Cour d'appel, 1ère chambre, 26 mai 2026 — n° 24/01983

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 18 juin 2024, Y ajoutant, Déboute M. [P] [Q] de toutes ses demandes, Condamne M. [P] [Q] aux entiers dépens d'appel, Condamne M. [P] [Q] à verser à Mme [Y] [A] et à M. [K] [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 25 mai 2021, Mme [Y] [A] et M. [K] [E], vendeurs, ont conclu un contrat de vente immobilière avec Mme [T] [X] [V] veuve [Q], acquéreur, portant sur une maison d'habitation, située [Adresse 3] à [Localité 6] (Pyrénées Atlantiques) moyennant la somme de 180 000 euros. Le 14 juin 2021, Mme [V], est décédée. M. [P] [Q], son fils, est alors devenu le propriétaire du bien immobilier. Peu de temps après la vente, M. [Q] a constaté des infiltrations d'eau en toiture rendant l'ouvrage impropre à sa destination, sa structure pouvant être gravement endommagée et la cheminée risquant de s'écrouler. Estimant que ce vice était caché et ne pas avoir été informé de son existence, alors qu'il était, selon lui, connu des vendeurs lors de la signature de l'acte de vente, M. [Q] a, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, assigné, Mme [A] et M. [E] devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins notamment, de dire et juger que la clause relative à l'exclusion de la garantie des vices cachés est réputée non écrite en raison de la connaissance du vice par les vendeurs et de leur qualité de constructeurs et de caractériser le vice caché. Par jugement contradictoire du 13 juin 2024, le tribunal judiciaire de Pau a : - débouté M. [P] [Q] de ses demandes, - condamné M. [P] [Q] à payer à M. [K] [E] et à Mme [Y] [A] la somme de 2000 € sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [P] [Q] aux entiers dépens. Le tribunal a considéré : - que les auréoles en plafond sont marquées et manifestement très anciennes, de sorte qu'elles étaient sûrement déjà présentes et visibles lors des visites réalisées par M. [Q], - qu'un profane aurait pu, d'un simple regard, se rendre compte de l'état de la toiture dès la première visite, - que l'attestation de M. [M], agent immobilier en charge de la vente du bien confirme que M. [Q] et sa compagne, ont pu constater à de nombreuses reprises l'état général de la toiture ; qu'une négociation avait été faite en conséquence, prenant en compte les travaux à effectuer, de sorte que le vice était apparent, - que M. [E] et Mme [A] n'ont jamais eu la volonté de cacher l'état de leur bien et sont de bonne foi, - que M. [E] et Mme [A], qui n'ont effectué que des travaux de réfection de l'installation électrique, de peinture, de pose du carrelage et du parquet, de plomberie dans la cuisine et dans la salle de bain, ainsi qu'une pose de menuiserie dans la cuisine, n'ont pas la qualité de constructeurs, dans la mesure où ces travaux ne concernent pas la toiture de la maison, - qu'au regard du caractère apparent du vice, aucune résistance abusive ne peut être reprochée à M. [E] et Mme [A]. Par déclaration du 9 juillet 2024, M. [P] [Q] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 juin 2025, M. [P] [Q], appelant, demande à la cour de : Vu les articles 1112-1 et 1137 du code civil, Infirmant le jugement rendu, - condamner Mme [Y] [A] et M. [K] [E] à lui payer la somme de 33 815,10 € au titre des désordres dont ils ont omis de l'informer, non seulement en vertu de leur devoir d'information mais également au titre d'une réticence dolosive, - débouter Mme [Y] [A] et M. [K] [E] de toutes leurs demandes plus amples et contraires, - condamner Mme [Y] [A] et M. [K] [E] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de la résistance abusive, - condamner Mme [Y] [A] et M. [K] [E] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de son appel, M. [P] [Q] fait valoir : - que le problème d'infiltration n'a pas été signalé par les vendeurs, alors qu'il leur avait posé la question aux cours des visites, - que M.

MOTIFS Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [Q] Sur le dol reproché aux vendeurs En vertu de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que la partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Pour être caractérisé, le dol suppose la réunion de trois conditions : > une manoeuvre qui peut être un mensonge ou une réticence dolosive, > le caractère déterminant du consentement de la victime, > le caractère intentionnel de la manoeuvre : son auteur doit avoir agi intentionnellement pour tromper son cocontractant. C'est à celui qui invoque le dol de prouver que les conditions en sont réunies. Le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci. À cet égard, il est constant de rappeler que dans le cas d'une vente immobilière, lorsque les juges constatent d'une part que les acheteurs avaient effectué à plusieurs reprises des visites de la maison préalablement à l'acquisition et que les faits litigieux (nuisances sonores, olfactives...) étaient notoires dans la commune, et retiennent d'autre part dans l'exercice de leur pouvoir souverain d'appréciation que ces faits ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants et que ces derniers pouvaient en avoir connaissance par eux-mêmes, ils peuvent en déduire que les vendeurs n'étaient alors pas tenus d'une obligation particulière d'information et qu'aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée (3ème civ. 9 octobre 2012, n°11-23.869). En l'espèce, est en cause la dissimulation volontaire par les consorts [A]/[E] de l'humidité excessive à l'intérieur de la maison et du mauvais état de la toiture dudit bien. Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l'acte notarié du 25 mai 2021 signé entre Mme [T] [V] veuve [Q] et les consorts [A]/[E] que M. [P] [Q] était présent en personne lors de la signature dudit acte pour représenter sa mère, Mme [T] [Q], dès lors que cette dernière, née le 3 avril 1925, était sous habilitation familiale en vertu d'une décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient du 17 septembre 2020. M. [P] [Q] a ainsi disposé de toutes les informations requises concernant le bien immobilier, ainsi que cela figure en page 14 de l'acte. À cet égard, il y est mentionné que 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : * des vices apparents, * des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : * si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité, * ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'. De plus, cet acte de vente précis et détaillé que M. [P] [Q] a signé le 25 mai 2021 mentionne expressément en page 17 que des travaux ont été effectués : > des travaux de réfection de l'installation électrique par l'entreprise [U] [C], [Adresse 4] à [Localité 7] (copie des factures desdits travaux sont annexées, ainsi que la copie des assurances décennales de ladite entreprise) > d'autres travaux ont été réalisés par le vendeur lui-même : - peinture, - pose de carrelage et de parquet, - plomberie et de pose des meubles de cuisine, - plomberie de la salle de bains et pose des meubles et création d'une douche à l'italienne, - changement et pose de la menuiserie dans la cuisine (une fenêtre)'. Il est même précisé que ces travaux ne nécessitaient pas de déclaration préalable, ce qui implique que les travaux réalisés par les consorts [R] n'ont pas eu pour effet de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble et qu'ils n'ont donc pas porté sur la toiture. Il en résulte que M. [P] [Q] a ainsi bien eu connaissance que la toiture n'avait pas été refaite. M. [P] [Q] a également eu connaissance que 'le bien : > se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en date du 16 août 2001 comme étant contaminée par les termites ou susceptible de l'être, > est situé dans une zone de sismicité moyenne dite zone 4, > ne se trouve pas dans une zone de présence d'un risque de mérule, > ne possède pas d'installation intérieure de gaz, > ne se trouve pas dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, > est équipé d'un dispositif de détection de fumée, > est raccordé au réseau d'assainissement collectif, > est équipé d'un poêle à granulés et que le dernier ramonage a eu lieu le 2 novembre 2020". Concernant le système de chauffage, il ressort de l'acte notarié du 25 mai 2021 que 'le vendeur a déclaré que le système de chauffage est assuré au moyen d'un poêle à granulés et que sa mise en service a été effectuée en 2018. L'acquéreur a déclaré avoir été en mesure de constater que ce système de chauffage est en service'. L'état de la toiture n'a pas pu échapper à M. [P] [Q], qui, avant d'acquérir le bien litigieux, a pu le visiter à de 'multiples reprises', comme en atteste M. [S] [M], agent immobilier (pièce n°2 des intimés). Dans son attestation du 24 mai 2023, celui-ci certifie 'avoir fait visiter les combles à M. [Q] et sa compagne lors des multiples visites effectuées sur la maison sise [Adresse 3] à [Localité 6]. Lors de ces multiples visites, nous sommes montés à plusieurs reprises dans les combles (porte se trouvant dans la chambre principale et ne passant pas inaperçu) et nous avions constaté l'état général de la toiture. Une négociation, prenant compte des travaux à effectuer, avait été faite. M. [E] a également fourni un devis concernant la toiture afin d'en informer M. [Q], ce devis lui a été donné en main propre'. De même, les traces d'humidité sur le plafond de la chambre au fond du couloir à gauche n'ont pas davantage pu échapper à M. [Q] lors de ses visites, 'ces traces prenant l'entière surface du plafond et ne pouvant pas passer inaperçu', ce dont atteste également l'agent immobilier. Si M. [P] [Q] vient contester le bien-fondé des déclarations de M. [M], niant avoir visité à plusieurs reprises le bien immeuble et assurant que celui-ci serait un ami des vendeurs, il n'apporte aucun élément de preuve au soutien de ses allégations.