Cour d'appel, chambre expropriations, 21 mai 2026 — n° 25/01128

En conséquence, La République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dît arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils seront légalement requis. En fois de quoi le présent arrêt a été signé par le président et le greffier

EXPOSÉ DU LITIGE : 1. Par arrêté du 17 juillet 2017, le préfet de la Gironde a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la Zone d'aménagement concerté [Adresse 5] sur le territoire des communes de [Localité 1] et [Localité 3], dans le périmètre de l'opération d'intérêt national [Localité 1] Euratlantique. Par arrêté du 13 janvier 2021, le préfet a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de cette opération. La société à responsabilité limitée Les Cars de [Localité 1], filiale du groupe Keolis, était titulaire d'un bail commercial conclu le 27 novembre 2015 avec la société civile immobilière Atland Keoland, à effet du 1er janvier 2016, ce pour l'exploitation d'un local à usage industriel situé [Adresse 6] à [Localité 1], situé sur la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 1] d'une contenance de 7730 m². Le loyer annuel s'établissait à 134 064 euros hors taxes. La société Les Cars de [Localité 1] y exploitait une activité de transport public de voyageurs par autocars et autobus, dans le cadre de délégations de service public, de marchés publics et de contrats de prestation de service. Cette parcelle BP n°[Cadastre 1] a été expropriée par une ordonnance prononcée le 30 mars 2021. Par acte du 22 mai 2023, la société à responsabilité limitée Keolis Gironde a acquis la totalité des parts sociales de la société Les Cars de [Localité 1] puis les deux sociétés ont fusionné par traité du 30 juin 2023. La société Les Cars de Bordeaux a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 27 décembre 2023. 2. La société Les Cars de [Localité 1] a saisi le juge de l'expropriation par mémoire enregistré au greffe le 18 décembre 2023 aux fins de voir fixer son indemnité d'éviction. La société Keolis Gironde est intervenue volontairement à la procédure. Le juge de l'expropriation s'est transporté sur les lieux le 2 avril 2024 puis, par jugement du 27 février 2025, rectifié par jugement du 20 mars 2025, a statué ainsi qu'il suit : - fixe les indemnités revenant à la société Keolis Gironde, venue aux droits de la société Les Cars de [Localité 1], pour l'éviction du local commercial situé sur la parcelle cadastrée section BP [Cadastre 1] aux [Adresse 7] à [Localité 1] aux sommes suivantes (HT), à la charge de l'établissement public d'aménagement [Localité 4] : - 213 044 euros au titre de l'indemnité principale, - 20 154,40 euros au titre de l'indemnité de remploi, - 52 080 euros au titre du trouble commercial, - 5 000 euros au titre des frais administratifs, - 2 000 euros au titre des frais de recherche d'un nouveau local, - 20 009,21 euros au titre du déménagement de la station de lavage, - 27 342 euros au titre du déménagement de la station de gaz, - 5 000 euros au titre du démontage des alarmes et des systèmes de surveillance, - 1 040,40 euros au titre de la mise en conformité des différentes obligations réglementaires en matière de sécurité, - 15 000 euros au titre des frais estimés de déménagement, - 153 831,28 euros au titre des travaux d'aménagement des locaux [Localité 5], - 44 688 euros au titre de l'indemnité pour double loyer, - 3 607,35 euros au titre de l'indemnité pour frais de délocalisation ; - donne acte à l'établissement public d'aménagement [Localité 4] de ce qu'il offre une somme de 13 600 euros au titre des travaux de confortement structurels du site [Localité 5] ; - déboute la société Keolis Gironde, venant aux droits de la société Les Cars de [Localité 1], pour le surplus de ses demandes indemnitaires ; - condamne l'établissement public d'aménagement [Localité 4] à payer à la société Keolis Gironde la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société Keolis Gironde a relevé appel de ce jugement par déclaration du 3 mars 2025. Une seconde déclaration d'appel a été enregistrée le 4 avril 2025. Les deux instances ont été enregistrées sous les numéros RG 25/01128 et 25/01807.

MOTIFS DE LA DÉCISION : A.] Sur la jonction des instances 12. Les déclarations d'appel des 3 mars et 4 avril 2025, enregistrées sous les numéros RG 25/01128 et RG 25/01807, portent sur le même jugement et opposent les mêmes parties. Il y a lieu, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, d'ordonner leur jonction sous le seul numéro RG 25/01128. B.] Sur la recevabilité du mémoire d'intimé de l'Établissement public d'aménagement [Localité 4] 13. Le délai de trois mois imparti à l'intimé par l'article R. 311-26 alinéa 2 du code de l'expropriation, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, court à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Il est constant en droit que l'intimé doit, dans ce délai, déposer ou envoyer ses conclusions et pièces au greffe de la cour, la voie électronique demeurant une simple faculté offerte aux parties, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier. 14. En l'espèce, la société Keolis Gironde a déposé son mémoire d'appelant au greffe et l'a notifié par la voie électronique le 2 juin 2025. Le délai de trois mois imparti à l'Établissement public d'aménagement [Localité 4] pour conclure expirait donc le 2 septembre 2025. Or, le mémoire de l'intimé a été déposé au greffe de la cour le 28 août 2025, ainsi qu'en atteste le tampon apposé à cette date par le greffe sur l'exemplaire papier. 15. La circonstance que la notification de ce mémoire aux autres parties par le greffe ne soit intervenue que le 3 septembre 2025 n'affecte pas la régularité du dépôt, l'article R. 311-26 attachant exclusivement la sanction d'irrecevabilité à la tardiveté du dépôt au greffe et non à celle de la notification subséquente. 16. Dans ces conditions, le mémoire d'intimé de l'Établissement public d'aménagement [Localité 4] sera déclaré recevable. C.] Sur la recevabilité des pièces n° 1 à 95 de la société Keolis Gironde Par message du 3 novembre 2025, le greffe de la chambre des expropriations a confirmé à l'appelante que ses pièces avaient bien été notifiées aux parties le 4 juin 2025 en lettre recommandée avec accusé de réception, soit dans le délai utile pour permettre à l'intimé et au commissaire du gouvernement d'en débattre contradictoirement. Il convient donc de déclarer recevables les pièces n°1 à 95 de l'appelante. D.] Sur le cadre juridique des indemnités revenant à l'appelante Par application de l'article L. 222-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il est constant que le locataire commercial, dont le bail se trouve ainsi résolu, est fondé à solliciter une indemnité d'éviction en réparation du préjudice résultant pour lui de la résiliation forcée du bail. Selon l'article L. 321-1 du même code, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Ces indemnités doivent permettre à l'exploitant qui souhaite poursuivre son activité d'être replacé dans la situation où il se serait trouvé si l'expropriation n'était pas intervenue, sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit. Sont seuls indemnisables les préjudices qui présentent un caractère direct, matériel et certain ; les préjudices éventuels, hypothétiques ou indirects en sont exclus. E.] Sur l'indemnité principale Les parties s'accordent à demander la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 213 044 euros, calculée selon la méthode du différentiel de loyer, avec un coefficient de situation de 4 et un loyer théorique de marché ajusté pour tenir compte de l'emprise des locaux de bureaux et d'atelier sur l'assiette foncière. Le commissaire du gouvernement, qui retient par son propre calcul un montant de 215 484 euros, ne conteste pas cette évaluation. La cour n'est donc pas saisie de ce chef, ni, par voie de conséquence, d'un appel relatif à l'indemnité de remploi. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ces points. Egalement, il n'y a pas lieu d'examiner les indemnités accessoires suivantes allouées en première instance, qui n'ont pas fait l'objet d'un appel : - le trouble commercial : 52 080 euros ; - les frais administratifs : 5 000 euros ; - les frais de recherche d'un nouveau local : 2 000 euros ; - les frais de déménagement de la station de lavage : 20 009,21 euros ; - les frais de déménagement de la station de gaz : 27 342 euros ; - les frais de mise en conformité des obligations réglementaires en matière de sécurité : 1 040,40 euros ; - les frais de déménagement : 15 000 euros à titre forfaitaire. - l'indemnité de 9 358 euros allouée au titre du lot 4 serrurerie F.] Sur la remise en état de la brosse de la station de lavage La société Keolis Gironde sollicite une indemnité de 8 424 euros au titre du remplacement de la brosse de la station de lavage du site [Localité 5]. Toutefois, elle ne justifie pas du caractère non fonctionnel de la brosse existante sur ce site et ne produit aucun élément établissant que sa remise en état serait rendue strictement nécessaire par le transfert de l'activité évincée. La nécessité d'un tel remplacement, à laquelle s'ajouterait en tout état de cause un abattement pour tenir compte de la vétusté du matériel ancien, n'est pas démontrée. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. G.] Sur le démontage des alarmes et des systèmes de surveillance Le premier juge a fixé forfaitairement l'indemnité de ce chef à la somme de 5 000 euros, après avoir constaté que le devis produit par l'appelante portait sur un rachat de matériel et la souscription d'un abonnement de sécurité pour une durée de quarante-huit mois, sans qu'il soit établi que le matériel existant ne pouvait être déplacé ou remplacé pour être installé sur le site [Localité 5], et que la prise en charge sur quatre ans d'un abonnement de sécurité n'était pas en lien avec l'éviction. En cause d'appel, l'appelante produit un devis en date du 15 février 2024 qui n'est pas signé. Il faut d'ailleurs observer que ce devis propose une formule 'vente et installation de matériel' alors qu'il n'est pas davantage démontré devant la cour qu'il serait impossible de réutiliser le matériel existant. Le jugement sera confirmé de ce chef. E.] Sur les travaux d'aménagement des locaux du site [Localité 5] Les frais de réinstallation liés à l'éviction d'un locataire commercial constituent un préjudice direct, matériel et certain qui doit être réparé. Ces frais sont ceux nécessaires à l'adaptation des nouveaux locaux à l'activité exercée dans le local évincé, à l'exclusion de ceux qui correspondent à une amélioration, à un agrandissement ou à un développement de l'activité décidés par le preneur, lesquels ne sont pas en lien de causalité directe avec la mesure d'éviction. Il est constant qu'aucun abattement pour vétusté ne peut être appliqué à l'indemnité pour frais de réinstallation puisqu'elle a précisément pour objet de permettre à l'exproprié de se réinstaller dans des conditions équivalentes. Lorsque les locaux de transfert sont d'une superficie plus importante que les locaux évincés, le montant des travaux indemnisables doit être proratisé pour tenir compte du différentiel de surface, l'indemnité ne devant compenser que la part des travaux strictement nécessaire au transfert de l'activité antérieurement exploitée. En l'espèce, la société Keolis Gironde a transféré son activité dans des locaux situés [Adresse 9] [Localité 12] [Adresse 10], d'une superficie nettement supérieure à celle du site évincé, et a engagé sur ce nouveau site, parallèlement aux travaux strictement nécessaires au transfert, un programme d'extension correspondant à une augmentation de son activité.