Cour d'appel, 1ère chambre, 21 mai 2026 — n° 25/00038

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré, CONFIRME le jugement rendu le 14 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Belfort sauf en ce qu'il a condamné M. [D] à verser aux époux [G] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; Statuant a nouveau du chef Infirmé et y ajoutant, CONDAMNE M. [K] [D] à payer à M. [L] [G] et Mme [W] [P], épouse [G], la somme de 9 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; CONDAMNE M. [K] [D] à payer à M. [L] [G] et Mme [W] [P], épouse [G], la somme de 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec majoration d'une somme de 60 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 7 décembre 2025 ; ENJOINT M. [K] [D] de délivrer les quittances locatives de juillet à novembre 2025 et du mois de décembre 2024 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document, pendant un délai de 6 mois ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE M. [K] [D] aux dépens d'appel ; DEBOUTE M. [K] [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [K] [D] au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à payer au conseil des époux [G], Me [E] [U], la somme de 2 500 euros ; La greffière, Le président,

************* EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS Le 20 mars 2016, Mme [W] [P] épouse [G] et M. [L] [G] ont signé un bail d'habitation pour un appartement sis à Novillars avec la SCI [M] pour un loyer mensuel de 650 euros charges comprises. L'appartement était situé dans un habitat collectif, au 1er étage à droite. Selon acte notarié d'octobre 2016, M. [K] [D] est devenu propriétaire de l'immeuble. Le 15 janvier 2021, la mairie de [Localité 5] a pris un arrêté de péril imminent. Par acte en date du 15 mars 2023, les époux [G] ont fait assigner M. [D] aux fins, notamment de le voir condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts liés aux conditions locatives et à l'indécence du logement. Ils ont formé ultérieurement d'autres demandes. Par jugement rendu le 14 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Belfort a : - condamné M. [D] à verser aux époux [G] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - débouté les époux [G] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive, - débouté M. [D] de sa demande reconventionnelle au titre des loyers, - ordonné à M. [D] de délivrer les quittances de loyers des époux [G] pour la période à compter du mois de décembre 2023, sous astreinte de 5 euros par jour, - débouté les époux [G] de leur demande indemnitaire au titre de l'absence de délivrance des quittances de loyers, - mis les dépens à la charge de M. [D]. - condamné M. [D] à payer aux époux [G] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a considéré : - que la persistance de certains désordres, malgré l'arrêté municipal de réalisation des travaux mettant fin à tout danger, était établie mais que les désordres au niveau du chauffage ne l'étaient pas. M. [D] ne pouvait être tenu responsable de la durée de la procédure et n'avait pas adopté d'attitude qui justifiait une indemnisation. Toutefois, M. [D] avait violé les délais imposés par les arrêtés municipaux et il en découlait un préjudice de jouissance étant précisé qu'il était médicalement établi que Mme [G] devait changer de logement., - les époux [G] ne démontraient pas que la demande reconventionnelle en paiement des loyers ait été formée dans une intention de nuire, - c'était à bon droit que les époux [G] avaient cessé de payer les loyers en application de l'article L. 521-2 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation, - les époux [G] justifiaient avoir repris le paiement des loyers dès décembre 2023 et étaient donc en droit de solliciter les quittances afférentes mais ne justifiaient pas avoir éprouvé un préjudice, ce dont il s'évincait qu'ils devaient être déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la réticence abusive. Par déclaration du 9 janvier 2025, les époux [G] ont relevé appel du jugement en ce qu'il : - a condamné M. [D] à verser aux époux [G] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. - les a déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive. - les a déboutés de leur demande indemnitaire au titre de l'absence de délivrance des quittances de loyers. Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 3 février 2026, les époux [G] demandent à la cour : Vu la loi du 6 juillet 1989, Vu les pièces versées aux débats, - Infirmer le jugement des chefs critiqués et ce faisant, - Condamner M. [D] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice de jouissance et du préjudice moral résultant des conditions locatives et de l'indécence du logement loué, - Condamner M. [D] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Condamner M. [D] à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive, - Confirmer le jugement entrepris pour le surplus, en ce compris la condamnation de M.

SUR CE, LA COUR I. Sur le préjudice des époux [V] réparation de leur préjudice de jouissance Les époux [G] critiquent le quantum des dommages et intérêts retenu par le premier juge à hauteur de 3 000 euros. Ils font observer que les travaux permettant de mettre fin au péril imminent ont été achevés près de 3 ans après la constatation du péril et rappellent l'ampleur de celui-ci. Leur appartement demeurerait dans un état déplorable et serait indécent. Le quantum de l'indemnisation serait contestable alors que les préjudices importants subis durant cette longue période n'ont pas tous céssé. Ils soulignent par ailleurs le montant exorbitant de leurs factures d'électricité en l'absence persistante de chauffage efficace. Ils allèguent que la situation d'indécence et d'insécurité existait bien avant l'arrêté de péril imminent, comme en atteste l'expertise réalisée par la DDT 90 en 2020. Ils précisent que les problèmes relevés étaient récurrents. Ils ajoutent que la levée de l'arrêté de péril imminent n'a pas mis fin à l'indécence du logement, comme le confirme le constat de 2023. Les époux [G] mettent également en avant le désintérêt du bailleur pour leur situation. Ils relèvent enfin que Mme [G] n'a pas refusé la visite du chauffagiste, que les travaux de chauffage ont eu lieu plus de 33 mois après l'arrêté de péril et ne permettaient toujours pas, en 2025, de chauffer l'appartement. M. [D] réplique que le chauffage fonctionne. Il affirme avoir entretenu le bien et avoir procédé aux travaux prescrits par les arrêtés de périls de 2021. M. [D] allègue que les locataires sabotent son bien alors que la compagnie des déboucheurs a constaté la présence de Sopalin dans les toilettes. Il souligne que les époux [G] ne communiquent aucun justificatif de demande de mise en conformité du logement antérieurement à la saisine de la juridiction de première instance. Il relève que les appelants ne justifiaient pas et ne justifient toujours pas, ni en droit, ni en fait leur demande relative au versement à leur bénéfice de dommages et intérêts tandis qu'ils ont quitté les lieux le 7 novembre 2025. Réponse de la cour : En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Parallèlement, l'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. La cour relève à titre liminaire que les photographies non datées et non géolocalisées ont une force probante limitée en ce qu'elles ne permettent pas d'établir que les faits qu'elles sont censées démontrer se sont produits sur les lieux et dans la période litigieuse. Le dossier de diagnostic de novembre 2011 produit par M. [D] révèle un logement économe en énergie. L'appartement décrit semble correspondre à celui des époux [G]. La cour relève cependant que ce dossier fait déjà état d'une isolation insuffisante, d'une absence de système de ventilation et d'un système de chauffage bois qui n'est plus décrit dans l'attestation suivante. Selon attestation de diagnostic de performance énergétique du 16 mars 2016, le batiment sis [Adresse 3] à [Localité 6] était économe en énergie, la cour relève toutefois que seule 2 pages sur 8 sont produites, ce qui limite l'impact de cette constatation. Au demeurant, cette attestation fait état d'une chaudière au fioul, ultérieurement remplacée par une pompe à chaleur et qui sera par suite décrite comme placée sous des décombres. Cette attestation ne saurait donc établir la persistance d'un chauffage performant. Au demeurant, on ignore si ce constat porte sur l'appartement des époux [G]. M. [D] justifie avoir fait installer un poêle a granulés en 2018, l'adresse sur la facture étant celle de l'immeuble des époux [G]. L'installation de ce poêle a été confirmée par les constats de commissaires de justice dressés les 12 janvier 2023 et 19 février 2025. La cour précise toutefois d'emblée que la lecture de ces constats révèle que ce poêle constituait la seule source de chauffage de cet appartement comportant 3 chambres, étant précisé que des températures comprises entre 10 et 15 degrés ont été relevées par les commissaires de justice. Selon attestation du syndicat des eaux de la [Localité 7], une fuite sur le cumulus a été constatée en novembre 2017, les pièces produites par les époux [G] montreront que cette fuite a persisté, ayant encore été constatée dans le cadre de la procédure d'arrêté de péril imminent débutée en 2020. Selon visite du 29 octobre 2020, le cabinet URBAM Conseil, agissant pour le compte du comité technique habitat a constaté des désordres au niveau du bâti, des équipements électriques et de chauffage, des sanitaires outre des difficultés d'humidité et d'aération du logement. Ces désordres présentant un danger ne rendant pas le local impropre à l'habitation mais représentant un risque manifeste et grave contituant un danger imminent. Il a ainsi été notamment constaté : un risque d'effondrement, des dégradations du bâtiment extérieur, des parties communes en mauvais état d'entretien et sans rampe d'accès, une installation électrique erratique, des dispositifs de chauffage absents de certaines pièces de vie couplés à une isolation thermique insuffisante, des fuites et infiltrations, une dégradation du sol de la salle de bain. Les photographies de l'intérieur du logement dépeignent également des sols et des murs fissurés. Le seul moyen de chauffage étant un poêle à pellets dans une des pièces (appartement en duplex et chambre à l'étage). Une chaudière est présente sous des décombres à l'extérieur. Des craintes sur la solidité structurelle ont également été émises. L'indécence du logement a été constatée. Selon arrêté municipal du 25 janvier 2021 n°02/2021, l'enfoncement du sol de la salle de bain est caractéristique d'un défaut de structure constituant un péril imminent. Le sol du couloir menant à la dite salle de bain présentant le même affaissement en suite probablement de la fuite continue du cumulus d'eau chaude, déjà constaté. Il a donc été enjoint à M. [D] de prendre toutes les mesures nécessaires dans un délai de 15 jours soit avant le 22 janvier 2021, s'agissant de l'appartement des époux [G]. L'arrêté municipaln° 03/2021 du même jour précise qu'il apprtient à M. [D] de régler définitivement les désordres au niveau du sol de la salle de bain et de son accès, de changer le cumulus, d'installer une main courante dans les communs, d'installer un chauffage central, d'isoler l'habitation et de mettre aux normes l'installation électrique. Ces travaux devaient être réalisés dans un délai de 1 à 2 mois. M. [D] produit une facture de février 2021, non acquittée, de la société SG Bâtiment pour la réfection de la salle de bain et du couloir avec renforcement de la structure et changement du chauffe eau. Selon procès-verbal de réception des travaux de la société SG bâtiment, les travaux ont été réceptionnés le 30 août 2021. M. [R], missionné par la mairie dans le cadre de l'arrêté dé péril immiment précisait toutefois le 25 juillet 2023 que les travaux n'avaient pas été réalisés et que de nouvelles problématiques étaient susceptibles d'être apparues : problèmes de réseaux et de pollution. Force est donc de constater l'inefficience des démarches de M. [D]. Selon constat de commissaire de justice du 12 janvier 2023, les désordres tels que sus décrits persistaient. Une température entre 13 et 15° a été constatée. L'inondation de la pompe à chaleur extérieure a également été constatée ainsi que le fait que celle-ci n'était pas en fonctionnement. Un nouveau constat similaire a été dressé le 1er décembre 2023. La cour note également que selon devis de la société Mat Pro commandé par M.