Cour d'appel, 1ère chambre civile, 26 mai 2026 — n° 25/03724

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a - ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M.[S] [G], expert inscrit auprès de la cour d'appel de Montpellier, avec pour mission de : 10°/ Fixer la valeur locative des biens donnés à bail par la société Chakana au 1er janvier 2025 ; 11°/ Fixer la valeur du loyer déplafonné pour les biens donnés à bail ; l2°/ De manière générale, donner, en ce qui le concerne, tout élément de nature à permettre au tribunal éventuellement saisi de trancher le litige ; - fixé à la somme de l 500 euros le montant complémentaire de la provision pour l'expert M. [S] [G], à valoir sur les frais d'expertise, devant être consignée par la société Chakana Marine à la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Béziers avant le 23 juin 2025 inclus ; Statuant à nouveau et ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de mesure d'expertise visant à la fixation de la valeur locative des biens donnés à bail par la SAS Chakana Marine au 1er janvier 2025 et à la fixation de la valeur du loyer déplafonné pour lesdits biens ; Condamne la SAS Chakana Marine à payer à la SAS Marine Center la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS Chakana Marine aux dépens d'appel. le greffier la présidente

* * * FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par convention en date du 21 février 1983, la commune d'[Localité 3] a consenti à la SARL Littoral Marine un bail portant sur un terre-plein à usage commercial de 1 419,20 m2, comportant les lots 18b, 19b, 20a et 21a (zone A), situé [Adresse 4] dans la zone communale technique du [Localité 4]. Par contrat de location en date du 21 décembre 1994, la commune d'[Localité 3] a loué le même bien pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1992 pour se terminer le 31 décembre 2000, moyennant un loyer de 40 820,03 francs HT . Par un avenant, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans, soit du 1er janvier 2001, pour se terminer le 31 décembre 2009, avec maintien des conditions initiales et des autorisations pour l'usage à titre commercial du terre-plein. Par une convention d'affermage en date du 29 décembre 2000, la société d'économie mixte de développement économique d'[Localité 3] et du littoral (Sodeal) a autorisé la société Littoral Marine à occuper une parcelle de terre-plein de la zone technique du port de plaisance du [Localité 4], pour une superficie de 1 312,76 m2 et un linéaire du quai au droit de ce terre-plein, représentés par les parties B, B1 et B2 (zone B). Par un avenant, le contrat d'occupation a été renouvelé pour la même durée que le bail. Par acte authentique en date du 1er octobre 2002, la société Littoral Marine a cédé son fonds de commerce à la SARL Littoral Marine Equipement. Par acte authentique en date du 24 janvier 2008, la SAS Chakana Marine a acquis le fonds de commerce appartenant à la société Littoral Marine Equipement. Par acte en date du 3 mars 2008, la société Chakana Marine a conclu avec la SARL l'Archipel du [Localité 4] un bail de sous-location, pour se terminer le 31 décembre 2022, moyennant un loyer annuel de 72.000 euros HT pour les parties B, B1 et B2 (hangar et zone de carénage notamment). La société Chakana Marine a conservé l'exploitation de la partie A, A1 et A2 (hangar et zone de carénage notamment). En 2013, la SARL l'Archipel du [Localité 4] a cédé son fonds de commerce à la SAS Marine Center, devenue sous-locataire, pour les parties B, B1 et B2. Le bail était repris aux mêmes conditions. Par acte authentique en date du 26 mai 2015, la société Chakana Marine a donné à bail à titre de sous-location commerciale à la société Marine Center les parties A, A1 et A2 à compter du 1er février 2015 pour se terminer le 31 décembre 2022, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 20 400 euros HT. Par acte authentique en date du 24 mai 2019, la société Chakana Marine a procédé à l'achat de la totalité des parcelles auprès de la commune d'[Localité 3], moyennant le prix de 28 500 euros. Par lettre recommande avec avis de reception, adressée à la société Chakana Marine en date du 12 décembre 2024, la société Marine Center a sollicité de son bailleur qu'il lui fasse connaître les dispositions envisagées pour remédier aux désordres constatés s'agissant de grosses réparations. Saisi par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025 délivré par la société Marine Center aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire visant principalement à rechercher et relever les désordres affectant l'ensemble immobilier pris à bail, le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, par ordonnance de référé en date du 2025, a : - renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ; -ordonné une expertise et désigné en qualité d'experts : M. [F] [D], expert inscrit auprès de la cour d'appel de Montpellier, demeurant en cette qualité [Adresse 5], Mel. [Courriel 1], Et M. [S] [G], expert inscrit auprès de la cour d'appel de Montpellier, demeurant en cette qualité [Adresse 5]. Tel : [XXXXXXXX01]. Fax: [XXXXXXXX02], Port. : [XXXXXXXX03], Mel : [Courriel 2] Précision étant faite que M. [F] [D] traitera les chefs de mission n°1 à n°9, comprenant le chef de mission n°12 ;

MOTIFS de la DECISION : 1- sur la mesure d'expertise En application de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé. L'obtention de ces mesures est subordonnée à l'absence de procès devant le juge du fond et au caractère légalement admissible de la mesure sollicitée, ce qui est le cas en l'espèce. Elle est également subordonnée à l'existence d'un motif légitime et la recherche ou la conservation des preuves. Pour que le motif de l'action soit légitime, la mesure demandée doit être pertinente et avoir pour but d'établir une preuve, dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur. Il ne peut être exigé du demandeur à la mesure d'expertise qu'il démontre les faits que la mesure d'instruction a pour objet d'établir. Selon l'article R. 145-23 du code de commerce, dans sa version issue du décret n°2019-966 du 18 septembre 2019, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. Si cet article R. 145-23 n'est pas visé par l'article L. 145-15 du même code, qui énumère les dispositions du statut des baux commerciaux, auxquelles les parties ne peuvent déroger, la compétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du bail est exclusive et d'ordre public. Ainsi, le juge des loyers est le président du tribunal judiciaire qui a une compétence exclusive pour statuer sur les litiges relatifs à la fixation des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés et peut ordonner une expertise en application de l'article R. 145-30. Il statue selon la procédure à jour fixe après remise au greffe par la partie la plus diligente de son mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience sans pouvoir, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Dans le cadre de cette procédure, le président du tribunal judiciaire, ou le juge qui le remplace, n'est pas le juge des référés. Si le bailleur considère que le bail a expiré et qu'aucune révision n'est intervenue depuis douze années, il ne conteste pas que le bail a été tacitement renouvelé en l'absence de tout congé. La mission réclamée tend à la fixation d'une valeur du loyer déplafonné pour les biens donnés à bail alors qu'aucune demande de fixation d'un loyer renouvelé n'a été notifiée par le bailleur. L'appréciation du respect par le bailleur de son obligation de délivrance ne nécessite pas la fixation de la valeur locative des biens donnés à bail. Il en résulte qu'il ne peut y avoir lieu à référé quant à la demande de mesure d'expertise, fondée sur les dispositions de l'article 145 code de procédure civile, visant à la fixation de la valeur locative des biens donnés à bail par la société Chakana Marine au 1er janvier 2025 et de la valeur du loyer déplafonné pour lesdits biens. Par ces motifs, l'ordonnance déférée sera infirmée en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise in futurum relative à la fixation de ces valeurs. 2- sur les autres demandes La société Chakana Marine, qui succombe, sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 000 euros.