Cour d'appel, 1re chambre civile, 26 mai 2026 — n° 23/00549

Par ces motifs, La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, - Confirme le jugement déféré en ce qu'il : * déboute la SAS La Carbonerie de sa demande d'indemnisation à hauteur de 55 950,90 euros consécutivement à l'incendie du 20 juillet 2014, * déboute la SAS La Carbonerie de sa demande d'indemnisation à hauteur de 42 594,99 euros consécutivement à l'incendie du 03 juillet 2018, * déboute la SAS La Carbonerie de sa demande au titre du préjudice de jouissance et du manque à gagner consécutif subi du fait du bailleur, * dit que les demandes d'appel en garantie sont sans objet ; - Le réforme pour le suplus, statuant à nouveau sur les chefs réformés : - Fixe les créances de la SCI de la Plaine au passif de la liquidation judiciaire de la SAS La Carbonerie comme suit: * 34 235,02 euros au titre des loyers antérieurs au jugement d'ouverture. * 35 714,07 euros TTC au titre des loyers dus jusqu'à la date de résiliation du bail, outre intérêts légaux à compter du 9 juin 2020. * 14 840 euros TTC à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au 24 novembre 2020. - Rejette les demandes de condamnation portant sur les mêmes montants. - Condamne la SA WAKAM à payer à la SCP BTSG, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS La Carbonerie, la somme de 74 564 euros au titre du solde de l'indemnisation des dommages suite à l'incendie du 3 juillet 2018. Réparant les omissions de statuer : - Rejette la demande de fixation de créance de la SA GAN au passif de la procédure collective de La Carbonerie à hauteur de 1 114,04 euros. - Condamne la SA WAKAM à payer à SA GAN la somme de 92 976 euros au titre de son recours subrogatoire au titre des indemnités différées. Y ajoutant, - Condamne la SCP BTSG, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS La Carbonerie, aux dépens de première instance et d'appel. - La condamne à verser à la SCI de la Plaine la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. - Rejette les demandes des autres parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président

****** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES La SCI de la Plaine, assurée auprès du Gan, est propriétaire de locaux industriels situés [Adresse 6]. Selon acte sous seing privé du 18 juillet 2013, elle a donné lesdits locaux à bail commercial à la société La Carbonerie pour y exercer une activité de laboratoire de recherche et développement et de production industrielle en chimie, le bail ayant été consenti pour neuf ans à compter du 15 août 2013 moyennant un loyer annuel de 34 200 euros HT, soit 2 850 euros HT par mois ou 3 420 euros TTC. Un litige est né entre les parties sur le règlement des loyers et l'absence de réalisation de travaux par le bailleur. Un incendie est survenu dans les locaux le 20 juillet 2014 alors que la SAS La Carbonerie n'était pas assurée. La Carbonerie a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Chalon sur Saone du 7 avril 2016 et le 9 mars 2017 un plan de redressement a été arrêté avec désignation de la SCP Becheret - [Q] - Sénéchal - Gorrias et la Selarl AJ Partenaires en qualité de commissaires à l'exécution du plan. La SCI de la Plaine a déclaré sa créance de loyers entre les mains du mandataire judiciaire, la SCP Becheret - [Q] - Sénéchal - Gorrias le 4 mai 2016 pour un montant total de 34 235,02 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 7 avril 2016. Faute de règlement des loyers postérieurs au redressement judiciaire, une procédure a été engagée et la société La Carbonerie a procédé au règlement de la somme globale de 52 753 euros, montant correspondant aux loyers dus postérieurement au redressement judiciaire et arrêté à mai 2017. La Carbonerie a souscrit un contrat d'assurance multirisques entreprise à compter du 20 avril 2016 auprès de la Parisienne Assurance devenue WAKAM. Un nouveau contrat a été souscrit le 6 juin 2017 puis le 22 mai 2018 pour une durée de six mois. Il a été résilié le 22 novembre 2018. Le 3 juillet 2018, un nouvel incendie est survenu dans les locaux loués. Diverses procédures ont été engagées par les parties devant le juge des référés. Par acte du 8 juin 2016, la SAS La Cabonerie a assigné la SCI de la Plaine devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saone afin d'obtenir sa condamnation au paiement de sommes engagées pour la réfection des bâtiments et l'organisation d'une mesure d'expertise. Par acte du 17 novembre 2017, la SCI de la Plaine a assigné la SA Gan Assurances afin de la voir condamner à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Par acte du 12 décembre 2019, La Carbonerie a appelé en garantie la société WAKAM puis par acte du 24 janvier 2020. Ces procédures ont été jointes. Par ailleurs, par ordonnance du 27 octobre 2020, le président du tribunal judiciaire de Chalon sur Saone a : - constaté la résiliation au 22 juillet 2020 du bail commercial du 18 juillet 2013 conclu entre la SCI de la Plaine et la SAS La Carbonerie par l'effet de la clause résolutoire. - ordonné l'expulsion de la SAS La Carbonerie et de tous occupants de son chef. - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SCI de la Plaine et sur la demande d'indemnité d'occupation. - condamné la SAS La Carbonerie aux dépens. Un accord a été trouvé avec la Compagnie GAN. La Compagnie GAN a pris l'engagement, sous réserve d'obtenir l'autorisation de l'établissement bancaire qui a financé la construction, de verser à la SCI de la Plaine: - à titre d'indemnité immédiate, la somme de 214 075 euros HT, déduction faite de l'acompte de 10 000 euros déjà versé. - une indemnité complémentaire de 92 719 euros HT susceptible d'être versée sur présentation des factures de travaux dans un délai de 2 ans. La SCI de la Plaine a effectivement perçu la somme de 214 075 euros. Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a : - dit n'y avoir lieu à mettre la SA GAN Assurances hors de cause.

MOTIVATION I/ Sur les demandes formées par la Carbonerie à l'encontre de la SCI de la Plaine 1/ Sur la demande en paiement de la somme de 55 950,90 euros La Carbonerie soutient que cette demande porte non pas sur les travaux de remise en état consécutifs à l'incendie du 20 juillet 2014, comme l'ont retenu les premiers juges, mais sur les frais de remise en état qu'elle a supportés en raison de la vétusté des locaux et qui incombent au bailleur au titre de son obligation de délivrance, à savoir: - réfection et mise en conformité d'urgence des locaux et vestiaires selon les prescriptions légales de sécurité et ordonnée par les autorités administratives; - réfection de la toiture des locaux devenue vétuste (infiltrations et couverture de la toiture) et mise hors d'eaux des locaux. - travaux d'urgence de mise en conformité de l'installation électrique vétuste et dangereuse. La SCI de la Plaine répond que le preneur n'a jamais dénoncé le moindre manquement de sa part avant de stopper le règlement des loyers alors au demeurant que les travaux dont il est demandé le remboursement ne lui incombent pas au regard des stipulations du bail signé le 18 juillet 2013. Elle indique que le preneur ne saurait lui faire supporter les travaux faisant suite au premier incendie survenu dans les locaux dès lors qu'il a manqué à son obligation d'assurer ces derniers et qu'en application de l'article 1733 du code civil, il est présumé responsable de cet incendie, quand bien même le caractère volontaire de l'incendie n'aurait pas été retenu. Elle précise que les experts ont écarté l'hypothèse d'un incendie d'origine électrique. Concernant les autres travaux qu'elle estime ne pas relever des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, elle soutient que les locaux n'étaient pas vétuste; qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir réalisé d'état des lieux d'entrée alors que les dispositions de l'article L145-40-1 du code de commerce ne sont applicables qu'aux baux commerciaux régularisés à compter du 20 juin 2014 de sorte que la SAS La Carbonerie est réputée avoir reçu les locaux en bon état. Subsidiairement, elle conclut à la réduction de la demande à la somme de 3 793 euros HT. Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent mais encore d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. L'article 1720 prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Au terme de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quant elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. L'article 4.9 du bail commercial conclu entre la SCI de la Plaine et La Carbonerie le 17 juillet 2013 dispose que: «le bailleur déclare et garantit que les locaux loués ne contiennent pas d'amiante, sont conformes, plus généralement, à l'ensemble des prescriptions légales, réglementaires, administratives ou autre concernant la sécurité et la santé des personnes qui sont actuellement en vigueur. Par ailleurs, le bailleur s'engage à faire effectuer dans les locaux loués, à ses propres frais, tous travaux rendus nécessaires par toutes les nouvelles prescriptions légales, réglementaires, administratives ou autres concernant la sécurité et la santé des personnes. Le preneur devra être préalablement informé de l'exécution de ces travaux, qui ne pourront avoir lieu que sous la surveillance de son représentant, sauf accord contraire des parties. A défaut d'exécution de ces travaux, quinze (15) jours après une mise en demeure restée infructueuse, le preneur pourra se substituer au Bailleur et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du bailleur, sans préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l'inobservation des dispositions de la présente clause. Au cas où quelque autorité que ce soit viendrait à exiger à un moment quelconque une modification des locaux, des installations ou équipements attachés à la structure des locaux loués, objet du présent bail, tous les frais et conséquences de cette modification seraient intégralement et définitivement supportés par le bailleur qui s'y oblige. Ces travaux devront être réalisés dans les délais precrits de telle sorte que la responsabilité du Preneur ne puisse être recherchée.» L'article 5 du bail prévoit que le bailleur est tenu des réparations nécessaires pour tenir les lieux clos et couverts ainsi que des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil. Si l'article 9 du bail indique qu'un état des lieux d'entrée a été réalisé antérieurement, lors de la conclusion d'un bail dérogatoire du 8 septembre 2011, force est de constater que ni la bailleresse ni le preneur ne versent aux débats un tel document, celui-ci n'évoquant tout simplement pas son existence. Il est constant que l'article L145-40-1 du code de commerce imposant l'établissement d'un état des lieux d'entrée n'était pas applicable lors de la conclusion du bail litigieux. Il en résulte que les dispositions de l'article 1731 du code civil qui prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf la preuve contraire, sont applicables. Au cas particulier, il résulte des pièces au dossier que selon vérification partielle de l'installation électrique du 7 mars 2014, le bureau Veritas a conclu à une installation présentant des risques d'incendie et d'explosion. L'inspection du travail a mis en demeure le 4 décembre 2014 la Carbonerie d'avoir à mettre en conformité les vestiaires aux prescriptions réglementaires et de faire vérifier les systèmes de captation des poussières. La Carbonerie a adressé plusieurs mises en demeure à la bailleresse le 30 novembre 2015 d'avoir à réaliser des travaux concernant les vestiaires, les installations électriques, une fuite en toiture, le chauffage et la climatisation. Par courrier du même jour, elle a également mis en demeure la SCI de la Plaine aux fins de remise en état des locaux suite à l'incendie du 20 juillet 2014 afin d'assurer que les lieux soient clos, couverts et conformes aux règlementations en vigueur. Si le preneur justifie avoir mis en demeure la SCI de la Plaine d'avoir à réaliser des travaux encore faut-il qu'il démontre avoir réalisé ces derniers en lieu et place de la bailleresse pour obtenir leur remboursement. A l'appui de sa demande, il était initialement produit aux débats : - une facture du 27 novembre 2015 à l'attention de la SCI de la Plaine d'un montant 55 950,90 euros qui mentionne pourtant des travaux de remise en état de l'atelier suite à l'incendie du 20 juillet 2014. Mais encore deux devis dont il n'est pas établi qu'ils auraient été acceptés : - devis KEOPS Conception du 26/01/2016 d'un montant de 54 400 euros HT. - devis Scobe du 01/02/2016 d'un montant de 1 345,68 euros HT. La société La Cabonerie verse finalement aux débats de multiples factures en pièces 116 dont les trois suivantes, les autres étant inexploitables : - une facture CGED du 31/07/2014 d'un montant de 51,79 euros HT (remplacement colliers). - une facture Barletta du 01/08/2014 d'un montant de 3 793 euros HT. - une facture Metis du 18/09/2014 d'un montant de 3 150 euros HT (maintenance Pont. remplacement gaine d'alimentation et expertise pont).