Cour d'appel, chambre 3 a, 26 mai 2026 — n° 25/02241

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, DECLARE régulier le congé pour vendre délivré à Mme [I] [R] par Mme [N] [O] à effet au 1er septembre 2024, CONSTATE que Mme [I] [R] est occupante sans droit ni titre du logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], depuis le 1er septembre 2024, ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [I] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1], si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, DIT que par application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, DIT que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Mme [I] [R] à payer à Mme [N] [O] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 680 euros, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés, CONDAMNE Mme [I] [R] à payer à Mme [N] [O] la somme de 7 729,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, CONDAMNE Mme [I] [R] à payer à Mme [N] [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [I] [R] aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier La Présidente

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte de commissaire de justice délivré le 2 octobre 2024, Mme [N] [O] a fait assigner Mme [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir : à titre principal, - juger que le congé délivré par Maître [C] à la demande de Mme [O] à Mme [I] [R] est de 6 mois, - juger que le congé délivré est valable sur le fond comme sur la forme et a valablement produit son effet, - juger que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2024 des lieux loués au [Adresse 3] à [Localité 1], - en conséquence, condamner Mme [I] [R] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délais le local qu'elle occupe [Adresse 3] à [Localité 1] sous peine d'y être contraints par la force publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue, - condamner Mme [I] [R] à payer à Madame [O] un montant de 7 729,03 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - juger que l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [I] [R] est fixée à un montant de 680 euros, - juger que l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à un montant de 680 euros par mois correspondant au montant du loyer et des charges actuellement dû, à titre rétroactif à compter du 1er septembre 2024 jusqu'au départ effectif des locaux concernés et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, à titre subsidiaire, si le tribunal estime que le congé ne serait pas valable, - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [I] [R] en raison de son manquement à ses obligations, - juger que Mme [I] [R] est occupante sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir, - condamner Mme [I] [R] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délais le local qu'il occupe [Adresse 3] à [Localité 1] sous peine d'y être contraints par la force publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue, - condamner Mme [I] [R] à payer à Madame [O] un montant de 7 729,03 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - juger que l'indemnité d'occupation provisionnelle sera fixée à un montant de 680 euros par mois correspondant au montant du loyer et des charges actuellement dû, à compter de la décision exécutoire à intervenir prononçant la résiliation du contrat de bail jusqu'à parfaite évacuation des lieux loués sous réserve du décompte de charges définitif, - condamner Mme [I] [R] à payer l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués, en tout état de cause, - condamner la partie défenderesse à payer à la partie demanderesse un montant de 2 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens de l'instance, y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d'huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d'encaissements, - rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Mme [O] a soutenu qu'elle était propriétaire d'un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] qui avait été loué à Mme [I] [R] par le précédent propriétaire, M. [G] [D]. Elle a fait valoir qu'un congé pour vente avait été délivré à la locataire le 1er septembre 2024, cette dernière s'étant maintenue dans les lieux sans payer les loyers et les charges. Cités par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [R] n'était pas présente ni représentée à l'audience du 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s'être appropriée les motifs du premier juge. De surcroît, en application de l'article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit à la demande de la partie appelante que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'existence d'un contrat de location conclu entre les parties : Selon les articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires à leur succès. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La charge de la preuve de l'existence d'un contrat et d'une relation contractuelle incombe à celui qui s'en prévaut. En l'espèce, Mme [O] justifie, par la production d'une attestation notariée et de l'acte de vente, avoir acquis le 28 février 2022 un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] appartenant à M. [G] [D]. L'acte de vente mentionne expressément en page 5 que « le bien est actuellement loué au profit de Mme [I] [R] pour un usage d'habitation aux termes d'un bail sous seing privé établi pour une durée de trois années ayant commencé à courir le 2 septembre 2021, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 630 euros et de 50 euros de charges en sus ». L'appelante produit également un contrat de location portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], daté du 2 septembre 2021 et signé par le bailleur et le locataire. Si l'identité du locataire n'est pas renseignée dans le contrat de location, cette omission est sans incidence dès lors que l'état des lieux annexé au contrat mentionne expressément Mme [I] [R] en qualité de locataire et que les signatures apposées sur le contrat de location et l'état des lieux sont similaires. Au surplus, la cour relève que le commissaire de justice qui a dressé le procès-verbal de signification de l'assignation introductive d'instance du 2 octobre 2024 a constaté la présence du nom de Mme [I] [R] sur la boîte aux lettres et la sonnette de l'habitation. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la preuve de l'existence d'un contrat de location liant Mme [O], propriétaire, et Mme [R], locataire, est suffisamment rapportée. Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable les demandes formées par Mme [O]. Sur la validité du congé : Aux termes de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et à six ans pour les bailleurs personnes morales. L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le délai du préavis imposé au bailleur est de 6 mois avant le terme du bail. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Selon l'article 15-II de la même loi, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En l'espèce, le contrat de bail, conclu le 2 septembre 2021 pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, expirait donc le 1er septembre 2024 à minuit. Mme [O] a fait délivrer à Mme [R] un congé pour vendre, par acte de commissaire de justice signifié le 6 décembre 2023, à effet au 1er septembre 2024. Le congé a donc été délivré plus de six mois avant le terme du bail. Il apparaît en outre que le congé contient toutes les mentions prescrites par les dispositions précitées. Par conséquent, le congé pour vendre délivré le 6 décembre 2023 est régulier. Le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé et Mme [R] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2024. Il convient donc de faire droit à la demande d'expulsion formulée par l'appelante dans les conditions prévues au présent dispositif. Sur l'indemnité d'occupation : L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Mme [R] étant occupante sans droit ni titre, Mme [O] est bien fondée à solliciter sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges dus, soit 680 euros, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux par expulsion ou remise des clés. Sur la dette locative : En vertu de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s'acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le bailleur produit un décompte faisant état d'une dette locative de 7 729,03 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges impayés à la date du 5 septembre 2024. L'intimée, non comparante, ne justifie pas du paiement des sommes réclamées. Par conséquent, Mme [R] sera condamnée à payer à Mme [O] la somme de 7 729,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées. Succombant, Mme [R] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.