Cour d'appel, chambre civile 1-2, 26 mai 2026 — n° 25/00729

PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant Déboute la société de Gaudric de la totalité de ses demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de Gaudric à payer, une indemnité de 3 000 euros à la société Gestil et une indemnité de 3 000 euros à Mme [W] [N] ; Condamne la société de Gaudric aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par M. Vincent Paiella, avocat en ayant fait la demande pour ceux le concernant. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 4 mai 2011, Mme [W] [N], représentée par la société Gestil, a donné à bail à la société de Gaudric, pour une durée de six années à compter du 15 mai 2011, un appartement d'une superficie de 115 m² au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], pour les besoins de son activité libérale d'avocats, moyennant le versement d'un loyer mensuel fixé à 2 800 euros en principal. Par lettre recommandée du 10 janvier 2020, la société de Gaudric a notifié à la société Gestil la résiliation du bail susvisé. L'état des lieux de sortie et la remise des clés sont intervenus le 8 février 2020. Se plaignant de la restitution seulement partielle du dépôt de garantie par suite de l'imputation de taxes foncières, la société de Gaudric a assigné devant le tribunal judiciaire de Nanterre, par exploit de commissaire de justice des 4 et 15 octobre 2021 Mme [N], ainsi que le gestionnaire du bail, la société Gestil, aux fins essentiellement de voir condamner in solidum ces dernières à payer les sommes de 5 919 euros au titre du remboursement des taxes foncières 2016 à 2020, de 3 940 euros au titre des frais de réfection de parquet de la salle de réunion et de 3 000 euros chacune de dommages et intérêts. Par jugement contradictoire du 25 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - débouté la société de Gaudric de l'ensemble de ses demandes, - condamné la société de Gaudric à payer à Mme [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société de Gaudric à payer à la société Gestil la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société de Gaudric aux entiers dépens, - rappelé l'exécution provisoire de droit de son jugement. Par déclaration reçue au greffe le 27 janvier 2025, la société de Gaudric a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, la société de Gaudric, appelante, demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, moyens et fins qu'elles comportent, - débouter la société Gestil tant en qualité de mandataire de Mme [N] qu'à titre personnel, Mme [N] de leurs demandes, fins et moyens qu'elles comportent, - d'infirmer le jugement du 25 novembre 2024 en ce qu'il a : * l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, * l'a condamnée à payer à Mme [W] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * l'a condamnée à payer à la société Gestil la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * l'a condamnée aux entiers dépens, Statuant à nouveau, sur le fondement de l'article 1315 ancien du code civil : - juger que la société Gestil, tant mandataire de Mme [N] qu'à titre personnel et Mme [N], ne justifient pas du bien-fondé et du paiement des taxes foncières auprès de la DGFIP, - condamner in solidum la société Gestil, prise en la personne de son représentant légal en exercice, tant en qualité de mandataire de Mme [N] qu'à titre personnel, et Mme [N], à rembourser la somme de 5 919 euros et à défaut 3 089 euros, augmentés des intérêts au taux légal depuis le 17 mars 2020, date de la mise en demeure, - condamner in solidum la société Gestil, prise en la personne de son représentant légal en exercice, tant en qualité de mandataire de Mme [N] qu'à titre personnel, et Mme [N], à payer la somme de 3 940 euros pour la réfection du parquet, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 17 mars 2020, - condamner la société Gestil, prise en la personne de son représentant légal en exercice, tant en qualité de mandataire de Mme [N] qu'à titre personnel, et Mme [N], à payer chacune la somme de 2 000 euros pour résistance abusive au paiement et mauvaise foi à titre de dommages et intérêts et 1 000 euros au titre du préjudice moral,

MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la demande de remboursement des taxes foncières des années 2016 à 2020 (5 919 euros) La société de Gaudric, preneur, sollicite le remboursement des sommes acquittées au titre des taxes foncières, en raison du fait que ces taxes ne pouvaient, selon elle, être mises à sa charge, dans la mesure où le bail prévoit expressément l'application du régime de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux locaux à usage d'habitation. Le tribunal judiciaire a débouté la société de Gaudric de cette demande, motifs pris de ce que : *le bail consenti demeurait un bail professionnel, nonobstant la référence à la loi du 6 juillet 1989, régi par les seules dispositions applicables à ce type de bail, * les stipulations contractuelles précisent en leur article 2 que le bail est un bail exclusivement professionnel et prévoient, dans l'article 17 intitulé ' Provisions pour charges' que le preneur rembourse notamment au bailleur la taxe professionnelle. A hauteur de cour, la société de Gaudric prie la cour de condamner la bailleresse à titre personnel in solidum avec la société Gestil à lui rembourser la somme de 5 919 euros ou à défaut celle de 3 089 euros, sur le fondement à titre principal de l'article 1315 ancien du code civil et, à titre subsidiaire, des articles 1382 et suivants anciens du même code, et, à titre subsidiaire, de prononcer la nullité des articles 17.1 et 24 du contrat de location, Au soutien de ses prétentions, la société de Gaudric, preneur appelant, expose à la cour que: - Mme [N], bailleresse, ne justifie pas du changement d'affectation du logement auparavant à usage d'habitation par déclaration auprès de la commune de [Localité 1], si bien qu'il doit être réputé comme demeurant à usage d'habitation, quelle que soit la dénomination du bail, selon la jurisprudence du Conseil d'Etat (C.E. 5 avril 2019 n°410039), - Mme [N] ne justifie pas avoir payé les taxes foncières litigieuses au Trésor public, si bien qu'elle ne pouvait en retenir le montant sur le dépôt de garantie, - le remboursement des taxes doit être accordé ' suivant l'enrichissement sans cause (sic)', - les taxes foncières ne sont pas récupérables dans le cadre du bail litigieux, les parties étant convenues d'appliquer strictement les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public et s'appliquent de plein droit, sans qu'il soit possible de stipuler qu'une partie de la taxe foncière sera acquittée par le preneur, et le bail stipulant que ' les dispositions du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 relatives au bail professionnel sont exclusivement applicables', - même si l'on devait considérer que la loi du 26 décembre 1986 est applicable, elle n'a pas à acquitter la taxe foncière en ce que cette taxe n'est pas clairement énumérée dans le bail, la clause intitulée ' impôts et charges diverses' prévoyant que le preneur acquittera tous les impôts, contributions, taxes et charges diverses lui incombant étant par trop générale en ce qu'elle n'indique nullement de manière précise quelles taxes seraient dues et qu'elle est partant contraire aux dispositions légales et à la jurisprudence. Mme [N], bailleresse intimée, de répliquer que : - dans le cadre d'un bail professionnel, régi par les dispositions de la loi du 23 décembre 1986, le bailleur a la possibilité de faire supporter la taxe foncière à son locataire, à la condition d'intégrer dans le bail une clause univoque en ce sens, - en l'espèce l'article 24 du bail stipule que ' le preneur acquittera exactement tous les impôts, contributions, taxes et charges locatives lui incombant' et l'article 17.1 concernant la provision sur charges mentionne expressément la taxe foncière ' le preneur rembourse au bailleur sa quote-part de charges telle que taxe locative, taxe foncière, CRL, enlèvement des ordures ménagères...', - la locataire, qui exerce la profession d'avocat, s'est acquittée depuis 2011, de la taxe foncière, démontrant ainsi son intention non équivoque de régler cette taxe, avant de faire valoir, son dépôt de garantie étant amputé des dernières taxes foncières qu'il lui incombe d'acquitter, que cette taxe n'est point due, - le fait que Mme [N] ait ou non acquitté ces taxes foncières au Trésor public ne regarde pas la locataire, et demeure indifférent à la solution du litige, - c'est à mauvais escient que la nullité des articles 17.1 et 24 du bail est sollicitée, les clauses dont s'agit n'étant nullement illicites, - à titre subsidiaire, en application de la prescription quinquennale, la taxe foncière afférente à l'année 2015 ne peut être réclamée, l'assignation ayant été délivrée le 4 octobre 2021. La société Gestil, gestionnaire du bien et intimée, conclut pareillement à la confirmation du jugement de débouté déféré à la cour, motifs pris de ce que : - toute la jurisprudence dont la société de Gaudric entend se prévaloir est relative à des baux d'habitation régis par la loi du 6 juillet 1989 et n'est donc pas transposable au contrat litigieux dont l'article 2 indique que ' le présent bail est un bail exclusivement professionnel', et dont l'article 9 fait référence à la conversion du local, initialement à usage d'habitation, en bail libéral pour l'exercice de l'activité d'avocat, le temps de la durée du bail, l'article 6 du même bail mentionnant l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, - si l'article 2 du contrat vise ' les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au bail professionnel', c'est en raison du fait que les dispositions relatives au régime des baux professionnels ont été créées par la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, le bail litigieux faisant référence à la loi du 26 décembre 1986, contrairement à ce qu'affirme la société de Gaudric, - dans un bail professionnel, la nature des charges récupérables à l'encontre du locataire peut être librement déterminée, et le paiement de la taxe foncière par le locataire est, en l'espèce, expressément prévu par les articles 17 et 24 du bail, - l'action en répétition de l'indu ne peut être dirigée contre elle, qui en sa qualité de mandataire du bailleur, n'a pas touché les fonds. Réponse de la cour Le bail " professionnel ", qui concerne les locations consenties pour l'exercice d'une profession libérale, est régi par régi par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, et les dispositions du code civil. Bailleurs et preneurs décident librement de la manière dont se répartira entre eux la charge des taxes et des travaux et réparations. Le bailleur a ainsi la possibilité d'imputer le paiement de la taxe foncière à son preneur à la condition sine qua non d'insérer dans le bail une clause univoque en ce sens. Au cas d'espèce, le bail litigieux stipule à l'article 24, intitulé ' Impôts et charges diverses' que le preneur acquittera tous les impôts, contributions, taxes et charges locatives lui incombant. Cette première clause ne mentionne pas expressément les taxes foncières et en indiquant «le preneur acquittera les impôts et taxes lui incombant » elle se réfère aux taxes « incombant au preneur », ce qui n'est manifestement pas le cas de la taxe foncière qui incombe au bailleur en sa qualité de propriétaire de l'immeuble. Toutefois, cette première clause est complétée par une autre, prévue par l'article 17.1 du bail qui précise que ' le preneur rembourse au bailleur sa quote-part de charges, telle que taxe locative, taxe foncière (souligné par la cour), CRL, enlèvement des ordures ménagères'. Il résulte de ces deux clauses prises ensemble que le preneur est tenu au paiement de la taxe foncière. C'est en vain que la société de Gaudric réclame, à titre subsidiaire, l'annulation de ces deux clauses, dès lors qu'elles sont parfaitement licites, la nature des charges récupérables à l'encontre du locataire pouvant être librement déterminée, dans un bail professionnel comme il a été dit ci-avant.