Cour d'appel, 3ème chambre famille, 26 mai 2026 — n° 23/05086

PAR CES MOTIFS La cour, DECLARE irrecevables comme tardives les conclusions et pièces transmises par l'appelant à compter du 26 février 2026 ; CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné l'adjudication du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] (33) ; Stantuant à nouveau de ce chef, ATTRIBUE préférentiellement le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] (33) à M. [M] [E] ; RENVOIE les parties devant Maître [N] [B], notaire à [Localité 1] (Gironde) pour finaliser les comptes entre les parties au regard des questions tranchées par le présent arrêt et procéder au partage ; Y ajoutant, DEBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ; DIT que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de partage ; DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Hélène MORNET, présidente, et par Corinne VERCAMER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE 1/ Faits constants M. [M] [E] et Mme [A] [Z] ont vécu plusieurs années en concubinage et signé le 14 août 2008 un pacte civil de solidarité, enregistré au tribunal d'instance de Bordeaux. Ils ont durant leur vie commune acquis, selon acte authentique en date du 24 juillet 2008, en indivision, à hauteur de 67 % pour M. [E] et 33% pour Mme [Z], un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (33). M. [E] et Mme [Z] se sont séparés en septembre 2017, M. [E] étant demeuré dans l'immeuble indivis, et leur PACS a été dissous par déclaration conjointe enregistrée à la mairie de [Localité 4] le 30 mars 2018. Par acte du 6 novembre 2018, M. [E] a assigné Mme [Z] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bordeaux, aux fins de voir : - ordonner le partage de l'indivision, - lui attribuer l'immeuble, - dire qu'il est redevable à l'égard de Mme [Z] de la somme de 52 800 €, représentant la valeur de ses parts dans l'indivision en juin 2018, diminuée de la somme de 15 060 € arrêtée en juin 2018 compris, au titre des comptes d'indivision qu'elle reste à lui devoir, augmentée d'une indemnité d'occupation de 396 € par mois depuis juin 2018 inclus, - désigner tel notaire qu'il plaira pour rédiger l'acte de partage sur ces bases, - dire que les frais de partage seront partagés par moitié, - au titre des conséquences patrimoniales de la rupture du PACS, dire que Mme [Z] est redevable à son égard de la somme de 27 000 € ainsi que de toutes les sommes qu'elle a prélevées sur le compte joint depuis le 31 mars 2018. Par jugement du 7 novembre 2019, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bordeaux a ordonné l'ouverture des opérations de liquidation-partage, ordonné une expertise immobilière de l'immeuble et désigné le président de la chambre des notaires aux fins de procéder aux opérations. Le rapport d'expertise immobilière, reçu le 13 mars 2020, conclut à une valeur foncière de 265 000 € et à une valeur locative de 1100 € mensuels. Maître [B], notaire à [Localité 1] (33), a dressé un procès-verbal de difficultés le 7 septembre 2022. 2/ Décision entreprise Par jugement du 28 septembre 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l'autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Bordeaux du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (33), - rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile, - fixé la mise à prix à 265 000 €, - dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l'avocat poursuivant la licitation, - dit qu'il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d'annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par l'huissier de son choix les biens à vendre aux fins d'établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R322-2 du code des procédures civiles d'exécution et diagnostics obligatoires, - autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par l'huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente, - dit que l'huissier pourra pénétrer dans les lieux avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance, - dit que M. [E] a droit à une créance sur l'indivision au titre des échéances de prêt remboursé par ses soins, - dit que M.

MOTIFS DE LA DECISION En considération des conclusions déclarées recevables, la cour est saisie des prétentions suivantes: Sur la valeur vénale de l'immeuble: M. [E] conclut à la confirmation de la valeur vénale de l'immeuble indivis, arrêtée, après expertise de M. [V], à la somme de 265 000 euros. Mme [Z] demande l'infirmation de cette disposition et la revalorisation du prix de l'immeuble à 350 000 euros, en raison de l'ancienneté de l'expertise et de l'évolution du prix des biens immobiliers dans le secteur. Sur ce, Le premier juge a retenu la valeur proposée par l'expert, notant que Mme [Z] n'avait pas contesté cette expertise et produisait des estimations immobilières établies sans visite des lieux et, du fait de leur imprécision, insuffisantes à démontrer une valorisation différente de celle retenue par l'expert. Mme [Z] a saisi le conseiller de la mise en état d'une demande d'une nouvelle expertise, critiquant le rapport de M. [V] et faisant valoir la nécessité d'actualiser la valeur du bien. Elle a été déboutée de sa demande par ordonnance du 11 juillet 2024, considérant que les variations du marché immobilier, depuis le jugement déféré, n'ont pas été à la hausse des prix des ventes immobilières et qu'il n'existait ainsi aucun élément nouveau significatif justifiant une nouvelle expertise. Devant la cour, Mme [Z] renouvelle sa demande de voir porter la valorisation du bien immobilier indivis à 350 000 euros, en produisant les relevés de ventes immobilières intervenues dans le même secteur géographique, entre 2022 et juin 2024, pour un prix au mètre carré moyen de près de 3 600 euros. Il demeure qu'en l'absence de contestation précise des conclusions de l'expert, d'éléments de comparaison suffisants entre les biens vendus dans le secteur et l'immeuble litigieux, et à défaut d'établir que le marché immobilier a connu une hausse significative depuis le dépôt du rapport dans cette zône géographique, il convient de confirmer la valeur retenue par l'expert. Sur l'attribution préférentielle ou la licitation du bien immobilier indivis : M. [E] renouvelle sa demande d'attribution du bien indivis. Il affirme être en capacité financière de racheter la part de Mme [Z], s'élevant à 33% de 265 000 euros, soit 87 450 euros, comme en justifient : - l'attestation d'un courtier qui établit sa capacité d'emprunt à 156 000 euros, renouvellée le 9 octobre 2023, - un accord de principe du [1] en date du 25 janvier 2024 pour un emprunt de 180 000 euros, - son salaire de responsable commercial, retrouvé depuis mars 2023, d'un montant de 5 469 euros mensuels. M. [E] justifie en outre de l'absence de tout incident de paiement du crédit immobilier qu'il a assumé seul en intégralité, outre une période transitoire de suspension du crédit pendant deux ans. Mme [Z] conclut à la confirmation du jugement, en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande d'attribution préférentielle du bien immobilier indivis et ordonné la licitation du bien. Elle souligne que, devant le premier juge, - la capacité de M. [E] à honorer les échéances du prêt immobilier n'étaient pas démontrées, dès lors que sa situation financière l'avait contraint à solliciter la suspension des échéances pendant deux ans, entre juin 2021 et mai 2023, - M. [E] ne lui avait, avant l'assignation en justice, fait aucune proposition sérieuse de rachat. Sur ce, En application des dispositions de l'article 1377 du code de procédure civile 'Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R 221-33 à R 221-38 et R 221-39 du code des procédures civiles d'exécution'. En l'espèce, il est constant que, depuis le jugement critiqué, M. [E] a justifié d'un accord de principe qui lui a été donné, le 25 janvier 2024, par le [1] pour un crédit d'un montant de 180 000 euros, sous conditions de constitution de garanties et de l'accord de la compagnie d'assurances. S'il est exact qu'il ne précise pas quelles sont les garanties exigées par le prêteur, les revenus dont il justifie depuis mars 2023, supérieurs à 5 000 euros mensuels, attestent de sa capacité financière retrouvée, lui permettant d'emprunter et de régler le montant de la part de Mme [Z] dans le bien indivis. L'attribution préférentielle du bien indivis à M. [E] apparaît par ailleurs conforme à l'intérêt des deux parties, dès lors d'une part que M. [E] vit dans cet immeuble dont il règle les charges depuis la séparation du couple, d'autre part que ce rachat évite les aléas d'une vente aux enchères de l'immeuble. Il convient, dans ces conditions, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné l'adjudication du bien et d'ordonner l'attribution préférentielle de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] à M. [E]. Sur l'indemnité d'occupation : Sur le principe de l'indemnité d'occupation : M. [E] conteste devoir une indemnité d'occupation à l'indivision, estimant que son occupation du bien n'exclut pas celle de Mme [Z], laquellle détient toujours le pass général du logement, lui permettant d'y accéder à sa guise. Mme [Z] conclut à la confirmation du jugement de ce chef, dès lors qu'elle affirme que M. [E] a eu, depuis la séparation, la jouissance exclusive de l'immeuble et qu'elle n'a continué à disposer que des seules clés du portillon d'entrée, sans pouvoir entrer dans la maison dont M. [E] a au demeurant fait changer les serrures. Sur ce, Aux termes des dispositions de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use et jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. En l'espèce, il n'est pas discuté que M. [E] occupe à titre personnel le bien indivis depuis la séparation du couple. Si les parties s'accordent sur le fait que Mme [Z] a conservé une clé qui donne accès au portillon d'entrée, côté jardin, il est contesté par Mme [Z] que ce pass lui permet aussi d'accéder à l'habitation. En ce sens, M. [E] indique qu'avec cette clé, Mme [Z] a pu récupérer de son propre chef l'ensemble des objets stockés dans le cabanon du jardin au début de la séparation ; il s'en déduit qu'à l'inverse, l'accès à l'habitation lui est impossible. Dans ces conditions, la cour confirme que la jouissance de l'immeuble indivis par M. [E] étant exclusive, celui-ci est redevable d'une indemnité d'occupation due à l'indivision pour sa valeur totale. Sur le montant de l'indemnité d'occupation: M. [E] demande, à titre subsidiaire, que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé à un maximum de 70 % de la valeur locative du bien, évaluée par l'expert à 1 100 euros par mois et que, sur cette somme de 770 euros, l'indivision lui en devra 67%, soit 515,90 euros, ce jusqu'au partage. Mme [Z] conclut à la réformation du jugement, critique la valeur locative retenue par l'expert, qu'elle demande de voir porter à la somme de 1 400 euros par mois, l'indemnité d'occupation due par M. [E] s'élevant alors à 80 % de cette somme, soit 1 120 euros x 78 mois au 1er avril 2023, somme à parfaire à la date du partage. Sur ce, Les avis de locations de maisons sises à [Localité 3], de surfaces comparables à celle de l'immeuble indivis, produites par l'intimée, ne sont toutefois ni datées, ni suffisamment précises pour remettre en cause l'estimation faite par l'expert. Il convient donc de confirmer la base de calcul de l'indemnité, soit 1 100 euros, base à laquelle est classiquement appliqué un coefficient de réfaction de 20 %, permettant en l'espèce de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 880 euros par mois, dus à l'indivision, sans qu'il n'y ait lieu à ce stade de déterminer la répartition du compte d'indivision entre les parties. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef. Sur les autres créances :