Cour d'appel, 1ère chambre civile, 21 mai 2026 — n° 25/03357

PAR CES MOTIFS , La Cour, Statuant dans les limites de sa saisine, ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 12 mars 2026 et FIXE la clôture au jour des plaidoiries, soit le 19 mars 2026 ; CONSTATE que M. [B] [W] et Mme [U] [Q] épouse [W] ont quitté les lieux loués le 31 octobre 2025 et qu'ils ont abandonné leurs demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de nomination d'un expert judiciaire ; CONFIRME la décision déférée ; Y ajoutant : DEBOUTE M. [B] [W] et Mme [U] [Q] épouse [W] de leurs demandes de compensation et de délais de paiement ; CONDAMNE M. [B] [W] et Mme [U] [Q] épouse [W] aux dépens d'appel ; CONDAMNE M. [B] [W] et Mme [U] [Q] épouse [W] à payer à M. [X] [L] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. Par contrat du 1er novembre 2022, M. [X] [L] a donné à bail à M. [B] [W] et Mme [U] [W], née [Q], une maison à usage d'habitation située au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 850 euros, outre une provision sur charges de 75 euros. 2. Par acte du 30 mai 2023, se plaignant de désordres affectant la maison prise en location, les époux [W] ont fait assigner M. [X] [L] devant le tribunal judiciaire de Libourne. 3. Par ordonnance de référé du 8 avril 2024, le tribunal judiciaire de Libourne a : - déclaré recevable et bien fondée l'action engagée par les époux [W] à I'encontre de M. [L] ; - condamné M. [L] à payer aux époux [W] la somme de 2 906,70 euros correspondant au remboursement des factures des sociétés Ortex Adour Assainissement Vhg [Adresse 4] ; - condamné M. [L] à payer aux époux [W] à titre de provision, pour trouble de jouissance des lieux loués, la somme de 5 253 euros couvrant la période de novembre 2022 à mars 2024 ; - enjoint M. [L] de faire réaliser plusieurs travaux expressément listés dans le logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l'ordonnance ; - condamné conjointement les époux [W] à payer à M. [L] la somme de 9 250 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2023, date de la mise en demeure de payer l'arriéré locatif ; - dit que les sommes dues par les parties se compenseront à proportion ; - condamné les parties au paiement des dépens à parts égales ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Le 3 juin 2024, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 4 625 euros a été délivré aux époux [W]. Le même jour, le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). 4. Par acte du 21 août 2024, dénoncé à la Préfecture de la Gironde le 21 août 2024, M. [L] a fait assigner les époux [W], en référé, devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et d'obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation au paiement, d'une part, d'une indemnité d'occupation et d'autre part de la somme de 7 400 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnité d'occupation. 5. Par ordonnance de référé contradictoire du 11 juin 2025, le tribunal judiciaire de Libourne a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, dès à présent et par provision vu l'urgence : - constaté la résiliation du bail à compter du 4 août 2024 ; - fixé à compter de cette date une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; - condamné solidairement les époux [W] à payer à M. [L] à titre provisionnel une somme de 7 392 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, à compter du 1er avril 2024 et échéance d'avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné solidairement les époux [W] à payer à M. [L], à titre provisionnel, à compter du 1er mai et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux, l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, déduction faite de la somme de 309 euros jusqu'à la réalisation des travaux tels qu'énumérés par le juge des contentieux de la protection statuant en référé le 8 avril 2024 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la révocation de l'ordonnance de clôture 15. Au regard de la communication après l'ordonnance de clôture de nouvelles conclusions de la part de M. [L], en réponse aux conclusions des appelants déposées l'avant-veille de l'ordonnance de clôture, et de l'accord exprimé par les parties par des messages RPVA la veille de l'audience, il y a lieu d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 12 mars 2026 et de prononcer une nouvelle clôture au 19 mars 2026, afin de respecter le principe du contradictoire. Sur la résiliation du bail 16. Les époux [W] font valoir que le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire n'était pas fondé et que le fait qu'ils ne procédaient pas au règlement des loyers était légitime. Ils estiment qu'ils sont créanciers envers M. [L] au titre de l'astreinte prononcée le 8 avril 2024 et qui a, selon eux, couru jusqu'à leur départ puisque les travaux ordonnés n'ont pas été réalisés 17. M. [L] fait sienne la motivation du premier juge. Il expose que les appelants ne peuvent se prévaloir d'une exception d'inexécution puisqu'ils n'étaient pas dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination et qu'ils ne peuvent se prévaloir de la liquidation d'une astreinte qui dépend d'une instance différente. Sur ce, 18. Il importe de rappeler que la cour est saisie par le contenu de la déclaration d'appel qui vise à l'infirmation de plusieurs chefs de l'ordonnance de référé du 11 juin 2025. Tous les développements des époux [W] au sujet de la créance dont ils disposeraient à l'encontre de M. [L] dans le cadre de l'astreinte prononcée à son encontre par la précédente ordonnance de référé du 8 avril 2024 aujourd'hui définitive ne peuvent être invoqués au soutien de leurs demandes parce qu'ils concernent une instance distincte et que, de plus, cette astreinte n'est pas liquidée. 19. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, l'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n'exécutant pas correctement ses obligations, l'exception d'inexécution. Cette impossibilité de jouissance s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination. 20. En l'espèce, il importe de relever que les époux [W] ont quitté les lieux loués. Il convient toutefois de statuer sur le point de savoir si la clause résolutoire insérée au contrat litigieux était ou non acquise puisque leur départ n'est intervenu que le 31 octobre 2025; 21. Ladite clause résolutoire figurant à l'article 7 du contrat de bail était rédigée comme suit, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au contrat litigieux : ' Le présent acte sera résilié immédiatement et de plein droit, c'est-à-dire sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. Deux mois après que le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués résultant notamment de troubles de voisinage ait été constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée. Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs. (...) Les frais et honoraires exposés par le bailleur pour la délivrance des commandements ou la mise en recouvrement des sommes qui lui sont dues, seront mis à la charge du locataire. Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux'. 22. Il résulte des éléments du dossier que, suivant ordonnance de référé en date du 8 avril 2024 aujourd'hui définitive, il a été enjoint à M. [L] de procéder à la réalisation de divers travaux pour remédier à des désordres qui, toutefois, ne rendaient pas le logement insalubre, ni indécent. Ces désordres ont cependant généré, chez les locataires, un trouble de jouissance que le juge a entendu indemniser, de novembre 2022 à mars 2024, par la somme de 309 euros représentant un tiers du loyer. M. [L] a ainsi été condamné à payer aux époux [W] une somme à titre provisionnel pour le préjudice de jouissance subi au cours de la période précitée. Il a également été condamné à leur rembourser plusieurs factures. Les locataires, en parallèle, ont été condamnés à payer à M. [L], à titre de provision, les loyers impayés depuis novembre 2023. 23. Il appert ainsi, sans que cela ne soit contredit par de quelconques pièces du dossier postérieures à cette décision, que les désordres relevés n'entraînaient pas une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination et que les locataires ne pouvaient pas suspendre le paiement du loyer en raison desdits désordres. 24. Dès lors, les époux [W] ne peuvent se prévaloir d'une exception d'inexécution justifiant la cessation du paiement du loyer qui leur incombait. 25. Le premier juge, relevant que M. [L] n'avait pas effectué la totalité des travaux listés par l'ordonnance du 8 avril 2024, en a justement conclu que le loyer mensuel devait être déduit de, et non à, la somme de 309 euros, ce que ne conteste pas l'intimé. 26. C'est donc à juste titre que le premier juge a, à défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai requis, constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 août 2024 et a condamné les époux [W] au paiement, à M. [L] et à titre provisionnel, de la somme de 7 392 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation échus, à compter du 1er avril 2024 et échéance d'avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision puis d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, déduction faite de la somme de 309 euros jusqu'à la réalisation des travaux tels qu'énumérés par le juge des contentieux de la protection statuant en référé le 8 avril 2024 à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à leur départ effectif des lieux. 27. La cour ne pouvant répondre qu'aux prétentions figurant dans le dispositif des dernières écritures des parties, il convient dès lors de confirmer la décision querellée, tout en constatant que les époux [W] ont quitté les lieux à la date du 31 octobre 2025. 28. Il sera par ailleurs constaté que les époux [W] ont abandonné les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de nomination d'un expert judiciaire devenues sans objet en raison de leur départ des lieux loués. Sur la demande de compensation des sommes dues 29. Les époux [W] demandent que la cour ordonne la compensation des sommes dues par chaque partie envers l'autre. 30. Toutefois, une telle compensation ne peut être ordonnée en l'espèce puisque la cour n'a pas à statuer sur d'éventuelles créances des appelants à l'égard de l'intimé. Les époux [W] disposent en effet de créances envers M. [L] en vertu de l'ordonnance du 8 avril 2024 qui a déjà ordonné une telle compensation. Concernant la liquidation de l'astreinte, elle fait l'objet d'une instance distincte actuellement pendante devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Libourne. 31. En conséquence, les appelants seront déboutés de leur demande de compensation des sommes dues par chaque partie.