Cour d'appel, 2ème chambre civile, 21 mai 2026 — n° 24/02591

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire par mise à disposition ; Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2025 ; Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en nullité de l'avenant au bail de 2009 ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Annule le congé délivré à M. [E] [O] et Mme [I] [O] le 30 juin 2023 ; Dit que le bail liant M. [Y] [O] et Mme [M] [O] à M. [E] [O] et Mme [I] [O] s'est renouvelé tacitement pour 9 années le 1er janvier 2025 ; Fixe le montant du fermage du bail renouvelé à la somme de 5.694,69 euros par an ; Déboute M. [Y] [O] et Mme [M] [O] de leur demande en paiement au titre des fermages impayés ; Condamne solidairement M. [Y] [O] et Mme [M] [O] aux dépens de première instance et d'appel ; Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL B. MEURANT

* * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon bail verbal du 1er janvier 2007, M. [Y] [O] et Mme [M] [H] épouse [O] ont donné à bail à M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O], co-associés et co-gérants du GAEC de la Langerie, devenu l'EARL de la Langerie, plusieurs parcelles de terre et bâtiments d'habitation et d'exploitation sis [Localité 7] (anciennement [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 9] et [Localité 2]). Le bail s'est renouvelé tacitement pour une nouvelle durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2016, pour se terminer au 31 décembre 2024. Par actes de commissaire de justice des 3 juin 2016, 16 février 2018 et 21 juin 2019 M. [Y] [O] et Mme [M] [H] épouse [O] ont fait délivrer des commandements de payer à M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O] en raison de plusieurs fermages demeurés impayés totalement ou partiellement au titre des années 2014 à 2018. Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 22 mars 2019, 13 novembre 2019, 18 décembre 2020, 6 avril 2022, les bailleurs ont mis en demeure les preneurs à bail de leur régler les sommes dues au titre des plusieurs fermages impayés. Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, M. [Y] [O] et Mme [M] [H] épouse [O] ont fait délivrer à M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O] un congé pour le 31 décembre 2024, aux motifs notamment que les preneurs à bail ont été défaillants dans le paiement des fermages et qu'ils ont compromis la bonne exploitation du fonds en procédant à la coupe d'arbres fruitiers sans autorisation ni remplacement. Par requête du 25 octobre 2023, reçue au greffe le 26 octobre 2023, M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O], preneurs à bail, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Argentan en nullité du congé donné par les bailleurs et de l'avenant au bail conclu le 1er janvier 2009. A l'audience de conciliation en date du 24 novembre 2023, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord. Par jugement du 8 octobre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Argentan a : - constaté la prescription de l'action en nullité de M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O] concernant l'avenant au bail de 2009 ; - dit que le congé délivré le 30 juin 2023 par acte de commissaire de justice par M. [Y] [O] et Mme [M] [Q] épouse [O] avec effet au 31 décembre 2024 portant sur les parcelles et bâtiments d'habitation et d'exploitation sis [Localité 7] (anciennement [Localité 10] et [Localité 2]) d'une contenance totale de 34ha 23a 21ca est valable et a été régulièrement délivré; - débouté M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du congé ; - dit que le bail rural verbal conclu entre les parties le 1er janvier 2007, renouvelé le 1er janvier 2016, se trouvera par conséquent résilié par l'effet du congé, à compter du 31 décembre 2024 ; - dit que M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O] se trouveront occupants sans droit ni titre à compter du 31 décembre 2024 ; - accordé à M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O] un délai de sept mois, expirant le 31 juillet 2025, pour libérer les lieux ; - dit qu'à défaut de libération des lieux le 31 juillet 2025, M. [Y] [O] et Mme [M] [Q] épouse [O] pourront faire procéder à l'expulsion de M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - dit n'y avoir lieu de prononcer une astreinte ; - condamné M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O] à payer à M. [Y] [O] et Mme [M] [Q] épouse [O] une indemnité d'occupation équivalente au montant du fermage actuel, à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 31 décembre 2024, et jusqu'à la libération complète des lieux ; - dit que l'indemnité d'occupation est due au prorata temporis ; - condamné M. [E] [O] et Mme [I] [C] épouse [O] à payer en deniers ou quittance à M. [Y] [O] et Mme [M] [Q] épouse [O] la somme de 29.870,13 euros au titre des fermages impayés, fermage de l'année 2023 inclus ; - condamné M.

MOTIFS Si M. [E] [O] et Mme [I] [O] ont déféré à la cour le chef du jugement par lequel le tribunal a constaté la prescription de leur action en nullité de l'avenant au bail de 2009 et qu'ils sollicitent l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ils ne formulent aucune prétention relative à l'avenant au bail, de sorte que le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a considéré que l'action de M. [E] [O] et Mme [I] [O] en nullité de l'avenant au bail de 2009 était prescrite. Sur l'annulation du congé M. [E] [O] et Mme [I] [O] soulèvent la nullité du congé du 30 juin 2023, considérant d'une part que les mises en demeure qui leur ont été délivrées les 13 novembre 2019, 18 décembre 2020 et 6 avril 2022 ne sont pas conformes aux exigences de l'article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime en ce qu'elles ne comportent pas la reproduction de la mention exigée à peine de nullité par l'article L.411-31 du même code, mais la reproduction de l'article L.411-53 dans une version antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006 qui n'est plus applicable, et d'autre part que ces mises en demeure ne pouvaient servir de fondement au congé en ce qu'elles portaient sur des sommes inexactes puisque le fermage convenu était celui réglé par le GAEC lorsque M. [Y] [O] et Mme [M] [O] étaient associés et mettaient les terres à disposition du GAEC et qu'il n'a jamais été convenu, même tacitement, d'une modification du fermage. M. [Y] [O] et Mme [M] [O] répondent que les mises en demeure sont valables en ce qu'elles respectent les exigences de l'article L. 411-31 auquel renvoie l'article L. 411-53. Ils affirment qu'un avenant verbal a été convenu entre les parties en 2009 pour porter le montant du loyer à la somme de 180 euros / ha, qui a été appliqué, sans contestation des preneurs, dans les appels de fermage à compter de 2014. Sur ce, Selon l'article L.411-53 du code rural et de la pêche maritime dans sa version issue de l'ordonnance n°2006-870 du 13 juillet 2006 : 'Nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article'. Par ailleurs, l'article L.411-31-I du même code dans sa même version énonce que : 'Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; (')'. Depuis l'ordonnance du 13 juillet 2006, l'article L. 411-53 concerne le non-renouvellement du bail et prévoit que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement que s'il justifie d'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31 et dans les conditions prévues à cet article. En l'espèce, le congé du 30 juin 2023 indique : 'Conformément à l'article L. 411-31 du code rural, nonobstant toute clause contraire le bailleur peut faire résilier le bail s'il justifie de l'un des motifs définis à l'article L. 411-53 été dans les conditions prévues audit article ci-après reproduit : 'Peuvent seulement être considérés comme motifs d'opposition au renouvellement du bail, nonobstant toute clause contraire : 1° deux défaut de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur et ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ''. Il est ainsi établi que le congé vise par erreur les dispositions des articles L. 411-31 et L. 411-53 dans leur version antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006 et indique que le bailleur peut, en application de l'article L.411-31 solliciter la résiliation du bail s'il justifie de l'un des motifs définis à l'article L. 411-53, alors que M. [Y] [O] et Mme [M] [O] ne poursuivent pas la résiliation du bail mais son non-renouvellement. Le congé fait certes référence au refus de renouvellement du bail puisqu'il est intitulé 'Congé donné par le bailleur aux fins de refus de renouvellement d'un bail à ferme' et précise, s'agissant du 'Motifs du congé' que 'Cette décision de non-renouvellement vous est donnée pour le motif suivant : Malgré de multiples mises en demeure en date du 03/06/2016, 16/02/2018 et 22/03/2019 pour M. [E] [O] et du 21/06/2019 pour Mme [O] [I], des 13/11/2019, 18/12/2020 et 06/04/2022 (LRAR) pour M. et Mme [O] [E] et [I] vous réclamant le compte de l'intégralité des fermages échus pour la période de 2014 à 2022, vous n'avez pas réglé le montant des sommes dues dans les délais qui vous ont été impartis pour le faire (')' (souligné par la cour). Cependant, comme indiqué précédemment, le congé prête à confusion puisqu'il rappelle les dispositions de l'ancien article L. 411-31 relatif à la résiliation du bail et toutes les mises en demeure mentionnées au congé comportent le même rappel des dispositions de l'article L. 411-31 que celui figurant au congé, c'est-à-dire dans sa version antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006, régissant non pas le non-renouvellement du bail, mais sa résiliation. Dès lors que les bailleurs ne justifient pas de mises en demeure et d'un congé reproduisant les dispositions des articles L. 411-53 et L. 411-31-I 1° du code rural et de la pêche maritime dans leur version en vigueur à la date de leur délivrance, le congé du 30 juin 2023 doit, par infirmation du jugement, être déclaré nul. Le bail liant les parties s'est donc tacitement renouvelé pour 9 ans à compter du 1er janvier 2025. Le jugement sera également infirmé sur ce point. Sur la demande en paiement des fermages impayés L'article 1353 dispose que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation'. Les parties s'accordent sur le prix du fermage lors de la conclusion du bail verbal initial ayant pris effet le 1er janvier 2007, soit 148,75 euros / ha. Les bailleurs se prévalent d'un accord des parties au bail pour élever le prix du fermage à la somme de 180 euros / ha, ce prix ayant été appliqué par M. [Y] [O] et Mme [M] [O] à compter de l'année 2014. Cependant, pour justifier de cet accord qui est contesté par les preneurs, ils se prévalent d'un projet d'acte notarié de bail qui a été établi 5 ans auparavant en 2009 et qui n'a jamais été signé par M. [E] [O] et Mme [I] [O]. Toutefois, les bailleurs soutiennent que les preneurs ont tacitement accepté cette augmentation du fermage car ils n'ont émis aucune contestation à réception de l'appel de fermage de 2014 et qu'ils ont réglé, à la suite du commandement du 26 juillet 2016 visant le fermage de 2014, la somme réclamée. La cour constate cependant que ce commandement du 26 juillet 2016 ne précise pas que le prix du bail a été porté à la somme de 180 euros / ha, puisqu'il est mentionné deux sommes globales au titre des années 2014 (6.673,21 euros) et 2015 (6.781,04 euros). En outre, le versement par les preneurs d'une somme de 4.775,11 euros, ne présentant qu'une partie de la somme totale réclamée, sous la menace du commandement qui leur a été délivré le 26 juillet 2016 et qui, rappelant les dispositions de l'article L.