Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 22 mai 2026 — n° 22/04047

PAR CES MOTIFS , LA COUR, INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 13 décembre 2021, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande présentée par la SCI BR IMMO à l'encontre de M. [U] [Q], rejeté les demandes en paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts de la SCI BR IMMO, et rejeté la demande de la SCI ASC en réparation d'un préjudice moral ; Statuant de nouveau des chefs des dispositions infirmées et y ajoutant, DIT que le lot n°8 de l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Montfermeil (Seine-Saint-Denis) cadastré section Q n°[Cadastre 1], propriété actuelle de la SCI ASC, bénéficie d'une servitude de passage par destination du père de famille sur le lot n° 9 de ladite copropriété, propriété actuelle de SCI BR Immo, dont l'assiette et le mode d'exercice sont ceux existant à la date du 21 novembre1991 et encore actuellement ; DIT que le présent arrêt vaudra titre de servitude et sera publiée au Service de la publicité foncière aux frais de la SCI ASC ; DEBOUTE la SCI BR Immo de toutes ses demandes ; CONDAMNE la SCI BR Immo aux dépens de première instance et d'appel ; CONDAMNE la SCI BR Immo à payer à la SCI ASC la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,

* * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique en date du 22 octobre 2015, la société civile immobilière ASC, représentée par son gérant M. [U] [Q], a acquis de M. [S] [H] le lot n°8 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] (Seine-[Localité 4]) correspondant selon le règlement de copropriété du 22 janvier 1955, à une remise en bois désigné par la lettre « C » au plan annexé audit règlement, et aux termes de l'acte de vente à un pavillon élevé sur rez-de-chaussée, outre les quatre-vingt-huit/six cent soixante-dix-huitièmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Il y est indiqué notamment que le vendeur déclare que lors de l'acquisition d'origine en date du 5 août 1988, il a acquis le lot n°8 en son état actuel de pavillon à usage d'habitation, et que les travaux de construction ont été effectués il y a plus de dix ans sans autorisation administrative préalable. Cet acte comporte en outre une clause « constatation de servitude par destination de bon père de famille » aux termes de laquelle il est indiqué qu'au cours des années 1990-1992 M. [Y] [E] a cédé les lots numéros 1 et 9, acquis avec le lot n°8, à une tierce personne, sans qu'il soit créé de servitude de passage grevant le lot n°9 au profit du lot n°8, enclavant ainsi ledit lot n°8, que le passage sur l'assiette du lot n°9 permettant l'accès au lot n°8 est néanmoins existant depuis l'origine (1955), et matérialisé sur le plan ci-joint sous liseré rouge au moyen d'un mur bordé de haies avec ouverture par un portail sur l'avenue, qu'il a été jusqu'à ce jour consenti tacitement sans aucune indemnité, et que par conséquent le vendeur du lot n°8, afin d'assurer à l'acquéreur l'accès incontestable audit lot, il est à l'instant même constaté un droit de passage pour enclave conformément à l'article 682 du code civil au profit du lot n°8 sur le lot n°9. Suivant acte authentique du 27 avril 2018, la SCI BR IMMO a acquis de la SCI CLIM, les lots n°1 et 9 dans la même copropriété consistant, le premier en une boutique, une pièce, cuisine, buanderie, water-closets au rez-de-chaussée et une cave portant le n°1 au sous-sol, outre les 49/678èmes des parties communes générales et les 49/1000èmes de la totalité du sol, et le second en la jouissance exclusive d'un terrain dit « A » d'une superficie de 306 m2 et les 386/678èmes des parties communes générales et les 386/1000èmes de la totalité du sol. Le 13 février 2019, la SCI BR IMMO a fait constater par huissier de justice qu'à hauteur de la propriété n°[Adresse 5] correspondant au lot 8, partie « C », une clôture partant de la rue pour se poursuivre jusqu'à la façade de la maison, constituée d'un muret de soubassement surmonté d'une grille métallique, coupe le lot n°9, partie « A », et qu'un portail métallique à deux battants donnant sur la rue à gauche de la clôture entraine une privatisation totale de cette partie du lot n°9 au profit du lot n°8. Après avoir mis en demeure Monsieur [Q] de libérer les lieux ainsi occupés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 8 novembre 2018, la SCI BR IMMO a fait assigner ce dernier devant le tribunal judiciaire de Bobigny par acte d'huissier du 13 février 2019 aux fins de le voir condamner à la restitution de la parcelle par élèvement de la clôture et au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. La SCI BR IMMO ayant fait assigner la SCI ASC aux mêmes fins par acte d'huissier du 9 août 2019, les deux instances ont été jointes par ordonnance du 5 septembre 2019. Par jugement en date du 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a : déclaré irrecevable la demande présentée par la SCI BR IMMO à l'encontre de Monsieur [Q], rejeté la demande présentée par la SCI ASC de reconnaissance de l'existence d'une servitude sur le lot n°9 de la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à Montfermeil au profit du lot n°8 de la même copropriété,

MOTIFS I- Sur la recevabilité des demandes à l'encontre de M. [U] [Q] Le tribunal a jugé irrecevables les demandes présentées par la société BR Immo à l'encontre de M. [Q], gérant de la SCI ASC, aux motifs que la société ASC étant seule propriétaire du lot n°8, et que la servitude constituant un droit réel, l'action qui y est attachée ne peut en conséquence être exercée que par et contre le propriétaire d'un fonds, M. [Q], qui n'a pas la qualité de propriétaire et n'est titulaire d'aucun droit réel sur l'un des fonds objet du litige, est dépourvu du droit d'agir relativement à la reconnaissance ou la contestation de l'existence d'une servitude de passage sur le fonds dont la S.C.I BR Immo est propriétaire. La société BR Immo fait valoir au soutien de l'infirmation du jugement de ce chef que, si la démonstration est exacte à propos de la demande essentielle en démolition, elle perd de pertinence à propos de la demande portant sur la privation de jouissance, en ce que les installations de grilles, de plantations et tous aménagements interdisant totalement l'accès du terrain sur lequel la société concluante a une jouissance exclusive est le fait d'une personne physique, M. [Q] qui ne peut en l'occurrence s'abriter ni derrière sa qualité de gérant, ni derrière sa simple porteurs de parts pour s'exonérer des conséquences de son activité personnelle fautive. M. [Q] au soutien de la confirmation du jugement dont il s'approprie la motivation, ajoute que la société BR Immo n'apporte aucun élément probant à l'appui de son affirmation relative à la réalisation par ses soins des aménagements dont la suppression est sollicitée, laquelle est même démentie par le procès-verbal de constat du 7 mars 2019 faisant état d'un barreaudage ancien représentant un modèle « qui n'existe plus dans le commerce courant, et ce d'autant que la SCI ASC ayant acquis le bien en l'état au cours du mois d'octobre 2015, il est invraisemblable que les aménagements aient pu se détériorer au point de laisser apparaître de nombreux points de rouille, un muret maculé de points de moisissures dont une partie du revêtement est épaufré laissant apparaître des moellons. Réponse de la cour Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une n de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir. Selon l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas ou la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Enfin, selon l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce, il est constant que la SCI ASC est seule propriétaire du lot n°8 de la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4], fonds au bénéfice duquel est revendiquée l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille. De plus, les aménagements dont la suppression est demandée par la SCI BR Immo bénéficient également .à la seule SCI ASC, puisqu'ils permettent de clôturer l'assiette de la servitude de passage revendiquée. Enfin, les éléments du dossier ne permettent nullement de démontrer que les aménagements litigieux ont été réalisés par M. [Q], gérant de la SCI ASC, leur caractère particulièrement ancien et antérieur à l'acquisition par la SCI ASC, ressortant incontestablement des procès-verbaux de constat des 13 février 2019 et 7 mars 2019, ainsi que du plan de masse annexé à l'acte de 22 octobre 2015 portant le cachet de la mairie de [Etablissement 1] du 1er février 1993. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de M. [U] [Q]. II ' Sur la nature du droit de la SCI BR IMMO Au rappel que : - l'action principale engagée initialement par la SCI BR IMMO est une action en « restitution notamment par enlèvement de la clôture et des plantations, du lot n°9' » fondée sur les dispositions de l'article 544 du code civil, comme en cause d'appel où cette société demande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI ASC à libérer la parcelle correspondant au lot n°9 et à détruire toute construction existante, et de l'infirmer en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation, soit une action tendant à faire sanctionner l'atteinte par la SCI ASC au droit dont elle dispose sur le lot n°8 terrain A, objet d'une appropriation illégitime, - et qu'aux termes du règlement de copropriété ci-avant rappelé et des actes de vente successifs, le lot n°9 est défini comme « la jouissance exclusive du terrain A », ce qui pouvait laisser entendre qu'il ne s'agit pas d'un droit de propriété mais d'un simple droit de jouissance, certes exclusive, mais qui ne conférerait pas à son titulaire la propriété d'une partie privative d'un lot de copropriété, au sens de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, la cour, estimant que la détermination de la nature du droit de la SCI BR IMMO, droit de propriété sur une partie privative, ou droit de jouissance exclusive sur une partie commune de copropriété, était nécessairement de nature à influer sur la solution du présent litige, a par l'arrêt avant-dire droit du 21 juin 2024, ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de fournir toutes observations utiles quant à la nature du droit de la SCI BR IMMO sur le lot n°9 et aux conséquences de celle-ci quant à la solution du présent litige. M. [Q] et la SCI ASC font valoir que le règlement de copropriété est très clair et ne présente nullement une « présentation ambigüe et une terminologie inadaptée » comme le soutient la SCI BR IMMO, et que la cour ne pourra que considérer que la SCI BR IMMO à un droit de jouissance exclusif sur une partie commune et en tirera aisément toutes les conséquences concernant le litige exposé. La SCI BR IMMO fait valoir que malgré la présentation ambigüe, une terminologie inadaptée du règlement de copropriété et sa mise à jour, il parait bien que le lot litigieux correspond à une partie privative au sens de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce terrain étant présenté sous l'appellation de « lot » ; que ce lot fait partie de l'état descriptif de division, ce qui parait bien être aussi le signe contraire d'une partie commune ; qu'enfin, la même expression se retrouve au sujet du lot 10 correspondant également à un autre terrain (avec des constructions), lequel a fait l'objet, non pas simplement d'une vente, mais également d'un retrait de la copropriété comme un lot privatif appartenant à un copropriétaire sans que quiconque y trouve à redire. Elle ajoute que la seule particularité, qui a sans doute amené une terminologie distincte, consiste en ce que ces deux lots sont de plein pied sur le sol au contraire des autres lots. Elle soutient en outre que, même s'il semble que le lot litigieux soit une partie privative et non un droit de jouissance exclusive d'une partie commune, cette dernière solution amènerait en toute hypothèse à un résultat identique quant à la demande de démolition, au regard de l'emprise illégale d'un autre copropriétaire et son expulsion qui en est la suite, la jouissance exclusive ayant été qualifiée, depuis de nombreuses années, de droit réel sui generis, et que dès lors, le copropriétaire bénéficiant de cette jouissance exclusive a qualité et intérêt à agir contre quiconque méprise ce droit ; que propriétaire du lot litigieux ou « simplement » titulaire d'une jouissance exclusive, elle est recevable et bien fondée dans sa réclamation, car même en revendiquant, comme la SCI ASC le fait, une «simple »servitude, son emprise sur le terrain par des construction est parfaitement illégitime, comme consistant en une expropriation véritable. Réponse de la cour