Cour d'appel, chambre 1-5, 21 mai 2026 — n° 23/14791

PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné in solidum M. [M] [X], Mme [L] [G] et la société L'Immobilier marseillais à verser à Mme [P] [N] et à M. [C] [Q] ensemble, 40 000 euros au titre de la perte de valeur du bien ; Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant, Déboute Mme [P] [N] et M. [C] [Q] de leur demande au titre de la perte de valeur du bien, Condamne in solidum M. [M] [X], Mme [L] [G] et la société L'Immobilier marseillais à verser à Mme [P] [N] et à M. [C] [Q] ensemble, la somme de 6 000 euros (six mille euros) au titre des nuisances générées par le chantier ; Condamne M. [M] [X] et Mme [L] [G] à relever et garantir la société L'Immobilier marseillais de toutes les condamnations prononcées contre elle ; Déboute la société L'Immobilier marseillais de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne M. [M] [X] et Mme [L] [G] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Henri Labi ; Condamne M. [M] [X] et Mme [L] [G] à verser à la société L'Immobilier marseillais, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société L'Immobilier marseillais à verser à Mme [P] [N] et M. [C] [Q] ensemble, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

*** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES Par acte authentique du 25 octobre 2019 Mme [P] [N] et M. [C] [Q] ont fait l'acquisition d'une maison située [Adresse 4] dans le [Localité 1] pour un prix de 291 000 euros auprès de M. [M] [X] et de Mme [L] [G], avec l'intervention de la société L'Immobilier marseillais, mandatée par les vendeurs selon contrat de mandat du 9 avril 2019 visant un prix de 319 000 euros. Estimant avoir été lésés par le manque d'information sur le projet de construction d'un ensemble immobilier lors de l'achat du bien, M. [Q] et Mme [N] ont, par exploit d'huissier des 23 et 27 octobre 2020, fait assigner la société Imrep transactions, la société L'Immobilier marseillais, Mme [G] et M. [X] afin de les voir condamner in solidum à leur payer la somme de 45 000 euros au titre de la perte de valeur du bien et 15 000 euros au titre des nuisances causées par la réalisation de l'opération. Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a notamment : - mis la société Imrep transactions hors de cause, - condamné in solidum M. [M] [X], Mme [L] [G] et la société L'Immobilier marseillais à verser à Mme [P] [N] et à M. [C] [Q] ensemble : - 40 000 euros au titre de la perte de valeur du bien, - 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté l'appel en garantie formé par M. [M] [X] et par Mme [L] [G] à l'encontre de la société L'Immobilier marseillais, - rejeté la demande formée par M. [M] [X] et par Mme [L] [G], la SARL Imrep transactions et la société L'Immobilier marseillais sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire, - condamné in solidum aux dépens M. [M] [X], Mme [L] [G] et la société L'Immobilier marseillais. Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré : - sur l'obligation d'information, que le projet était connu par M. [X] et de Mme [G] puisqu'ils faisaient partie d'un collectif de riverains s'opposant au projet et que plusieurs décisions de justice avaient été rendues sur celui-ci, que n'apportant pas de preuve qu'ils auraient informé les acheteurs de l'existence de ce projet, ils ont manqué à leur devoir d'information prévu à l'article 1112-1 du code civil, - sur la responsabilité de la société L'Immobilier marseillais, que le projet de construction et les recours étaient notoires et ne pouvaient pas être ignorés par un agent immobilier normalement diligent et il lui appartenait de vérifier la situation du bien vendre et d'en informer les acheteurs, que n'ayant pas été directement informée de ce projet par M. [X] et de Mme [G], elle ne peut pas être condamnée à les relever et garantir, - sur la perte de valeur du bien, elle est démontrée par la production de plusieurs évaluations produites par Mme [N] et M. [Q], tandis que celles de M. [X] et de Mme [G] ne sont pas assez précises, - sur les nuisances engendrées par le chantier, que Mme [N] et M. [Q] ne réclament pas un préjudice de jouissance mais indiquent qu'ils auraient renoncé à l'acquisition ou donné un moindre prix, alors qu'ils ne semblent pas vouloir renoncer à la vente et qu'ils ne sont pas fondés à demander un moindre prix dans la mesure où la perte de valeur du bien a été indemnisée. Par déclaration du 1er décembre 2023, la société l'Immobilier Marseillais a interjeté appel de ce jugement en intimant Mme [P] [N], M. [C] [Q], Mme [L] [G] et M. [M] [X]. Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par le RPVA le 8 octobre 2024, la société l'Immobilier Marseillais demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions, Y faisant droit, - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné in solidum M. [M] [X], Mme [L] [G], la société L'Immobilier marseillais, à payer à Mme [P] [N] et M.

MOTIFS Sur la responsabilité des vendeurs Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, « [Localité 3] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». L'acte notarié de vente du 25 octobre 2019 contient un paragraphe intitulé « DEVOIR D'INFORMATION RECIPROQUE », visant cet article dans lequel, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l'acquéreur l'ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct avec le contenu du contrat et dont l'importance pourrait être déterminante de son consentement, ainsi qu'un paragraphe « NEGOCIATION » selon lequel les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions ont été négociés par l'agence immobilière L'Immobilier marseillais et que le vendeur a seul la charge de la rémunération de 14 000 euros. Précédemment le compromis a été signé le 25 juillet 2019, avec le même rappel de cet article et l'intervention de la société L'Immobilier marseillais en vertu d'un mandat confié par le vendeur. Sont versés aux débats : - l'arrêté de permis de construire du 13 octobre 2014 sur une demande déposée par la société Vinci immobilier résidences services pour la construction de 110 logements pour étudiants et un local d'activité au [Adresse 9] / angle [Adresse 10], ainsi que le permis modificatif du 28 octobre 2015 concernant finalement 103 logements, - la liste des membres du collectif participant au recours, parmi lesquels on trouve un M. [W] demeurant [Adresse 5] en première position, et M. [X] et Mme [G] en quatrième position sur vingt-trois membres, lesquels ont participé financièrement au recours initié par M. [W], - un article de journal daté de décembre 2017, relatant l'existence d'un recours devant la juridiction administrative, de riverains, photographiés devant le mur mitoyen que le promoteur veut abattre pour desservir la résidence étudiante, pour violation d'une servitude, s'agissant du mur perpendiculaire de la [Adresse 5], - l'arrêt rendu par le Conseil d'Etat le 8 juillet 2019 sur le recours formé devant le tribunal administratif contre le permis de construire et le permis de construire modificatif, jusqu'en cassation devant le Conseil d'Etat à deux reprises, la première en raison de l'irrecevabilité, la seconde au fond, le Conseil d'Etat ayant annulé le jugement du tribunal administratif et, décidant de statuer au fond, rejeté le recours de M. [W]. Ces éléments sont suffisants pour démontrer que le projet immobilier était connu des vendeurs et constituait un élément important pour eux puisqu'ils se sont battus jusqu'en cassation pour le faire échouer, ce qui permet d'en conclure qu'ils ne pouvaient ignorer l'importance déterminante de cette information pour leurs acquéreurs, directement en lien avec le contrat de vente, à une époque où le recours auquel ils s'associaient pleinement, venait d'aboutir à un rejet. La charge de la preuve de cette information pèse sur eux, si bien que le simple fait d'indiquer qu'oralement il a été répondu à la question du sort de l'imprimerie en ruine, qu'un projet de construction existait, est insuffisant pour rapporter la preuve de cette information. Le fait que M. [X] et Mme [G] ait confié la vente de leur bien à un agent immobilier, n'est pas de nature à les dispenser de leur obligation, prise personnellement vis-à-vis de leur cocontractant. Ils ont ainsi commis une faute qui engage leur responsabilité contractuelle. Sur la responsabilité de l'agent immobilier Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui impose la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Il est constant qu'en sa qualité de négociateur professionnel, l'agent immobilier a l'obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu'il est chargé de vendre, ce qui suppose un certain degré de diligence dans la limite de son mandat. Selon le contrat de mandat la société L'Immobilier marseillais s'est engagée notamment à déterminer ensemble une stratégie pour le projet de vente (diffusion, promotion, information, publicité, affichage), être l'interlocuteur unique et privilégié jusqu'à la vente définitive. Le contrat rappelle dans les « INFORMATIONS PRECONTRACTUELLES » l'article 1112-1 du code civil précisant que le mandant déclare en avoir pris connaissance et déclare ne détenir aucune information dont l'importance serait déterminante pour le consentement de l'acquéreur ou du mandataire. Il ne ressort d'aucunes des pièces et il n'est d'ailleurs pas soutenu que la société L'immobilier marseillais a été informée par les vendeurs du projet immobilier existant en face de l'immeuble mis en vente par son entremise. Cependant en tant que professionnel de l'immobilier, normalement diligent, elle aurait dû s'interroger sur la situation de l'immeuble en ruine dans l'environnement proche du bien confié en mandat, ce qui lui aurait permis d'avoir connaissance du projet immobilier de résidence étudiante contesté par les riverains et évoqué jusque dans la presse, ce qui est suffisant pour établir la notoriété du projet. Il y a donc lieu d'en conclure qu'elle a commis une faute délictuelle à l'égard des acquéreurs. Sur les demandes des acquéreurs Elles tendent à la condamnation solidaire de leurs vendeurs et de l'agent immobilier à leur payer par confirmation du jugement, la somme de 40 000 euros au titre de la perte de valeur du bien, et par infirmation du jugement, la somme de 15 000 euros au titre des nuisances causées par le chantier ayant des conséquences sur la jouissance du bien. S'agissant de la perte de valeur du bien, sont versés aux débats : - la fiche commerciale concernant le bien acquis, désignant une maison T3, située dans un environnement convivial entouré de maisons de ville, avec un bel espace exposé plein sud, ensoleillé, au prix de 309 000 euros, - plusieurs estimations du bien acquis en octobre 2019, datées : - du 30 mars 2020 sur la base des biens similaires vendus récemment, les biens en vente depuis plus de trois mois, les biens en vente depuis moins de trois mois, de 250 000 euros dans l'analyse comparative de marché, avec une moyenne de 242 000 euros en tenant compte d'autres types d'analyses, - du 12 mars 2020 pour un montant de 255 000 euros à 265 000 euros, - du 28 janvier 2020, tenant compte dans les points de réflexion, de la nouvelle construction à venir de 100 logements étudiants et parking face à l'entrée de la maison, soit moins de calme et tranquillité et des difficultés de stationnement, pour 245 000 euros à 255 000 euros, - les résultats de recherches de valeur foncière dans le [Localité 1], faisant état de ventes intervenue au prix de : - 291 000 euros, s'agissant de l'immeuble des requérants de 62 m² (maison 4 pièces) et 132 m² (sols), vendu le 25 octobre 2019, - 305 000 euros, pour un immeuble [Adresse 11] (première rue parallèle au nord), de 60 m² (maison 3 pièces) et 174 m² (sols), vendu le 26 juillet 2019,