Cour d'appel, 1ère chambre civile, 21 mai 2026 — n° 24/00743

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Condamne la société [Adresse 1] à payer à la société Société du Colisée la somme de 7.265,49 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise ; Déboute la société Société du Colisée du surplus de ses demandes indemnitaires ; Fait masse des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise d'un montant de 15.318,53 euros et les frais de constats d'huissier d'un montant de 1.692,18 euros et condamne la société [Adresse 1] et la société Société du Colisée à les supporter chacune par moitié ; Déboute la société [Adresse 1] et la société Société du Colisée de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique du 10 juin 1994, la SAS Société du Colisée, ci-après dénommée la société du Colisée a donné à bail à la SNC Euro Discount Ile-de-France Ouest des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 1]. Par acte authentique du 23 février 2005, le bail a fait l'objet d'un renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2003 au profit de la SAS ED, aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS [Adresse 1] ci-après dénommée la société CPF. Suivant acte sous seing du 15 janvier 2001, la société du Colisée a donné à bail en sous-location à la société SNC ED, aux droits de laquelle se trouve désormais la société CPF, 38 places de stationnement situées sur une parcelle contigüe à celle du bail principal, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2000. Par acte d'huissier du 20 avril 2016, la société du Colisée a fait délivrer à la société CPF un congé avec offre de renouvellement du bail commercial conclu le 23 février 2005, pour une prise d'effet au 1er janvier 2017. Par deux actes d'huissier du 26 juillet 2018, la société CPF a informé son bailleur que, faisant usage de son droit d'option, elle renonçait au renouvellement du bail commercial sur les locaux [Adresse 4] qu'elle restituerait le 24 septembre 2018 et lui a donné congé au titre du bail de sous-location des 38 places de parking, lesquelles lui seraient restituées à la même date. Contestant le congé délivré par le preneur, la société du Colisée lui a rappelé son obligation d'exploitation par une mise en demeure du 8 août 2018, avant de lui faire délivrer, par acte d'huissier du 14 août 2018, un commandement visant la clause de résiliation de plein droit et comportant une mise en demeure pour motifs graves et légitimes. La société CPF a maintenu sa position, considérant que l'exercice de son droit d'option était parfaitement valable, et réfuté toute obligation d'exploitation. Un état des lieux de sortie a été établi suivant deux visites successives des 24 septembre et 12 octobre 2018. Par courrier du 5 mars 2019, la société du Colisée a mis en demeure la société CPF de l'indemniser à hauteur de 275.255,86 euros correspondant au montant des réparations locatives évaluées par expert et de lui régler une indemnité d'occupation pour le mois d'octobre 2018. N'ayant pas obtenu de réponse favorable à ses demandes, la société du Colisée, par acte du 13 mars 2019, a fait assigner la société CPF devant le président du tribunal de grande instance de Caen, statuant en référé, afin d'obtenir la désignation d'un expert, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 6 juin 2019. M. [Z] [Y], désigné à la suite d'une ordonnance de changement d'expert du 6 août 2019, a déposé son rapport d'expertise le 28 juin 2021. Par acte du 13 janvier 2022, la société du Colisée a fait assigner la société CPF devant le tribunal judiciaire de Caen en indemnisation des préjudices nés de la perte de loyers, de l'absence de refacturation de la taxe foncière et des coûts correspondants aux travaux nécessaires à la réfection des locaux. Par jugement du 14 février 2024, le tribunal a : - condamné la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 248.982,84 euros HT au titre des travaux de réfection de l'intérieur des locaux commerciaux ; - condamné la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 59.257,33 euros HT au titre des travaux de réfection de l'extérieur des locaux commerciaux ; - condamné la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 254.450,02 euros au titre de la perte de loyers et l'absence de refacturation de la taxe foncière ;

MOTIFS Sur le manquement contractuel de la société CPF et les demandes indemnitaires de la société du Colisée La société CPF soutient que les locaux ont été restitués dans un état correct d'usure eu égard aux 24 années d'occupation et considère en tout état de cause que le bailleur ne justifie d'aucun préjudice indemnisable, dès lors que la société Aldi a manifesté son intérêt pour les locaux dès le mois de juillet 2018 et qu'elle s'est chargée de faire procéder à ses frais exclusifs à des travaux d'envergure afin de les adapter à son propre concept commercial, sans que le bailleur ne lui accorde de franchise ou de réduction de loyer en considération de la réalisation de ces travaux. L'appelante ajoute que l'évaluation par l'expert du coût des travaux de reprise est déconnectée des obligations qui lui incombaient en exécution du bail. La société du Colisée répond qu'en raison de l'état déplorable dans lequel la société CPF a restitué les locaux, plusieurs candidats repreneurs ont été découragés par l'ampleur des travaux de reprise à réaliser et qu'elle n'a pu relouer le bien à la société Aldi qu'en janvier 2020 après avoir dû accepter les conditions et sujétions défavorables du bail commercial proposé par la société Aldi du fait des travaux de reprise rendus nécessaires par l'état du bien. L'intimée affirme que l'indemnisation du bailleur, en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives, n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative. Sur le manquement de la société CPF à son obligation d'entretien et de restitution des locaux en bon état de réparations locatives Le bail renouvelé du 23 février 2005 liant les parties stipule en pages 3 et 4 que : « 2° ENTRETIEN Le LOCATAIRE tiendra les lieux loués de façon constante, en parfait état de réparations locatives et de menu entretien ; il supportera en outre celles visées à l'article 605 alinéa 1 du Code civil, le BAILLEUR n'étant tenu que des grosses réparations prévues à l'article 606 du même code, une fois effectués par la société Europa discount Ile de France Ouest SNC l'ensemble des travaux de transformation de l'immeuble et la réhabilitation de la toiture dans sa partie transparente, ainsi que des chéneaux que son architecte jugera nécessaire. Les grosse réparations seules, telles que définies par l'article 606 du code civil, resteront à la charge du bailleur et leur exécution devra être supportée par le locataire ainsi d'ailleurs que tous travaux que le BAILLEUR jugerait nécessaire de faire exécuter dans les locaux loués à condition que la durée des travaux n'excède pas quarante (40) jours ('). 3° CONSTRUCTIONS Le LOCATAIRE ne pourra édifier sur les lieux loués aucune construction nouvelle sans l'autorisation expresse et écrite du [Localité 3]. Toutes constructions nouvelles qui seraient faites par le LOCATAIRE même avec l'autorisation du [Localité 3] deviendraient la propriété du [Localité 3] au terme du présent bail. L'accession, quand elle se réalisera, ne donnera lieu au paiement d'aucune indemnité ». Il est ensuite prévu en page 7 que : « 16° ABUS DE JOUISSANCE Le PRENEUR prendra de manière constante toutes précautions d'un père de famille afin de ne pas nuire ni préjudicier à qui que ce soit, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble et de veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par son fait, celui de ses invités, de ses clients ou des gens à son service ». Selon l'article 605 du code civil, « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ». L'article 606 du même code dispose que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. » Aux termes de l'article 1755 du même code, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. A la libération des lieux, le preneur est tenu de restituer des locaux conformes à l'état des lieux d'entrée et en parfait état d'entretien et de réparation locatives. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée n'étant pas produit, les locaux sont réputés avoir été délivrés à la preneuse en bon état en application de l'article 1731 du code civil selon lequel « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Comme le rappellent les premiers juges, M. [Y], aux termes de son rapport d'expertise, a procédé à une distinction entre les locaux. A propos des locaux sociaux, il a relevé « les cloisons de distribution sont en bon état, mais fréquemment marquées de trous non rebouchés suite à la dépose d'équipement et d'accessoires, notamment de panneaux signalétiques. Les travaux de reprise consisteront à reboucher les trous et à reprendre le panneau concerné dans son intégralité. Les portes sont généralement en bon état, mais on relève plusieurs adhésifs laissés en place, ainsi que ponctuellement des éclats sur le revêtement de l'une ou l'autre de leur face. Il s'agira, selon le cas, d'enlever les adhésifs et nettoyer les traces de colle et de remplacer le placage des faces concernées par des éclats ou impacts. Excepté dans la circulation menant à la salle de réunion, les carrelages sont globalement en bon état mais présentent diverses taches susceptibles d'être nettoyées, quelques impacts, ainsi que de nombreux percements nécessitant le remplacement des carreaux concernés. Les faux plafonds sont également dans un état plutôt satisfaisant mais les dalles des sanitaires présentent fréquemment des auréoles ainsi que quelques impacts dans les autres locaux. Ces plaques endommagées seront à remplacer ». L'expert précise que la situation est différente dans la circulation menant à la salle de réunion puisque « le nombre de percements et de lacunes comblées au mortier de ciment recensés dans le carrelage nécessitent une réfection complète du revêtement de sol ; le soubassement des cloisons modulaires séparant le couloir de la surface de vente a été ponctuellement endommagé; les éléments impactés seront à remplacer ; l'ossature du faux plafond montre des déformations vraisemblablement liées à des chocs ; outre les dalles tachées, les porteurs et entretoises abîmés seront à remplacer ». Concernant la surface de vente, M. [Y] a relevé « le local est entièrement vide, tout le mobilier et les équipements ayant été déménagés, laissant des parois partiellement sans peinture, ou encore dépourvues de parement s'agissant de doublages où manquent des plaques de plâtre. Les lacunes seront à combler et l'ensemble des parois sera à repeindre. Le carrelage est marqué sur toute sa surface par une multitude de taches susceptibles d'être nettoyées mais également de nombreux percements et la présence de plusieurs carreaux fêlés. Vu son état relativement usagé, l'ensemble du revêtement de sol sera à remplacer. Le faux plafond est dans un état d'usage ne justifiant pas une réfection mais il manque ponctuellement des dalles et on relève à certains endroits d'importantes taches et auréoles. Les lacunes seront à combler et les dalles endommagées à remplacer. À noter un pied de descente eaux pluviales fissuré, avec des traces d'humidité à l'emplacement des fissures. Les regards des eaux pluviales étaient ouverts lors des réunions d'expertise, le réseau semble fonctionnel.