Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 22 mai 2026 — n° 25/12861

PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ; Statuant à nouveau de ces chefs, Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 27 février 2025 ; Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Social Auto Concept et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, situés [Adresse 3] à [Localité 5] (Seine-et-Marne), avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Social Auto Concept à payer à la société Oliveandco, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et taxes qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 28 février 2025 et jusqu'à libération effective des lieux ; Condamne la société Social Auto Concept à payer à la société Oliveandco la somme provisionnelle de 17.472 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêté au 31 mars 2026 ; Condamne la société Social Auto Concept aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 et à payer à la société Oliveandco la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Par acte daté du 1er août 2024, la société Oliveandco a consenti à la société Social Auto Concept un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 5] (Seine-et-Marne), [Adresse 3], afin d'y exploiter une activité d'entretien et réparation de voitures et motos, vente et achat de voitures et motos neuves et d'occasion, conclu pour une période de 9 ans, moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charges de 14.400 euros, payable mensuellement par terme à échoir ainsi qu'une provision mensuelle pour charges de 100 euros hors taxes, soit un montant mensuel de 1.560 euros TTC. Par mail du 18 décembre 2024, la société Social Auto Concept a informé le bailleur de ce que son assureur était en attente de la réalisation de travaux de mise en conformité pour lui adresser le contrat d'assurance et que l'ancien locataire s'était présenté avec un homme alcoolisé et menaçant dans les locaux qui lui étaient loués aux fins d'obtenir le paiement de biens matériels qu'il avait laissés sur place avant de quitter les lieux. Après avoir proposé à la société Social Auto Concept, par courriel du 26 décembre 2024, de signer un accord tripartite avec M. [L] (se disant avoir collaboré avec son ancien locataire), laquelle l'a refusé, la société Oliveandco a, par acte du 27 décembre 2024, conclu un protocole d'accord avec ce dernier, aux termes duquel elle s'est engagée à l'indemniser à hauteur de la somme de 4.000 euros correspondant au matériel laissé dans le garage. Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 décembre 2024, la société Social Auto Concept a dénoncé au bailleur l'état déplorable des locaux donnés à bail, que leur visite ne pouvait laisser supposer. Dans ce courrier, la société Social Auto Concept faisait encore état des visites inopinées de l'ancien locataire et du nommé [L] au comportement menaçant, lequel revendiquait la propriété de matériels laissés sur place, et demandait à être exonérée du paiement des loyers des mois de décembre 2024 à février 2025 inclus, en compensation du coût du nettoyage des locaux, à bénéficier d'une diminution du montant du loyer mensuel à compter du mois de mars 2025 jusqu'en décembre 2026 et que le bailleur exécute son obligation de mise en conformité du local, sous peine d'engagement d'une procédure judiciaire. Par lettre en réponse du 14 janvier 2025, la société Oliveandco a opposé un refus. Par acte du 27 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la société Social Auto Concept un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 3.120 euros en principal, au titre des loyers impayés des mois de décembre 2024 et janvier 2025. Par acte du 25 février 2025, la société Social Auto Concept a assigné la société Oliveandco devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, notamment, de voir déclarer le commandement de payer inopposable, d'obtenir une réduction de 70% du montant des loyers jusqu'à la réalisation par le bailleur des travaux du fait de la réduction de l'assiette du bail, le remboursement de la somme de 4.368 euros TTC au titre de l'excédent de loyer payé d'août à novembre 2024 et la désignation d'un expert aux fins d'examen des désordres allégués. La société Oliveandco a, notamment, demandé, à titre reconventionnel, que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit statué sur ses conséquences. Par ordonnance contradictoire du 25 juin 2025, le premier juge a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de remboursement de 70% du montant des loyers acquittés, de réfaction du montant des loyers à venir et d'exécution sous astreinte de travaux à la charge du bailleur ; - rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation ;

SUR CE, LA COUR Il sera relevé à titre liminaire qu'il est sans utilité de statuer sur l'absence de saisine de la cour quant aux dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la désignation d'un expert judiciaire et d'un médiateur dès lors qu'aucune demande n'a été formée à ce titre par la société Oliveandco. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Au cas présent, la société Oliveandco a fait délivrer à la société Social Auto Concept, le 27 janvier 2025, un commandement de payer la somme en principal de 3.120 euros au titre des loyers de décembre 2024 et janvier 2025. Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été payées dans le mois de cet acte, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont acquises au 27 février 2025. Pour s'opposer aux effets de ce commandement de payer, la société Social Auto Concept fait valoir d'une part, que celui-ci a été délivré de mauvaise foi dès lors que la société bailleresse avait renoncé au paiement des loyers de décembre 2024 à février 2025, ainsi que l'a retenu le premier juge, et, d'autre part, qu'elle est fondée à opposer l'exception d'inexécution puisque le bailleur a méconnu son obligation de délivrance en ayant dissimulé l'état de délabrement des locaux. Elle explique à cet égard que, lors de la visite des lieux, ceux-ci étaient encombrés de pièces détachées, de déchets en tout genre, de véhicules immobilisés masquant ainsi un trou de 5 mètres dans lequel des huiles usagées avaient été déversées, qu'une bâche avait été disposée dissimulant un ancien dégât des eaux et une poutre menaçant de s'effondrer. Elle indique ainsi que l'installation électrique n'est pas conforme, qu'il existe un risque d'effondrement du faux-plafond et un risque environnemental dans la cour, qui ne permettent pas l'exploitation des lieux lesquels ne peuvent d'ailleurs être assurés, la société Generali ayant refusé pour ce motif d'assurer les locaux. S'agissant de la mauvaise foi alléguée du bailleur, il sera relevé qu'à la suite des visites de M. [L] et afin de faire cesser les intrusions de ce dernier dans les locaux loués, la société Oliveandco a proposé à son locataire de signer un accord tripartite selon lequel, le bailleur s'engageait à indemniser M. [L] à hauteur de 2.000 euros, pour le matériel laissé dans les lieux, la société Social Auto Concept devait verser à ce dernier une somme de 4.000 euros payable en quatre échéances de 1.000 euros entre le 1er janvier et le 1er avril 2025 et était exonérée du paiement des loyers des mois de décembre 2024, janvier 2025 et février 2025 en contrepartie des travaux de remise en conformité totale du local commercial déjà réalisés ou à venir. Cet accord ayant été refusé par la société Social Auto Concept, le bailleur a signé avec M. [L], le 27 décembre 2024, un protocole d'accord et s'est engagé à lui verser la somme de 4.000 euros en trois virements échelonnés entre le 28 décembre 2024 et le 28 février 2025. Si la société Social Auto Concept était libre de refuser l'accord proposé par le bailleur, elle ne peut se prévaloir de l'engagement que celui-ci aurait pris dans le cadre de l'accord tripartite qui n'a jamais été régularisé. Ainsi, elle ne peut prétendre à une exonération des loyers des mois de décembre 2024 à février 2025. La société Social Auto Concept ne s'est pas acquittée de ces loyers, dus en exécution du bail, seul contrat liant les parties au litige. C'est donc sans mauvaise foi du bailleur que le commandement de payer a été délivré le 27 janvier 2025, alors qu'il est acquis que le preneur a été défaillant dans son obligation de paiement. Par ailleurs, il a été stipulé à l'article 2.1.1 du bail, intitulé 'Etat des biens loués', que 'le preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance. Il ne pourra exiger du bailleur aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison, notamment, de la vétusté ou d'un vice caché. Le preneur fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, quelle qu'en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements en raison de ses activités présentes ou futures (...). Il a été expressément convenu que le preneur fera son affaire personnelle de la remise en conformité complète du local commercial'. Il est constant que le représentant de la société Social Auto Concept a visité les lieux le 4 août 2024. Il ressort des photographies produites par cette société, qu'elle indique avoir prises lors de cette visite, que les locaux étaient alors particulièrement encombrés, de nombreuses pièces détachées de véhicules étant présentes ainsi que des pneus et divers déchets et les lieux étant envahis par une abondante végétation. Ces photographies établissent en outre un état de vétusté certain des lieux ; une des photographies portant sur une partie des locaux correspondant à un atelier, montre un sol dégradé, et une autre met en évidence un mur fissuré et la présence de fils électriques. En dépit de cet état de vétusté manifeste qu'elle n'a pu ignorer, la société Social Auto Concept a entendu conclure le bail, son représentant ayant, le jour même de la visite, indiqué par message sms être 'déterminée', proposé, à ses frais, qu'un bail commercial soit établi par son avocat dès le lendemain, et accepté 'la prise en charge globale des véhicules laissés sur place ainsi que la remise en conformité de rénovation des locaux à (ses) frais'. La société Social Auto Concept a encore accepté les clauses du bail, qui tient lieu de loi entre les parties.