Cour d'appel, chambre de la famille, 26 mai 2026 — n° 25/01707

PAR CES MOTIFS La cour, statuant non publiquement après débats en chambre du conseil, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme en ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'Orléans le 14 mai 2024 à l'exception des dispositions ci-dessous confirmées : - le rejet de la demande d'attribution préférentielle, - la fixation des créances de M. [U] relatives au prêt immobilier sur l'immeuble de [Localité 5] (les sommes de 83'517,50 euros et de 5 558,84 euros) au passif de l'indivision, - la prescription de la somme de 19'506,57 euros au titre des intérêts perdus, - l'irrecevabilité de la demande relative aux impôts fonciers dus depuis l'année 2017, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Dit que M. [R] [U] est redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation d'un montant de 624 euros par mois à compter du 1er mars 2016 et jusqu'à la remise du bien à la disposition de l'autre indivisaire, Fixe la créance de M. [R] [U] contre l'indivision au titre de son industrie personnelle pour la réalisation des travaux de transformation du garage à la somme de 1 400 euros, Fixe la créance de M. [R] [U] contre l'indivision au titre de son industrie personnelle pour les travaux du plancher de la salle de bains à la somme de 420 euros, Déclare prescrites les créances revendiqués par M. [R] [U] au titre des: - assurance relative au véhicule Citroën Picasso, - travaux de réparation du chauffe-eau, de remplacement d'un radiateur et de facture d'électricité de 2013, Déboute M. [R] [U] de sa demande au titre des réparations du véhicule Citroën Picasso et des factures d'électricité, Dit qu'il appartiendra à M. [R] [U], le cas échéant, de justifier entre les mains du notaire que la somme totale réclamée de 3 389,34 euros correspondant à des achats de matériaux pour la réalisation des travaux de transformation du garage a été acquittée par lui personnellement, Dit qu'il appartiendra à M. [R] [U], le cas échéant, de justifier entre les mains du notaire du paiement des assurances habitation à partir de 2016 pour les bien indivis, Renvoie les parties devant le notaire en charge des opérations de compte liquidation et partage de l'indivision pour la poursuite desdites opérations, lesquelles opérations tiendront compte des points ci-dessus tranchés, Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, Laisse à la charge de chacune des parties les d épens d'appel par elle exposés Prononcé le 26 MAI 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par le Président de Chambre et par le Greffier. Le Greffier, Le Président J. C. ESTIOT C. GIRARD

SUR LES FAITS ET LA PROCÉDURE Mme [T] [B] et M. [R] [U] ont vécu en concubinage jusqu'en avril 2013 et ont acquis deux biens immobiliers en indivision : - une maison située à [Localité 5], [Adresse 3], acquise le 4 août 2006, destinée au domicile de la famille, - un appartement locatif situé à [Adresse 4]. Par jugement du 17 septembre 2015, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance d'Orléans a : - ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision ayant existé entre les parties, - désigné Maître [H], notaire à [Localité 5], à cette fin avec la mission suivante : * évaluer la valeur des deux biens indivis, éventuellement en recourant à tel expert de son choix, * évaluer les dépenses effectuées par l'un et l'autre indivisaire sur le fondement de l'article 815-13 du code civil et notamment des achats de matériaux effectués par M. [U] s'ils ont amélioré le bien ou permis sa conservation et du remboursement des emprunts ayant permis l'acquisition du bien indivis, * évaluer l'indemnité due à M. [U] pour son activité personnelle si elle a contribué à améliorer le bien indivis, * faire tout compte entre les parties, - rejeté la demande tendant à ce qu'il soit donné acte aux parties de leur accord sur l'attribution de l'immeuble de [Localité 5], - rejeté la demande d'indemnité d'occupation et la demande relative à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, - rejeté la demande de licitation, - rejeté la demande de dommages et intérêts. Le 16 décembre 2020, Maître [H] a dressé un procès-verbal de dires et de difficultés. Le rapport du juge commis a été rendu le 2 février 2021, se reportant à ce procès-verbal pour fixer les points de désaccord subsistants. Par jugement contradictoire rendu le 14 mai 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'Orléans a notamment : - déclaré irrecevables les demandes de M. [U] tendant à revendiquer une créance correspondant aux prix des matériaux achetés pour les travaux de la salle de bain et aux impôts fonciers dus depuis l'année 2017 et une créance contre Mme [B] à verser à l'indivision une somme mensuelle de 500 euros depuis la date du rapport d'expertise, - déclaré prescrites les créances revendiquées par M. [U], à savoir : * la somme de 83 517,50 euros au titre du remboursement anticipé du prêt [1] du 6 novembre 2014, * la somme de 5 558,84 euros au titre du paiement de cinq mensualités du même prêt immobilier en 2014, * la somme de 19 506,57 euros au titre des intérêts perdus sur son PEL clôturé en 2013, * la somme de 723,06 euros au titre des assurances habitation des années 2014 et 2015, * les matériaux achetés pour la salle de bain, * les intérêts du PEL clôturé pour procéder au remboursement du prêt pour la période antérieure au 16 décembre 2015, - rejeté la demande formée par Mme [B] aux fins de voir condamner M. [U] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2015 et jusqu'à complet partage ou libération des lieux par ses soins, - rejeté les demandes formées par Mme [B] au titre de la valorisation du bien immobilier, - déclaré inopposable à Mme [B] la cession du véhicule indivis de marque Citroën modèle Xsara Picasso opérée par M. [U], - dit que M. [U] devra rapporter à l'indivision la somme de 6 000 euros représentant la valeur du véhicule indivis de marque Citroën modèle Xsara Picasso, - rejeté la demande formée par M. [U] aux fins de se voir attribuer le bien immobilier de [Localité 5] pour la valeur de 175 000 euros, - fixé la créance de M. [U] au passif de l'indivision à hauteur de 83 517,50 euros au titre du remboursement du prêt [1], - fixé la créance de M. [U] au passif de l'indivision à hauteur de 5 558,84 euros au titre des cinq mensualités du remboursement anticipé, - fixé le principe de la créance de M. [U] au passif de l'indivision au titre de ses travaux de transformation du garage en pièce habitable et sursis à statuer sur son évaluation,

SUR CE Sur l'indemnité d'occupation Mme [B], appelante, demande à la cour d'infirmer le jugement du 14 mai 2024 en ce qu'il a rejeté sa demande aux fins de voir condamner M. [U] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2015 et jusqu'à complet partage ou libération des lieux par ses soins. Elle sollicite de condamner M. [U] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2015 jusqu'à remise du bien à la disposition de l'ensemble des indivisaires et d'en fixer le montant à la somme de 624 euros par mois. Elle fait valoir que le premier juge a dénaturé ses écritures et inversé la charge de la preuve, M. [U] ayant reconnu avoir changé le canon de la serrure de la porte d'entrée. M. [U], intimé, demande à la cour de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté la demande de Mme [B] visant à le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation. Il sollicite de débouter Mme [B] de sa demande visant à le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 1er octobre 2015 jusqu'à la date du partage ou de la libération complète des lieux et, subsidiairement, de limiter l'indemnité d'occupation à la période comprise entre le 1er mars 2016 et le 31 août 2023. Il fait valoir que le jugement du 17 septembre 2015 avait rejeté la demande d'indemnité d'occupation et a autorité de la chose jugée sur ce point. Il affirme n'avoir changé que la serrure de la porte d'entrée alors que la maison disposerait d'autres accès. L'article 815-9 alinéa 2 du code civil prévoit expressément que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est débiteur d'une indemnité d'occupation, sauf convention contraire. La jouissance privative d'un immeuble indivis est distincte de l'occupation du bien indivis et se caractérise par l'impossibilité de droit ou de fait, pour le ou les autres coïndivisaires, d'user de la chose. Il appartient à la partie qui réclame, au profit de l'indivision, une créance d'indemnité d'occupation, de prouver que l'occupation par l'autre indivisaire exclut la sienne. En l'espèce, le juge aux affaires familiales, dans sa décision du 17 septembre 2015, a rejeté la demande d'indemnité d'occupation à compter du 20 avril 2013 dans la mesure où Mme [B] détenait les clés du bien immobilier et M. [U] avait sa résidence principale [Localité 7] à cette époque. Il est toutefois constant que cette situation a évolué depuis la décision du 17 septembre 2015 puisque : - d'une part, M. [U] a réintégré le bien immobilier pour en faire sa résidence principale après son licenciement économique [Localité 7] en février 2016 et a changé le canon de la serrure de la porte d'entrée ; - d'autre part, il est établi que, dans le cadre du contentieux parental postérieurement introduit devant le juge aux affaires familiales, M. [U] s'est reconnu débiteur d'une indemnité d'occupation qu'il a indiqué être de 625 euros, somme qui a été retenue dans le jugement du 23 juin 2017 au titre des charges avancées par M. [U] afin de fixer le montant de sa part contributive paternelle. S'il est démontré que M. [U] a ensuite quitté le bien indivis pour s'installer ailleurs, avisant Mme [B] par lettre recommandée notifiée le 21 septembre 2023, il n'en reste pas moins qu'il en a conservé les clés et qu'il ne justifie pas les avoir remises à Mme [B]. Ainsi, il ne démontre pas avoir apporté de contestation en réponse à Mme [B] qui lui avait indiqué, dans deux lettres recommandées (pièces n°13 et 14), qu'il lui appartenait de prendre toutes dispositions pour veiller à l'entretien du bien indivis, dans la mesure où elle n'en détenait pas les clés. La cour considère, en conséquence, que M. [U] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2016 et jusqu'à la remise du bien à la disposition de l'autre indivisaire. S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation que Mme [B] sollicite de voir fixée à la somme de 624 euros par mois, il convient de rappeler que le montant de l'indemnité d'occupation est déterminé à partir de la valeur locative du bien indivis, après avoir opéré une réfaction de la valeur locative du bien de l'ordre de 15 à 30 % pour tenir compte de la précarité de l'occupation, la valeur locative dépendant elle-même de la valeur vénale dudit bien, tenant en compte la nature, la situation et l'état général de l'immeuble. Il résulte des pièces produites que Maître [H], à partir de l'estimation du bien indivis, a défini la valeur locative du bien comme étant de 780 euros par mois, de sorte qu'après application d'un coefficient réfacteur moyen de 20 %, la somme proposée de 624 euros par mois sera retenue par la cour, étant relevé que ce montant est très proche de celui indiqué par M. [U] (625 euros) devant le juge aux affaires familiales dans le cadre du contentieux familial. La décision déférée sera dès lors infirmée de ce chef, M. [U] étant redevable l'indivision d'une indemnité d'occupation de 624 euros par mois à compter du 1er mars 2016 et jusqu'à la remise du bien à la disposition de l'autre indivisaire. Sur la créance au titre de l'industrie personnelle de M. [U] pour les travaux du garage Mme [B], appelante, demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le principe de la créance de M. [U] au passif de l'indivision, au titre de ses travaux de transformation du garage en pièce habitable et sursis à statuer sur son évaluation. Elle sollicite de débouter M. [U] de sa demande de créance contre l'indivision, au titre de son industrie personnelle pour la réalisation des travaux de transformation du garage pour la somme de 13 140 euros et, subsidiairement, de fixer la créance de M. [U] contre l'indivision à ce titre à la somme de 1 400 euros et de débouter M. [U] de sa demande de créance contre l'indivision, à hauteur de 3 389,34 euros au titre des achats de matériaux. Elle fait valoir que le juge aux affaires familiales, dans la décision du 17 septembre 2015, a conditionné le principe de cette indemnité à l'existence d'une amélioration du bien indivis, en se fondant sur l'article 815-12 du code civil, rappelant qu'il appartient à M. [U] de rapporter la preuve de la plus-value conférée au bien par ses travaux. Elle affirme par ailleurs que les matériaux auraient été acquittés avec le compte joint. M. [U], intimé, demande à la cour de confirmer les dispositions du jugement qui ont fixé le principe de sa créance au passif de l'indivision au titre des travaux de transformation du garage en une pièce habitable avec adjonction d'un garage. Il sollicite de fixer sa créance au passif de l'indivision pour la somme de 13'140 euros au titre de la plus-value, subsidiairement 1 400 euros au titre de la rémunération de son industrie, ainsi que la somme de 3 389,34 euros au titre des achats de matériaux et de marchandises. Il fait valoir que les travaux ont amélioré le bien en accroissant la surface habitable, en ajoutant ainsi une 3e chambre au rez-de-chaussée et en construisant un garage attenant en bois. Selon l'article 815-12 du code civil : «L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice ». Il est constant que le notaire a estimé la plus-value due donnée au bien par la transformation du garage en pièce d'habitation à la somme de 13'140 euros, basée sur une valeur de l'immeuble de 204'000 euros en 2016, étant précisé que l'estimation de cette somme comprend tant l'industrie personnelle que les achats de matériaux, alors que M. [U] persiste à demander d'additionner ce montant avec celui des achats de matériaux et de marchandises. Il est par ailleurs tout aussi constant que l'immeuble a été évalué à une valeur de 195'000 euros en 2020 et que M.