Cour d'appel, chambre 2 a, 21 mai 2026 — n° 23/03645

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a : débouté M. [O] et Mme [U] [N] de leur demande de résolution de la vente pour vice caché, prononcé l'annulation de la vente conclue le 23 décembre 2019 entre l'établissement public SNCF mobilités et M. [O] et Mme [U] [N], débouté M. [O] et Mme [U] [N] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, condamné Maître [A] [Q] à garantir la Société nationale SNCF à concurrence de 20% des condamnations prononcées au profit de M. [O] et Mme [U] [N], et ce uniquement au titre des frais d'acte de vente et de leur préjudice moral ; condamné la Société nationale SNCF à garantir Maître [A] [Q] à concurrence de 80% de ces mêmes condamnations ; INFIRME de ces chefs le jugement déféré ; Et, statuant à nouveau, PRONONCE la résolution de la vente conclue le 23 décembre 2019 entre l'établissement public SNCF mobilités et M. [O] et Mme [U] [N] ; CONDAMNE in solidum la Société nationale SNCF et Maître [A] [Q] à payer à M. [O] et Mme [U] [N] la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; CONDAMNE Maître [A] [Q] à garantir la Société nationale SNCF à concurrence de la totalité des condamnations indemnitaires au profit de M. [O] et Mme [U] [N], à savoir les intérêts du prix de vente depuis le 17 décembre 2021, le remboursement des frais liés à l'acte de vente d'un montant de 4 759,24 euros, l'indemnité pour préjudice de jouissance d'un montant de 4 000 euros et l'indemnité pour préjudice moral d'un montant de 5 000 euros ; DÉBOUTE Maître [A] [Q] de sa demande de garantie de ces mêmes condamnations ; Ajoutant au jugement déféré, ORDONNE la publication du présent arrêt au livre foncier ; CONDAMNE in solidum la Société nationale SNCF et Maître [A] [Q] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [O] et Mme [U] [N] une indemnité de 5 000 euros et à la société Crédit agricole immobilier property management une indemnité de 3 000, par application de l'article 700 du code de procédure civile, et les déboute de leurs demande à ce titre ; CONDAMNE la Société nationale SNCF et Maître [A] [Q] à se garantir mutuellement, à concurrence de 50% chacun, de la condamnation ci-dessus. La greffière Le président

FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 13 décembre 2019, reçu par Maître [A] [Q] notaire, l'établissement public SNCF mobilités a vendu à M. [O] et Mme [U] [N] une parcelle située à [Localité 6] au prix de 60 960 euros. Le 1er février 2021, le permis de construire sollicité par M. [O] et Mme [U] [N] le 8 décembre 2020 a été refusé au motif que leur projet de construction d'une maison individuelle n'était pas compatible avec le classement de la parcelle dans une zone d'urbanisation future destinée au développement urbain et faisant l'objet d'une orientation d'aménagement et de programmation intitulée « réaménagement de la place de la Gare » Les 17 et 20 décembre 2021, M. [O] et Mme [U] [N] ont fait assigner Maître [A] [Q], la société SNCF voyageurs et la société Nexity property management devant le tribunal judiciaire de Strasbourg en sollicitant la résolution de la vente, ou son annulation, et l'indemnisation de leur préjudice. La Société nationale SNCF est intervenue volontairement à l'instance. Par jugement en date du 24 août 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté M. [O] et Mme [U] [N] de leur demande de résolution de la vente du 23 décembre 2019 pour vice caché, mais a prononcé l'annulation de cette vente en raison d'un dol, a condamné la Société nationale SNCF à restituer le prix et M. [O] et Mme [U] [N] à restituer la parcelle vendue, a ordonné la publication du jugement au livre foncier, a condamné in solidum la Société nationale SNCF et Maître [A] [Q] à payer à M. [O] et Mme [U] [N] la somme de 4 759,24 euros au titre des frais d'acte de vente et celle de 5 000 euros au titre du préjudice moral, a condamné Maître [A] [Q] et la Société nationale SNCF à se garantir réciproquement à concurrence respectivement de 20% et de 80%, et a condamné la Société nationale SNCF à payer à M. [O] et Mme [U] [N] une indemnité de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour l'essentiel, le tribunal a considéré que le refus de permis de construire au regard d'un plan local d'urbanisme adopté le 2 mars 2020, mais qui était en cours d'élaboration à la date de la vente, ne pouvait caractériser un vice caché de la parcelle vendue puisqu'il s'agissait d'un élément externe au terrain et non inhérent à celui-ci ; en revanche, il a relevé que le vendeur, comme le notaire, étaient informés du projet de M. [O] et Mme [U] [N] de construire une maison individuelle et qu'ils leur avaient dissimulé une mention essentielle du certificat d'urbanisme relative à un sursis à statuer en raison de la contrariété du projet au plan local d'urbanisme en cours d'élaboration, ce qui caractérisait un dol. Le tribunal a retenu une faute commise par la Société nationale SNCF et par le notaire chargé de la vente, mais aucune faute de la part de la société Nexity property management, titulaire seulement d'un mandat de gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'établissement public SNCF mobilités ; il a écarté toute faute des acquéreurs et a évalué leur préjudice en prenant en compte le paiement des frais liés à l'acte de vente et un préjudice moral, mais a exclu l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en considérant que l'impossibilité de construire n'était pas la conséquence des fautes commises par le notaire et le vendeur. Pour partager entre ceux-ci la charge de l'indemnisation, le tribunal a estimé que la faute intentionnelle du vendeur était prépondérante mais qu'elle n'excluait pas la responsabilité du notaire. Le 10 octobre 2023, la Société nationale SNCF a interjeté appel de cette décision. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 2 décembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 19 février 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré. * Par conclusions déposées le 5 mai 2025, la Société nationale SNCF demande à la cour d'infirmer le jugement ci-dessus, de débouter M.

MOTIFS Sur le dol Selon les deux premiers alinéas de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges, et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En l'espèce, il n'est pas soutenu que l'établissement public SNCF mobilités se serait livré à des man'uvres ou aurait proféré des mensonges préalablement à l'acte de vente. Il n'est pas démontré qu'il a volontairement dissimulé une information aux acquéreurs puisque, d'une part, le certificat d'urbanisme du 25 novembre 2019 mentionnant l'existence d'un plan local d'urbanisme en cours d'élaboration et arrêté par délibération du 1er juillet 2019 était annexé à l'acte de vente, et que, d'autre part, si la mention relative à ce nouveau plan local d'urbanisme n'a pas été reprise dans l'acte de vente lui-même, aucun élément ne démontre que le vendeur est à l'origine de cette omission. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente en raison d'un dol. Sur le vice caché Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. En l'espèce, il résulte de la demande d'avis sur la valeur vénale adressée au directeur régional des finances publiques le 18 septembre 2019 que le mandataire du vendeur connaissait le projet des acquéreurs d'édifier « une seconde maison d'habitation » sur le terrain à vendre ; en outre, au titre de l'application des dispositions de l'article L. 115-4 du code de l'urbanisme, l'acte de vente lui-même rappelle en page 4 que les acquéreurs ont « l'intention de construire sur le terrain vendu un immeuble en tout ou partie à usage d'habitation » et précise qu'un bornage a été effectué par géomètre-expert pour fixer les limites de ce terrain ; enfin, préalablement à l'acte de vente, le notaire avait sollicité un certificat d'urbanisme au regard d'une opération décrite comme « la construction d'une maison d'habitation ». Il est donc démontré que M. [O] et Mme [U] [N] destinaient le terrain à la construction d'une maison individuelle, ce dont le vendeur et le notaire étaient informés. Or, les documents versés aux débats, notamment le certificat d'urbanisme du 25 novembre 2019, démontrent qu'à la date de l'acte de vente un nouveau plan local d'urbanisme avait été arrêté par délibération du 1er juillet 2019 et que le terrain se situait dans « une zone réservée à une opération d'aménagement d'ensemble, laquelle est également définie par l'Orientation d'Aménagement Programmée (OAP) du secteur ' site Sud », ce qui compromettait la réalisation du projet de construction des acquéreurs auxquels un sursis à statuer pourrait être opposés dans l'attente de l'adoption définitive de ce nouveau plan local d'urbanisme. Aucun élément ne démontre que les acquéreurs avaient connaissance de l'incidence du nouveau plan d'urbanisme sur la constructibilité de la parcelle qu'ils envisageaient d'acquérir et qu'ils ont conclu la vente en toute connaissance de cause. Au contraire, cette circonstance rendait déjà la parcelle vendue impropre à la construction expressément envisagée par M. [O] et Mme [U] [N] ou, à tout le moins, rendait cette construction tellement difficile et incertaine qu'ils n'auraient pas acquis le terrain s'ils l'avaient connue. Il importe peu sur ce point qu'ils n'aient pas fait de l'obtention du permis de construire une condition de la vente et que leur projet de construction n'ait pas encore été précisément défini, dans la mesure où la situation du terrain au regard des règles d'urbanisme s'opposait à toute construction d'une maison individuelle, sous la seule réserve de l'adoption du plan local d'urbanisme tel qu'il avait été arrêté. Cette circonstance était inhérente au terrain lui-même puisqu'elle résultait de son lieu de situation. En outre, cette circonstance a été cachée aux acquéreurs puisqu'il ressort des pages 8 et 9 de l'acte de vente que les explications données par le notaire à M. [O] et Mme [U] [N] portaient uniquement sur d'autres mentions du certificat d'urbanisme ne laissant apparaître aucun obstacle à leur projet de construction et, qu'en l'absence d'explications sur le sens et la portée de la mention relative à un sursis à statuer lié à l'adoption d'un nouveau plan d'urbanisme déjà arrêté, ces acquéreurs profanes en matière d'urbanisme, ne pouvaient, à la seule lecture d'une mention peu apparente d'un document d'urbanisme annexé à l'acte notarié, et dont il n'est même pas établi qu'il leur avait été communiqué au préalable, avoir conscience d'un obstacle à leur projet de construction d'une maison individuelle. Dès lors, M. [O] et Mme [U] [N] sont fondés à se prévaloir de la garantie des vices cachés à laquelle leur vendeur est tenu et à solliciter, par application de l'article 1644 du code civil, la résolution de la vente ainsi que la restitution du prix contre celle du terrain vendu. En conséquence, le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a débouté M. [O] et Mme [U] [N] de leur demande de résolution de la vente et prononcé l'annulation de la vente du 23 décembre 2019, mais confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution du prix de vente et de la parcelle vendue. Sur la responsabilité de la Société nationale SNCF Selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. En l'espèce, outre que la Société nationale SNCF ne prétend pas avoir ignoré les obstacles au projet de construction de maison individuelle, il résulte de sa propre argumentation qu'elle-même ne pouvait ignorer le vice du terrain vendu au regard du certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente. Dès lors, M. [O] et Mme [U] [N] sont fondés à solliciter de sa part une indemnisation du préjudice qu'ils ont subi. Ils sont ainsi fondés à solliciter le remboursement des frais de toute nature exposés à l'occasion de la vente litigieuse, soit la somme de 4 759,24 euros, ainsi que les intérêts au taux légal du prix de vente à compter de l'assignation du 17 décembre 2021, à titre d'indemnisation des conséquences de la privation de cette somme depuis cette date. Pour caractériser l'existence d'un préjudice de jouissance, M. [O] et Mme [U] [N] exposent qu'ils pensaient acquérir un terrain constructible et qu'ils ont été propriétaires, depuis l'acte de vente et jusqu'au jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg, d'un terrain de loisir et évaluent à 400 euros par mois durant 32 mois les conséquences de cette situation. Cependant, du fait de la résolution de la vente, M. [O] et Mme [U] [N] sont réputés n'avoir jamais été propriétaires du terrain litigieux et ils ne peuvent, en conséquence, être indemnisés en raison de l'impossibilité de l'utiliser conformément à leurs attentes. En revanche, ils font valoir à juste titre que la somme versée au vendeur a été immobilisée et qu'ils ont été ainsi empêchés de réaliser leur projet de déménagement. Si l'octroi des intérêts légaux du prix de vente les indemnise à compter du 17 décembre 2021 des conséquences de l'immobilisation de cette somme, ils sont fondés à solliciter une indemnisation complémentaire au titre de la situation qu'ils ont subie durant les deux années antérieures. Il convient de leur allouer une indemnité de 4 000 euros de ce chef. En ce qui concerne le préjudice moral, M.