Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 22 mai 2026 — n° 23/17513

PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Constate que la demande en appel de M. [S] [U] et Mme [G] [N] de dire que la conciliation intervenue le 17 décembre 2020 entre le syndicat des copropriétaires et M. [E] [K] et Mme [B] [X] leur est inopposable n'est pas incluse dans le litige dont la cour est saisie ; Infirme le jugement sauf en ce qu'il a : -déclaré irrecevables les demandes de M. [S] [U] Mme [G] [N] tendant à : ¿dire et juger la demande de M. [E] [K] et Mme [B] [X] irrecevable faute d'avoir été précédée d'une conciliation opposable aux défendeurs en application des dispositions de l'article 129 du code de procédure civile, ¿dire et juger que le litige oppose en réalité les consorts [K]/[X] au syndicat des copropriétaires relativement au respect de leur droit de jouissance exclusive de la cour de l'immeuble, ¿se déclarer incompétent ratione materiae pour juger du litige faute pour les demandeurs d'avoir mis en la cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, ¿inviter les consorts [K]/[W] à mieux se pourvoir, -rejeté les demandes de M. [E] [K] et Mme [B] [X] tendant à : ¿juger que ce vice caché justifie la résolution de la vente du 17 juillet 2019 ; Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant, Requalifie l'action en garantie des vices cachés en une action en garantie d'éviction ; Prononce la résolution de la vente, reçue par acte du 17 juillet 2019, par Me [H] [M], notaire, avec la participation de Me [A] [F], notaire assistant l'acquéreur, faisant suite à une promesse unilatérale de vente en date du 1er mars 2019, par laquelle M. [S] [U] et Mme [G] [N] ont vendu à M. [E] [K] et Mme [B] [X] le lot n°1, du bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 6], cadastré section [Localité 9] n°[Cadastre 1], moyennant un prix de 1.000.000 € ; Ordonne la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble conformément à l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ; Condamne Mme [G] [N] et M. [S] [U] à payer à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] la somme de 1.000.000 € outre les intérêts légaux, à compter du présent arrêt, en restitution du prix de vente ; Condamne Mme [G] [N] et M. [S] [U] à payer les frais d'actes et de formalités inhérents à la restitution du bien ; Ordonne à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] de restituer à Mme [G] [N] et M. [S] [U] le bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 6], cadastré section [Localité 9] n°[Cadastre 1] ; Condamne Mme [G] [N] et M. [S] [U] à payer à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] la somme de 120.300 à titre de dommages et intérêts ; Condamne Mme [G] [N] et M. [S] [U] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme [B] [X] et à M. [E] [K] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; Rejette la demande de Mme [G] [N] et M. [S] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,

* * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 17 juillet 2019, reçu par Me [H] [M], notaire, avec la participation de Me [A] [F], notaire assistant l'acquéreur, faisant suite à une promesse unilatérale de vente en date du 1er mars 2019, M. [S] [U] et Mme [G] [N] ont vendu à M. [E] [K] et Mme [B] [X] le lot n°1, du bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un prix de 1.000.000 €. Le lot no1 est décrit de la même façon dans les actes du 1er mars 2019 et du 17 juillet 2019 : « Un ensemble de locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et sur cour, auquel on accède par une entrée particulière réservée au propriétaire de ce lot ' au premier étage du lot, deux pièces principales, cuisine donnant accès par une porte-fenêtre à la cour dont l'usage est exclusivement réservé au propriétaire du lot ' Obligation étant faite au propriétaire dudit lot de permettre l'accès en cas de nécessité à tous préposés des services publics ' de la cour dont il a l'usage exclusif ' ». L'acte du 17 juillet 2019 précise quelques modifications sur la désignation actuelle du lot numéro 1, en maintenant le même droit de jouissance exclusive de la cour, et ajoute : « Aux termes de la 22ème résolution de l'assemblée générale du 14 mai 2019, ci-annexée, il est rappelé que les propriétaires du lot n°1 ont la jouissance exclusive de la cour ' ». Par exploit d'huissier délivré le 23 juin 2021, soutenant qu'ils ne pouvaient exercer leur droit de jouissance exclusive de la cour en raison de la présence des conteneurs poubelle de l'immeuble, M. [E] [K] et Mme [B] [X] ont fait assigner M. [S] [U] et Mme [G] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir prononcer la résolution de la vente du 17 juillet 2019. Par jugement du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : -déclare irrecevables les demandes de M. [S] [U] et Mme [G] [N] tendant à : ¿dire et juger la demande de M. [E] [K] et Mme [B] [X] irrecevable faute d'avoir été précédée d'une conciliation opposable aux défendeurs en application des dispositions de l'article 129 du code de procédure civile, ¿dire et juger que le litige oppose en réalité les consorts [K]/[X] au syndicat des copropriétaires relativement au respect de leur droit de jouissance exclusive de la cour de l'immeuble, ¿se déclarer incompétent ratione materiae pour juger du litige faute pour les demandeurs d'avoir mis en la cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, ¿inviter les consorts [K]/[W] à mieux se pourvoir, -rejette les demandes de M. [E] [K] et Mme [B] [X] tendant à : ¿juger que ce vice caché justifie la résolution de la vente du 17 juillet 2019, ¿condamner en conséquence M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 1.000.000 €, outre les intérêts légaux, ¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] au paiement des frais d'actes et de formalités inhérents à la restitution du bien, ¿ordonner à M. [E] [K] et Mme [B] [X] de restituer à M. [S] [U] et Mme [G] [N] le bien sis [Adresse 6], cadastré section [Localité 9] n°[Cadastre 1], ¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 120.300 € à titre de dommages et intérêts, ¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] à titre de restitution d'une partie du prix de vente, une somme qui sera arbitrée par un expert désigné par le Tribunal, ¿condamner M. [S] [U] et Mme [G] [N] à payer à M. [E] [K] et Mme [B] [X] la somme de 50.000 € en réparation du préjudice causé par la dépréciation du bien privé du droit de jouissance exclusif de la cour, -condamne M. [E] [K] et Mme [B] [X] à payer à M. [S] [U] et Mme [G] [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -rejette l'ensemble des demandes plus amples ou contraires, -condamne M. [E] [K] et Mme [B] [X] au paiement des entiers dépens de l'instance,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déclaré irrecevable les demandes de M. [S] [U] et Mme [G] [N] tendant à dire et juger la demande de M. [E] [K] et Mme [B] [X] irrecevable faute d'avoir été précédée d'une conciliation opposable aux défendeurs en application des dispositions de l'article 129 du code de procédure civile ; 1.Sur l'incompétence ratione materiae pour juger du litige faute de mise en cause du syndicat des copropriétaires En l'espèce, s'agissant d'une action des acquéreurs à l'encontre des vendeurs, en première instance sur le fondement de la garantie des vices cachés et en appel sur le fondement de la garantie d'éviction, il n'y a pas lieu de mettre en cause le syndicat des copropriétaires ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. [S] [U] Mme [G] [N] tendant à : ¿dire et juger que le litige oppose en réalité les consorts [K]/[X] au syndicat des copropriétaires relativement au respect de leur droit de jouissance exclusive de la cour de l'immeuble, ¿se déclarer incompétent ratione materiae pour juger du litige faute pour les demandeurs d'avoir mis en la cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, ¿inviter les consorts [K]/[W] à mieux se pourvoir ; 2.Sur la demande en appel des intimés de dire que l'avis du conciliateur leur est inopposable En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-dessus que l'action en garantie des vices cachés et l'action en garantie d'éviction par les acquéreurs à l'encontre des vendeurs sont sans lien avec le syndicat des copropriétaires ; La demande en appel des intimés, de dire que la conciliation, intervenue le 17 décembre 2020 entre le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs, leur est inopposable, n'est pas incluse dans le litige dont la cour est saisie ; 3.Sur les moyens des parties afférents à l'action en garantie d'éviction Les appelants agissent, suite à la réouverture des débats, sur le fondement de la garantie d'éviction et font valoir que : -la présence des conteneurs de poubelles constitue une charge interdisant la jouissance exclusive de la cour, prévue dans la promesse de vente, l'acte de vente et le règlement de copropriété, -cette charge était connue des intimés n'a pas été révélée aux appelants : ¿ si les appelants étaient informés de la présence des conteneurs dans la cour, ils ignoraient que l'impossibilité d'exercer leur droit de jouissance exclusive était une situation définitive, ¿ une condition suspensive était stipulée dans la promesse de vente « Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autre, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges », ¿ le droit de jouissance exclusive de la cour est un droit perpétuel in susceptible d'usucapion, ¿ l'article 1112-1 du code civil stipule que toute partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer or la clause « Devoir d'information réciproque » de la promesse et de l'acte de vente rappelle ces dispositions, ¿lors de l'assemblée générale du 14 mai 2019, les copropriétaires, dont M. [U], ont décidé de reporter la question alors qu'ils savaient pertinemment qu'il n'existait pas de solution, ce qui était nécessairement connu de Mme [N] et M. [U], -cette charge qui réduit la jouissance du bien, a généré un préjudice ; ils estiment qu'elle justifie la nullité de la vente ; ils sollicitent la restitution du prix de vente avec intérêts légaux et les frais d'actes ; subsidiairement, ils sollicitent 300.000 € à titre de dommages et intérêts ; Les intimés opposent les éléments suivants : -la limite à la garantie d'éviction est posée très clairement par l'article 1629 du code civil ; ce texte organise donc le régime de la restitution du prix en cas d'éviction, sauf si l'acquéreur a accepté le risque en connaissance de cause, -en l'espèce, les appelants ont accepté le risque de ne pas voir réglée comme ils le souhaitaient la jouissance privative exclusive de la cour puisqu'ils ont signé la vente en dépit du refus de l'assemblée générale de copropriété deux mois plus tôt de leur conférer une jouissance exclusive de la courette ; 4.Sur la requalification de l'action en garantie des vices cachés en une action en garantie d'éviction Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé » ; Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations » ; Aux termes de l'article 1603 du code civil, « Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend » ; Aux termes de l'article 1625 du code civil, « La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires » ; Aux termes de l'article 1626 du code civil, « Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » ; En l'espèce, la requalification de l'action en garantie des vices cachés en une action en garantie des charges, telle que prévue par les articles 1625 et suivants dans le paragraphe intitulé « De la garantie en cas d'éviction » du code civil, a été mise dans les débats par la cour d'appel qui a réouvert les débats aux fins de permettre aux parties de conclure sur ce point ; Dans un contrat de vente, le vendeur a, aux termes de l'article 1603 du code civil précité, deux obligations principales : l'obligation de délivrer et l'obligation de garantir la chose vendue ; la garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a, selon l'article 1625 du code civil précité, deux objets, d'une première part, la garantie d'éviction, il s'agit de garantir à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue, c'est-à-dire la propriété de la chose, et d'une seconde part, la garantie des vices cachés, il s'agit de garantir à l'acquéreur le bon usage de la chose vendue ; L'impossibilité d'exercer leur droit de jouissance exclusive de la cour, que les appelants estiment constituer un vice caché, n'affecte pas l'usage normal du bien vendu mais réduit sa jouissance ;