l'engagement, de mention du nom des signataires et de leurs qualités respectives, de date certaine et d'enregistrement, et en l'absence de capacité, de consentement, de cause et d'objet, ne pouvant tout au plus être qualifié que de commencement de preuve par écrit, ce qu'a retenu à juste titre le premier juge. Ils ajoutent que Mme [Q] épouse [T] n'est pas signataire du document litigieux de 2010, que ce soit en son nom personnel ou en sa qualité d'associée de la société [Y] St Martin'; que le règlement unique qu'elle a effectué ne la rend pas personnellement et solidairement tenue de l'intégralité de la dette alléguée ; qu'il ne saurait s'agir d'une dette commune avec son époux dès lors qu'ils sont mariés sous le régime de la séparation de biens, selon contrat de mariage du 15 mai 2009 ; qu'il ne s'agit en tout état de cause pas d'une dette ménagère, destinée à faire face aux besoins du ménage, et qu'elle n'est pas modeste, de sorte que l'article 220 du code civil ne saurait trouver à s'appliquer ; que c'est à juste titre que le premier juge, relevant qu'elle n'était ni nommée ni signataire de l'acte litigieux, a conclu que celui-ci ne pouvait l'engager. Ils soutiennent que c'est à bon escient que le premier juge, pour qualifier l'acte litigieux, a écarté la stipulation pour autrui dès lors qu'il n'existe aucune preuve, ni même commencement de preuve d'une telle convention conclue entre la société Bienvenue et les époux [T], voire la société [Y] [H], aux termes de laquelle ils se seraient engagés, à l'égard de la société Bienvenue, à verser le montant correspondant au solde du prix de vente de l'ensemble immobilier cédé par cette société à la société [Y] [H] directement entre les mains de M. [W], qui en serait l'unique bénéficiaire. Ils ajoutent que l'acte litigieux ne peut pas davantage être qualifié de prêt vendeur portant sur le reliquat du prix de vente, convenu avant celle-ci entre les sociétés Bienvenue et [Y] [H], dès lors qu'aucune de ces deux parties ne figure à l'acte litigieux et qu'il n'est pas justifié qu'elles aient autorisé quiconque à se substituer à elles ; qu'en effet, il n'est pas justifié d'une cession de créance au profit de M. [W] qui aurait été notifiée par la société Bienvenue, ni que celui-ci ait été autorisé en assemblée générale, ou par acte unanime d'associés, à percevoir directement, aux lieu et place de cette société, sur son compte personnel, le solde du prix ; qu'en outre, la société Bienvenue a toujours une existence juridique, de sorte que s'il s'agissait d'un prêt vendeur, elle aurait dû figurer à l'acte litigieux et encaisser elle-même les fonds au titre du solde du prix de vente. Ils rappellent que M.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.