Cour d'appel, chambre commerciale, 26 mai 2026 — n° 24/01826

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et ajoutant, Constate que le contrat de bail a été renouvelé au 12 mai 2020, et dit n'y avoir lieu de statuer sur le renouvellement du bail liant les parties, Rejette la demande de nullité du commandement de payer délivré le 23 décembre 2022, et dit que ses causes ont été réglées à la date du 23 janvier 2023, Dit que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué, Déboute la SARL MB Gestion Immobilière de sa demande en paiement et en expulsion, Condamne la SARL MB Gestion Immobilière aux dépens d'appel, En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SARL MB Gestion Immobilière, et la condamne à payer à la SAS Grand Bleu la somme de 3 000 euros. Le greffier La présidente

FAITS ET PROCEDURE Le 12 décembre 2006, modifié par avenant du 1er avril 2007, la SARL MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme a consenti à compter du 1er janvier 2007 un bail commercial de 9 ans à la SAS Grand Bleu, gestionnaire de résidences de tourisme, concernant trois lots dépendant de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis à [Localité 3], pour un loyer annuel de 10 658,51 euros HT révisable outre les charges de copropriété et des travaux d'entretien des lieux ainsi que la mise à disposition des lieux au bailleur en diverses périodes de l'année. Le 9 mai 2017, la société MG Gestion a fait signifier à la société Grand Bleu son congé avec refus de renouvellement du bail au 31 décembre 2017, se reconnaissant redevable de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce. Le 6 octobre 2017, la société Grand Bleu a sollicité le paiement de la somme de 30 000 euros à titre d'indemnité d'éviction, puis par exploit du 9 mai 2019, elle a assigné la SARL MB Gestion en paiement à ce titre d'un montant en principal de 89 475 euros et frais annexes. Par exploit daté du 12 mai 2020, la SARL MB Gestion a fait signifier à la SAS Grand Bleu son droit de repentir, après refus de renouvellement. Par acte du 23 décembre 2022, la SARL MB Gestion a fait délivrer à la SAS Grand Bleu un commandement de payer des arrérages de loyers, courant de 2016 à 2022 inclus, pour un montant total de 9 302,23 euros visant la clause résolutoire. Par jugement contradictoire du 18 mars 2024, le tribunal de judiciaire de Perpignan a : révoqué l'ordonnance de clôture du 28 septembre 2023, fixé la nouvelle clôture de la procédure au 18 décembre 2023, déclaré en conséquence recevables les dernières pièces et conclusions notifiées par la société Grand Bleu le 15 décembre 2023 ; débouté la société Grand Bleu de l'intégralité de ses demandes ; jugé valide et de plein effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée selon acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2022 par la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme à la société Grand Bleu, constaté que la société Grand Bleu n'a pas réglé ni exécuté les causes du commandement dans le mois de sa délivrance ; En conséquence, constaté la résiliation du bail commercial du 12 décembre 2006 en application de la clause résolutoire à la date du 23 janvier 2023 ; ordonné l 'expulsion de la société Grand Bleu ainsi que celle de tous occupants dans les lieux de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ; dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433l et R.4331 du code des procédures civiles et d'exécution ; jugé forcloses et par conséquent irrecevables les demandes formées par la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme au titre des de loyers pour les années 2016, 2017 et 2018, condamné la société Grand Bleu à payer à la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme la somme totale de 7 380,40 euros au titre des arriérés de loyers pour la période comprise entre 2019 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022, condamné la société Grand Bleu à payer à la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme une indemnité d' occupation à compter du 23 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux qui s'entend de la remise des clefs et des locaux vides de tous effets personnels du preneur d'un montant annuel de 13 529,37 euros ; condamné la société Grand Bleu à payer à la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; et condamné la société Grand Bleu aux dépens. Par déclaration du 5 avril 2024, la SAS Grand Bleu a relevé appel de ce jugement.

MOTIFS : Sur la validité du commandement Moyens des parties : 1. A titre principal, la SAS Grand Bleu fait valoir que le commandement de payer daté du 23 décembre 2022 est nul et sans effet pour défaut de cause et, dès lors, sans fondement, la résiliation du bail au 23 janvier 2023, ayant réglé l'ensemble des sommes réclamées au titre des loyers et charges car elle a procédé à l'entretien des lieux loués contractuellement prévu, et ensuite déduit les sommes engagées à cet effet du montant des loyers exigibles. 2. Plus particulièrement, en ce qui concerne les créances de loyers et charges des années 2017 à 2019, elle soutient, à la suite des premiers juges, que celles-ci seraient « forcloses » par application de l'article L. 145-60 du code de commerce. 3. La SARL MB Gestion Immobilière plaide que si la partie adverse se fait fort d'avoir honoré les causes dudit commandement par virement en date du 11 avril 2024, ce paiement est intervenu un an et demi après l'injonction qui lui était impartie puisqu'elle devait les régler avant le 23 janvier 2023. 4. Concernant ses créances de loyers des années 2017 à 2018, elle soutient qu'elles relèvent de la prescription de droit commun et non de la prescription biennale. Réponse de la cour : Sur la nullité pour défaut de cause du commandement 5. La SAS Grand Bleu P ne pouvait pas déduire des sommes relatives à l'entretien des lieux loués pendant plusieurs années, alors que l'avenant au contrat de bail daté du 1er janvier 2007 ne prévoyait cette faculté que pour cette année de référence, elle l'a fait en méconnaissance du contrat. 6. Ainsi, le commandement était causé et il y a lieu de débouter l'appelante de sa demande de nullité de ce chef. Sur la prescription biennale des créances de loyers allant de 2016 à 2018 7. La prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce s'applique aux seules actions « exercées en vertu du présent chapitre ». Dès lors, les actions qui ont pour fondement juridique, non les dispositions du chapitre V du titre IV du livre 1er du code de commerce, mais celles du droit commun ou les stipulations du bail lui-même, ne sont pas soumises à cette courte prescription. 8. L'action en paiement des loyers et en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire est exercée par la société bailleresse en application des stipulations du contrat de bail, et non en vertu des dispositions du statut des baux commerciaux. Elle ne relève donc pas de la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, comme le soutient à juste titre l'intimée, mais de la prescription de droit commun. 9. Tenant compte d'un point de départ de la prescription de droit commun à compter du 27 décembre 2017 en ce qui concerne les loyers et charges de 2016 et de 2017, aucune prescription n'est encourue. Il en est de même des arriérés de loyers et charges au titre de l'année 2018, réclamés pour la dernière fois le 23 décembre 2022. 10. Le jugement sera réformé sur ce point. Sur le bienfondé de la résiliation au regard des fautes du preneur 11. La SARL MB Gestion Immobilière, par acte de commissaire de justice daté du 12 mai 2020, a exercé son droit de repentir après refus de renouvellement dans les termes suivants : « ['] Par un congé en date du 9 mai 2017, le requérant [la SARL MB] a refusé le renouvellement du bail. Une procédure est actuellement en cours pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction. En vertu des dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, le requérant, par le présent acte, renonce à son refus de renouvellement et consent au renouvellement du bail. Le requérant offre donc le renouvellement du bail à compter du présent acte, pour la durée prévue par la loi. Les clauses et conditions du bail restent inchangées. Le requérant offre le paiement des frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction. Il vous est rappelé que l'indemnité d'éviction n'a donc plus lieu d'être. » 12. L'acte du 23 décembre 2022, qui rappelle les termes de la clause résolutoire, fait, pour sa part, commandement à la SAS Grand Bleu de payer la somme de 9 472,85 euros, correspondant au loyers et charges impayés au 6 décembre 2022 et comporte, au recto, un décompte dit « détaillé des sommes dues », pour les années 2007 à 2022. Ce décompte détaillé reste néanmoins lacunaire, la SARL MB Gestion Immobilière admettant que des paiements partiels sont intervenus (par exemple, sa pièce numéro 6, paiement partiel le 3 novembre 2020, d'une somme de 23 378,49 euros) et que cette somme n'y est pas, en l'état, reportée (l'acte mentionne un « défaut de paiement » pour l'année 2020 de 3739,74 euros sans explication sur ce résultat). 13. L'exercice par le propriétaire de son droit de repentir entraîne le renouvellement du bail dont il demandait la résiliation ; et la notification du repentir constitue, à compter de sa date, un renouvellement du bail expiré, et non une simple offre de renouvellement. Par conséquent, l'acte de notification du 12 mai 2020 confirme la décision irrévocable des propriétaires bailleurs de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction par le renouvellement du bail. 14. Or, ce commandement se réfère à un bail commercial daté du 12 décembre 2006. Il s'applique pleinement aux loyers et charges réclamés avant la date du 12 mai 2020, dès lors qu'il vise le bail expiré du 12 décembre 2006. 15. En revanche, il est irrégulier s'agissant des loyers et charges impayés allant du 12 mai 2020, jusqu'à la fin de l'année 2022, ces loyers et charges correspondant au nouveau bail ayant commencé à courir le 12 mai 2020, conformément à l'article L. 145-58 du code de commerce. 16. Le caractère irrévocable de l'exercice du droit de repentir fait donc obstacle à la poursuite de l'action en résolution ou résiliation du bail expiré pour non-paiement des loyers et charges, dès lors que ces derniers concernent des manquements antérieurs à l'exercice du droit de repentir et dont le bailleur avait connaissance avant même la délivrance dudit commandement (il est d'ailleurs à noter que certains loyers sont d'ailleurs, pour partie, « détaillés » dans le premier commandement de payer daté du 27 septembre 2017). 18. Par ailleurs, de manière dirimante, quelle que soit la date de l'arriéré visé, les sommes réclamées à la suite ne sont pas justifiées au regard des versement effectués par le preneur. 19. Il s'ensuit, au regard du décompte détaillé et des pièces produites, que les causes de ce commandement ont été réglées dans le délai imparti par la SAS Grand Bleu. 20. La preuve d'un manquement du locataire à se conformer aux causes du commandement n'étant pas rapportée, la clause résolutoire n'est pas acquise à la SARL MB Gestion Immobilière. 21. Le jugement sera réformé de ce chef, et la SARL MB Gestion Immobilière sera déboutée de sa demande incidente, de même que la SAS Grand Bleu de sa demande de procéder au renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions, celui-ci étant déjà intervenu suite à son repentir (Cf. point 13).