Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 22 mai 2026 — n° 24/01207

PAR CES MOTIFS , LA COUR, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la SELARL BRMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Lou Pan d'[Localité 2], de sa demande en paiement de la somme de 94 593 euros, au titre de la perte de chance de prévention et du traitement des difficultés économiques et financières de la société Lou Pan d'[Localité 2], Infirme le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne la SCI [Adresse 7] à payer à la SELARL BRMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Lou Pan d'[Localité 2], la somme de 16 830 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice de jouissance, Y ajoutant, Condamne la SCI [Adresse 7] aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise judiciaire, Condamne la SCI Du Plan d'Alès à payer à la SELARL BRMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Lou Pan d'[Localité 2] une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Vu l'appel interjeté le 5 avril 2024 par la SELARL BRMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Lou Pan d'[Localité 2], et par la SARL Lou Pan d'[Localité 2] à l'encontre du jugement rendu le 19 mars 2024 par le tribunal judiciaire d'Alès, dans l'instance n° RG 21/00177 ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 avril 2024 par la SARL Lou Pan d'[Localité 2] et par la SELARL BRMJ, ès qualités, appelantes, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 27 mai 2024 par la SCI Du Plan d'Alès, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu l'ordonnance du 25 novembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 2 avril 2026; Sur les faits Par acte notarié du 13 juillet 2018, la société Lou Pan d'[Localité 2] a acquis un fonds de commerce à usage de boulangerie-pâtisserie auprès de la société Asta, dirigée par M. [Q] [R]. La société Asta exploitait son activité dans des locaux donnés à bail, par acte sous signature privée du 1er janvier 2014, par la SCI [Adresse 6]Alès, également représentée par M. [Q] [R]. La SARL Lou Pan d'[Localité 2] s'étant plainte de désordres dans les locaux loués, notamment de l'apparition de fissures, moisissures et d'humidité, une réunion d'expertise amiable a été organisée le 9 juillet 2019 sur les lieux par les assureurs des parties. La SARL Lou Pan d'[Localité 2] a saisi le président du tribunal judiciaire d'Alès aux fins d'expertise judiciaire. Par ordonnance de référé du 3 octobre 2019, il a été fait droit à sa demande. L'expert judiciaire a rendu le 9 mai 2020 son rapport définitif. Sur la procédure Par exploit du 20 janvier 2021, la société Lou Pan d'[Localité 2] a fait assigner la société [Adresse 1] en condamnation à effectuer les travaux préconisés par l'expertise, sous astreinte, en paiement des frais de manutention et gardiennage des équipements professionnels nécessaires aux travaux de remise en état, en indemnisation des pertes d'exploitation subies, ainsi qu'en réduction du montant du loyer au prorata des surfaces non données à bail et en indemnisation du préjudice lié à l'impossibilité d'occupation de ces surfaces, devant le tribunal judiciaire d'Alès. Par jugement du 21 septembre 2022, le tribunal de commerce de Nîmes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Lou Pan d'[Localité 2]. Puis, par jugement du 8 novembre 2022, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire et la société BRMJ a été désignée comme liquidateur judiciaire. La société BRMJ, ès qualités, est intervenue volontairement à l'instance pendante devant le tribunal judiciaire d'Alès. Par jugement du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire d'Alès : « Déclare recevable l'intervention de la SELARL BRMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Lou Pan d'[Localité 2], Déclare irrecevable la demande de prescription formulée par la SCI [Adresse 6]Alès, Déboute la SELARL BRMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Lou Pan d'[Localité 2] de sa demande de condamnation en réparation du préjudice, Déboute la SCI [Adresse 7] de sa demande de condamnation en réparation du préjudice, Déboute la SELARL BRMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Lou Pan d'[Localité 2] et la SCI [Adresse 7] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne les parties à payer chacune la moitié des dépens en ce compris les frais d'expertise Dit que le montant des condamnations de la SELARL BRMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Lou Pan d'[Localité 2] sera porté sur l'état des créances à la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Lou Pan d'[Localité 2], Constate l'exécution provisoire ».

MOTIFS La société appelante ne sollicite pas, en appel, la condamnation du bailleur à lui restituer un trop perçu de loyer en raison du fait que la surface louée était plus petite que celle décrite contractuellement ; les explications données par la société intimée au sujet du mesurage de la surface sont donc sans intérêt pour la solution du présent litige. 1) Sur le préjudice de jouissance du preneur En vertu de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail (3e civ, 26 janvier 2022, 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944). Aux termes de l'article 1720 du code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » L'article 1721 prévoit qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l'acquisition des lieux loués, d'une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (3e Civ., 26 janvier 2022, n° 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944). Selon l'article 606 du code civil « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Le bail commercial conclu le 1er janvier 2014 entre la SCI [Adresse 7] et la société Asta aux droits de laquelle vient l'appelante n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite " Loi Pinel ") et de son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif aux baux commerciaux, qui n'ont vocation à s'appliquer qu'aux seuls contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit à partir du 5 novembre 2014. Ce bail stipule en son article 5 que : 'le preneur s'engage à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger, à quelle époque et sous quelque prétexte que ce soit, aucune réparation ou amélioration, ni aucune réduction de loyer de ce chef.' Toutefois, le bailleur ne saurait s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état (3e civ., 5 juin 2002, n 00-19.037). L'article 6 du bail précise encore que : 'le preneur prendra les lieux en l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance. Le preneur fera à ses frais pendant le cours du bail tous travaux d'entretien, de réfection et de remplacement de toute nature qui seront nécessaires, y compris les sanitaires, la plomberie, les fermetures, le carrelage... Cette liste étant énonciative et non limitative. Le preneur fera également à ses frais tous travaux de mise en conformité, tous aménagements, installations et construction, qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par l'administration notamment en matière de protection de l'environnement, d'hygiène ou de sécurité des locaux eu égard à l'activité exercée par le preneur dans les lieux loués, de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet. Les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil restent seules à la charge du bailleur.' L'article 606 du code civil, seul applicable, n'impose au bailleur que les grosses réparations sur les éléments de structure de l'immeuble, toutes les autres réparations étant considérées comme des réparations d'entretien. Cependant, même si le preneur a pris les lieux en parfaite connaissance de leur vétusté et de la clause exonérant le bailleur de toutes réparations, le bailleur répond de leur vétusté en l'absence de convention particulière ( Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-15.740). Seule une clause expresse du bail peut mettre à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté ( Cass. 3e civ., 13 sept. 2011, n° 10-21.027). En l'occurrence, en l'absence de stipulation expresse du bail, le locataire ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté. L'expert judiciaire a constaté la prolifération généralisée des moisissures sur les parois des locaux donnés à bail. Il a précisé, en page 53 de son rapport, que la cause principale de ces désordres était un déficit d'extraction de l'air humide produit en quantité dans la zone fournil et circulant dans toutes les surfaces des locaux; que l'extracteur existant dans la paroi Nord était inadapté, vétuste et sans fonction hygroréglable. Le locataire n'a pas la charge de remplacer cet élément d'équipement atteint de vétusté dès lors qu'il n'est pas démontré que cet état est dû à un défaut d'entretien ou à un usage anormal de sa part. L'expert judiciaire a également déterminé que la présence des moisissures sur les murs des deux retours de la paroi nord, le plafond et les menuiseries sur cour du laboratoire, du fournil et du four provenait du fait que la paroi nord était rendue poreuse par l'ancienneté de l'immeuble et que les parois extérieures côté nord et ouest étaient dépourvues d'isolation thermique, créant ainsi des ponts thermiques favorisant la condensation en période hivernale ; que les enduits, murs et plafonds intérieurs ainsi que les deux menuiseries extérieures étaient vétustes et non isolantes. C'est de manière pertinente que le premier juge a considéré que l'absence d'entretien des menuiseries extérieures ne pouvait conduire, à elle seule, au regard de la durée de la location, à un tel état de dégradation. L'expert judiciaire a relevé l'absence d'isolation thermique de la toiture pourtant rénovée au dessus du laboratoire n° 2 correspondant au fournil et les difficultés à manoeuvrer le système d'ouverture et de fermeture des deux châssis présents dans cette toiture, caractérisant ainsi des défauts afférents à des éléments de structure de l'immeuble auxquels le bailleur est tenu de remédier pour rendre les locaux en état de servir pour l'usage auquel ils ont été donnés. Il ne saurait être reproché au preneur un manque d'aération alors que, précisément, l'ouverture des fenestrons dans la toiture est mal aisée afin d'obtenir une circulation de l'air dans les locaux.