Cour d'appel, chambre commerciale 3-2, 26 mai 2026 — n° 25/04573

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement du 23 juin 2025 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Se déclare incompétente pour liquider l'astreinte prononcée par le jugement du 23 juin 2025, Déboute la société 15 [L] de sa demande indemnitaire, Condamne la société Financière [S] [Z] à payer à la société [Adresse 3] [L] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, Condamne la société Financière [S] [Z] aux dépens d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,

EXPOSE DU LITIGE La SCI [Adresse 3] [L] (société [L]) est propriétaire d'un immeuble à usage industriel et commercial situé à Nanterre (92), comprenant un ensemble de bâtiments (à usage d'ateliers, de magasins et de bureaux) d'une surface de 897 m² environ. Le 4 février 2017, la société [L] a signé avec les sociétés Cogedim [Localité 2] Métropole (société Cogedim) et Financière [S] [Z] (société FAI) un protocole comprenant une promesse unilatérale de vente de son bien au profit de ces deux sociétés pour un prix de 3,2 millions d'euros. Cette promesse était consentie pour une période de 36 mois afin de permettre aux bénéficiaires d'effectuer les démarches nécessaires à l'obtention d'un permis de construire. Sur cette période, la société [L] a consenti un bail dérogatoire à la société FAI, ce qui a fait l'objet d'un acte du 6 février 2017, avec échéance au 5 février 2020, moyennant paiement d'un loyer annuel de 130 000 euros, révisable annuellement, et payable mensuellement, le 1er de chaque mois. Ce bail a autorisé la société FAI à sous-louer les locaux. A l'issue du délai de 36 mois, les bénéficiaires de la promesse n'ont pas souhaité acquérir le bien, mais le bail du 6 février 2017 n'a été dénoncé par aucune des parties. Suivant acte du 26 janvier 2021, la société FAI a consenti à la société So For You [Localité 2] un contrat de sous-location, pour une durée de 24 mois à compter du 1er février 2021, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 48 000 euros. Reprochant à la société FAI sa carence dans le règlement des loyers, la société [L] l'a assignée en référé, par acte du 17 février 2021, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre. Par ordonnance du 23 juin 2021, ce dernier a condamné la société FAI à payer à la société [L] une somme provisionnelle de 142 168, 53 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 5 mai 2021, loyer du mois de mai 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal, les dépens et la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte des 22 mars et 6 avril 2022, la société [L] a assigné les sociétés FAI et So For You [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins principalement de résiliation du bail et expulsion, outre la condamnation au paiement des loyers arriérés. Le 23 juin 2025, par jugement réputé contradictoire, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - déclaré inopposables à la société So For You les conclusions notifiées par la société [L] le 22 décembre 2022 et celles notifiées dans les mêmes formes par la société FAI le 23 avril 2023 ; - condamné la société FAI à payer à la société [L] la somme de 300 699, 93 euros au titre des loyers arrêtés au mois de décembre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021 sur la somme de 246 934,17 euros, et à compter du jugement pour le surplus ; - prononcé la résiliation judiciaire du bail signé le 06 février 2017 reconduit à son échéance, aux torts exclusifs de la société FAI ; - ordonné à la société FAI et à la société So For You de restituer les locaux dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement ; - condamné, à défaut de libération volontaire dans ce délai, la société FAI et la société So For You au paiement d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, qui courra à leur encontre durant quatre mois ; - ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux loués dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement, l'expulsion de la société FAI et de la société So For You et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - ordonné en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux aux frais, risques et périls de la société FAI après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par le commissaire de justice chargé de l'exécution ;

MOTIFS La cour observe en premier lieu que la société FAI n'a pas intimé la société So For You, de sorte qu'elle n'est pas saisie des dispositions du jugement concernant cette société. 1 ' sur la demande principale en paiement des loyers et résiliation du bail, et la demande reconventionnelle tendant à constater l'existence d'un bail commercial Sur la nature du bail La société FAI demande désormais à la cour, aux termes de prétentions qu'elle n'avait pas soumises au tribunal, de « juger que le bail est commercial depuis le 6 février 2020 » et « de juger que le montant des loyers correspond à la valeur locative du bien, soit 4 000 euros HT mensuel ». Elle soutient que le fait qu'elle ait continué à occuper les lieux à l'issue de la période de 36 mois du bail dérogatoire a entrainé une conversion en bail commercial, comme cela est prévu à l'article L. 145-2 du code de commerce, faisant observer que le conseil de la société [L] l'a lui-même reconnu dans un courrier du 13 janvier 2020. Elle affirme que les parties peuvent tout à fait soumettre un bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation d'un fonds de commerce une condition nécessaire, faisant valoir qu'en l'espèce le bailleur a bien accepté conventionnellement l'application du statut des baux commerciaux, ce qui résulte des termes de son assignation en référé, ajoutant, qu'en tout état de cause, le sous-locataire exploitait bien un fonds de commerce (activité de transport de véhicules). La société [L] soutient qu'il ne peut y avoir aucun bail commercial dès lors que la société FAI n'a jamais exploité de fonds de commerce dans les lieux. Elle rappelle que la société FAI soutenait, devant le juge des référés, qu'aucun accord n'était intervenu pour un renouvellement, contestant alors être liée par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu'elle n'exploitait aucun fonds de commerce. Réponse de la cour Il résulte de l'article L.145-1 du code de commerce que les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce. Il résulte de l'article L. 145-5 du même code que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Le statut des baux commerciaux, d'ordre public, s'impose aux parties lorsqu'il est applicable de plein droit (exploitation d'un fonds de commerce). Mais rien ne s'oppose à le rendre applicable dans le cas où toutes les conditions n'en sont pas réunies. Les parties au contrat peuvent donc convenir de soumettre volontairement le bail au statut (3ème Civ. 25 avril 2001, n° 99-15.242, et 3ème Civ. 4 mai 2011, n° 09-72.550). En l'espèce, il est constant que la société FAI a été laissée en possession des lieux (même si, de fait, elle ne les occupait pas) à l'issue des 36 mois du bail dérogatoire, c'est-à-dire à compter du 5 février 2020, de sorte qu'un nouveau bail devait s'opérer, dont l'effet devait être réglé par les dispositions sur les baux commerciaux, sous réserve toutefois que la société FAI y exploite un fonds de commerce, ou que les parties conviennent de soumettre volontairement le bail au statut. Il est toutefois constant que la société FAI n'a jamais exploité de fonds de commerce dans les lieux loués, et elle ne peut se prévaloir de l'exploitation d'un fonds de commerce par son sous-locataire dès lors que ce dernier n'est entré dans les lieux qu'en janvier 2021, presque un an après l'expiration du bail dérogatoire, de sorte qu'aucun fonds n'était exploité au moment de la prétendue conversion en bail commercial. La société FAI ne remplissait donc pas, au 5 février 2020, les conditions pour bénéficier d'un bail commercial. Il convient toutefois de s'interroger sur une éventuelle soumission volontaire du bail au statut des baux commerciaux, comme cela est soutenu par la société FAI, ce qui impliquerait la manifestation d'une volonté claire et non équivoque des parties en ce sens. S'il est exact que la société [L] a semblé admettre - dans un courrier de son conseil daté du 13 janvier 2020 (en réalité janvier 2021), et dans son assignation en référé du 17 février 2021 - que le bail dérogatoire, s'étant poursuivi au-delà de la période de 36 mois, « avait donné lieu à un bail soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce relatifs aux baux commerciaux », ce point de vue n'était toutefois nullement partagé par la société FAI qui a clairement contesté, au cours de cette procédure en référé, qu'un nouveau bail, soumis au statut, ait pu s'opérer. Elle soutenait en effet d'une part qu'elle n'occupait pas matériellement les lieux, d'autre part qu'elle n'y exploitait aucun fonds de commerce, ainsi que cela ressort clairement de ses conclusions signifiées au cours de cette procédure devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre. La société FAI étant alors clairement en désaccord sur le fait qu'un nouveau bail soumis au statut ait pu s'opérer, elle n'est pas fondée à invoquer aujourd'hui une volonté claire et non équivoque des parties en sens contraire. Il convient donc de débouter la société FAI de ses prétentions tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial et fixer le montant des loyers à la valeur locative. 1-2 ' sur les demandes de paiement des loyers, de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion La société [L] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, outre l'expulsion de la société FAI et sa condamnation au paiement de 300 699,93 euros au titre des loyers arriérés, arrêtés au mois de décembre 2022 inclus. La société FAI affirme que le sous-locataire a réglé les loyers jusqu'à son départ des lieux, ce qui re présente une somme de « près de 150 000 euros », et non pas 76 800 euros comme déduit du décompte par le bailleur. Elle ajoute que la demande en paiement formée par le bailleur n'est justifiée par aucun décompte, s'opposant ainsi à la demande en paiement formée à son encontre. Contrairement à ce qui est soutenu, le bailleur a produit un décompte des sommes dues par la société FAI (pièce numéro 16). Sur ce décompte, le tribunal a retenu l'existence d'une dette locative de 300 699,93 euros, se décomposant de la manière suivante : 142 168,93 euros (loyers dus au mois de mai 2021 inclus, selon ordonnance de référé du 23 juin 2021) + 235 331 euros (loyers dus de juin 2021 à décembre 2022) ' 76 800 euros (règlements directs effectués par la société So For You, sous-locataire) = 300 699,93 euros. La société FAI ne justifie pas de la somme de « près de 150 000 euros » qu'aurait réglé son sous-locataire. Sa pièce numéro 13 est uniquement composé d'un courriel de ce dernier accompagné d'un tableau qu'il s'est constitué à lui-même et qui n'est accompagné d'aucun justificatif bancaire, de sorte qu'il n'a aucune valeur probante.