Cour d'appel, chambre 3-4, 21 mai 2026 — n° 22/05250

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire, Déclare la SCI [V] recevable en ses demandes en cause d'appel, Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SCI Lys [V] à restituer à la société [Adresse 3] les clés de l'appartement A [Cadastre 1] sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement passé ce délai, pendant une période de six mois à l'issue de la quelle il pourra être statué à nouveau, Et statuant à nouveau, Déboute la société Vacanceole Côte d'Azur de sa demande en nullité du congé délivré par la SCI Lys [V] le 21 août 2020, Rappelle que la société [Adresse 3] a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement par la SCI Lys [V] de l'indemnité d'éviction, Déboute en conséquence la SCI Lys [V] de sa demande de condamnation de la société [Adresse 3] à libérer les locaux et à lui restituer les clés sous astreinte, Dit que la société Vacanceole Côte d'Azur est recevable à invoquer le caractère réputé non écrit de la clause minorant l'indemnité d'éviction, Sur le fond, dit que cette clause doit recevoir application, Fixe, en conséquence, l'indemnité d'éviction due par la SCI Lys [V] à la société [Adresse 3] à 1% du chiffre d'affaires effectué par l'exploitant sur l'année de résiliation et condamne la SCI Lys [V] à verser cette indemnité à la société [Adresse 3], Condamne la société Vacanceole Côte d'Azur à verser à la SCI Lys [V] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer dû à compter du 1er avril 2021 et jusqu'au paiement à son profit de l'indemnité d'éviction, Dit que cette indemnité d'occupation ne sera pas due durant la période où la société [Adresse 3] n'a pas pu exploiter les locaux faute de remise par la bailleresse des clés des locaux loués, Condamne la société Vacanceole Côte d'Azur à communiquer à la SCI Lys [V]: - les bilans détaillés et certifiés des années 2018, 2019, 2020 et 2021, - les comptes d'exploitation détaillés et certifiés des années 2018, 2019, 2020 et 2021, comportant notamment le détail des taux de remplissage pour chaque mois de l'activité saisonnière et le montant détaillé des principales catégories de dépenses et recettes et leur évolution mois par mois, justifiés par des documents comptables certifiés, Dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte, Condamne la SCI Lys [V] à verser à la société [Adresse 3] la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice subi pour l'entrave abusive au maintien dans les lieux, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent litige, Dit que les dépens de première instance et de la procédure d'appel seront supportés d'une part par la SCI Lys [V] et, d'autre part par la société [Adresse 3], à hauteur de 50 % chacune. Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,

* * * * EXPOSE DU LITIGE La société [Adresse 3] est une société d'exploitation de résidence de tourisme. Par acte du 21 mars 2007, la société Bacotec gestion ( preneur) a pris à bail commercial l'appartement A [Cadastre 1] et un parking 40 de la résidence [Adresse 4] sise à [Localité 4] appartenant aux époux [P] ( bailleurs) pour une durée minimale de 10 années. Succédant à la société Bacotec gestion, la société Crystal gestion a repris le bail. Le 12 août 2015, les époux [P] et la société Crystal gestion ont signé un avenant entérinant une baisse de loyer en contrepartie de la fixation forfaitaire d'une indemnité d'éviction à 1% du chiffre d'affaires annuel. La société [Adresse 3] a, par la suite, acquis de la société Crystal gestion un fonds de commerce comprenant divers baux conclus par la société Bacotex gestion avec plusieurs copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4]. Par jugement d'adjudication du 31 octobre 2019, la société [Localité 1] [V] a acquis l'appartement A 101 et le parking 40 de la résidence [Adresse 4]. Par acte extra-judiciaire du 21 août 2020, la société [Localité 1] [V] a donné congé à la société [Adresse 3]. Courant avril 2021, le bailleur a procédé au changement des serrures de l'appartement et repris possession des lieux, rendant impossible l'exploitation des lieux par la société Vacanceole Côte d'Azur. Celle-ci a introduit une première procédure en référé par assignation du 28 avril 2021. Par ordonnance de référé du 15 juillet 2021, la société [Localité 1] [V] a été condamnée: - à restituer à la société [Adresse 3] les clés de l'appartement sous astreinte de 150 € par jour de retard, - à payer à la société Vacanceole Côte d'Aur, une provision de 1.000 € à valoir sur son préjudice financier outre les sommes de 600 € au titre des frais de constat d'huissier et 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte du 25 juin 2021, la société [Adresse 3] a fait assigner la société Lys [V] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d'obtenir, à titre principal, la nullité du congé délivré le 21 août 2020. Par jugement réputé contradictoire en date du 14 février 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a: - prononcé la nullité du congé délivré le 21 août 2020 par la SCI Lys [V], - condamné la SCI Lys [V] à restituer à la société [Adresse 3] les clés de l'appartement A 101 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement passé ce délai, pendant une période de six mois à l'issue de la quelle il pourra être statué à nouveau, - condamné la SCI Lys [V] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Lys [V] aux dépens, - rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 8 avril 2022, la société [Localité 1] [V] a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 Juin 2022, la société [Localité 1] [V] demande à la cour de: Vu les articles 1103 et suivants, 1137 et 1144 du code civil, Vu les articles L 145-9, L 145-14 et L145-28 du code de commerce, Vu l'article L 231-2 du code de tourisme, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 14 février 2022, notamment en ce qu'il a jugé nul le congé pour absence de motivation, alors que celui-ci d'une part, vise et reproduit les dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce et d'autre part, comporte une offre précise de paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 1% du chiffre d'affaires annuel, conformément aux stipulations de l'avenant signé le 12 août 2015, soit postérieurement au bail commercial signé le 21 mars 2007 entre les parties, - juger que le congé délivré le 21 août 2020 par la société [Localité 1] [V] est valable,

MOTIFS Sur l'absence de prétentions de la société [Localité 1] [V] La société [Adresse 3] soutient que, dans le dispositif de ses conclusions d'appelante qui seul lie la cour conformément à l'article 954 du code de procédure civile, la SCI Lys [V] ne formule aucune prétention en ce qu'il est acquis que selon une jurisprudence constante les demandes de ' dire et juger' ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile. Selon l'article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Contrairement aux affirmations de la société [Adresse 3], à la lecture du dispositif des conclusions de la société [Localité 1] [V] tel que reproduit dans l'exposé du litige, celle-ci formule bien des prétentions, la circonstance qu'elle emploie le terme ' juger' pour demander à la cour de: 'Juger que le congé délivré le 21 août 2020 par la société [Localité 1] [V] est valable, Juger que la société [Localité 1] [V] doit régler une indemnité d'éviction d'un montant de 1% du chiffre d'affaires annuel, conformément aux stipulations de l'avenant signé le 12 août 2015, soit postérieurement au bail commercial signé le 21 mars 2007 entre les parties' ne permet pas pour autant d'en déduire qu'il ne s'agit pas d'une prétention. Or, l'appelante demande bien à la cour de dire que le congé qu'elle a fait délivrer est valable contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et que le montant de l'indemnité d'éviction doit être fixé à 1% du chiffre d'affaires annuel conformément aux documents contractuels. Il s'agit incontestablement de prétentions dont la cour est saisie, conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles Se prévalant de l'article 564 du code de procédure civile, la société intimée oppose également à l'appelante l'irrecevabilité des demandes suivantes comme étant nouvelles en cause d'appel: * l'indemnité d'éviction qui serait due à la société [Adresse 7], * l'expulsion de la société Vancanceole Côte d'Azur sous astreinte, * la communication de divers documents, * l'engagement de la responsabilité de la société [Adresse 7] pour dol, Selon l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en cause d'appel. L'article 64 du même code dispose que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire entend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Ainsi, une demande reconventionnelle émanant d'un défendeur en première instance est recevable pour la première fois en cause d'appel, à la condition posée par l'article 70 du code de procédure civile de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l'espèce, la SCI Lys [V] a bien la qualité de défendeur originaire dès lors que la présente instance a été introduite à l'initiative de la SAS [Adresse 3]. En outre, par les demandes qu'elle formule, la bailleresse entend bien obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions adverses. De telles demandes se rattachent suffisamment aux prétentions originaires de la preneuse, comme ayant pour fondement l'exécution et les conséquences du contrat de bail régularisé entre les parties le 21 mars 2007. Enfin, la société Lys [V] n'a pas comparu en première instance et il peut d'autant moins lui être fait grief de ne pas avoir formulé de telles demandes devant le tribunal. Elle est donc recevable en ses demandes devant la cour. Sur la validité du congé notifié le 21 août 2020 La société [Localité 1] [V] fait grief au premier juge d'avoir prononcé la nullité du congé litigieux en ce qu'il ne précise pas les motifs du congé alors que le congé comportant refus de renouvellement est suffisamment motivé s'il est assorti d'une offre de paiement d'une indemnité d'éviction. En vertu de l'article L 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le congé comportant refus de renouvellement est suffisamment motivé s'il est assorti d'une offre de paiement d'une indemnité d'éviction. La société [Localité 1] [V] communique en pièce 3 le congé qu'elle a fait notifier le 21 août 2020 à la SAS [Adresse 3] ainsi que la notification complémentaire qui lui a également été signifiée le 25 septembre 2020. Ledit congé a été délivré pour le 31 mars 2021, soit plus de six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil, et reproduit in extenso dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce. Il rappelle notamment au locataire qu'il peut contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Enfin, il ressort de ce congé et de la ' notification complémentaire congé avec offre d'indemnité d'éviction' que ' Le requérant entend mettre fin audit bail et donne congé pour le 31 mars 2021, dernier jour du trimestre civil, avec offre d'indemnité d'éviction'.