Cour d'appel, 1ère chambre, 26 mai 2026 — n° 25/01379

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, et après en avoir délibéré conformément à la loi : CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ; CONDAMNE solidairement Mme [P] [B] née [W] et M.[Y] [B] à payer à M. [R] [K] et à M. [E] [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Mme [P] [B] née [W] et M. [Y] [B] à payer à M. [Q] [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; LES CONDAMNE sous le même lien de solidarité aux dépens d'appel. La greffière, Le président,

************* EXPOSE DU LITIGE M. [Y] [B] et Mme [P] [B] née [W] ont fait l'acquisition, suivant acte notarié en date du 18 avril 2017, d'un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2], l'ensemble immobilier se composant d'une maison et d'un terrain attenant. Les vendeurs, Mme [H] [M] veuve [K], en qualité d'usufruitière, ses deux petits-enfants, [E] et [R] [K] et Mme [X] [F] veuve [K], venant en représentation des droits de leur père et époux prédécédé qui avait la qualité de nu-propriétaire, ont cédé le bien moyennant un prix global de 160'000 euros, soit 153'000 euros pour le bâtiment et 7000 euros pour le terrain. Le 9 mai 2018 une inondation s'est produite au sein de l'immeuble, les sous-sols ayant été submergés par une montée des eaux pluviales, de plus de 2 mètres, venues de l'extérieur. Subséquemment, d'autres épisodes moins graves se sont produits, notamment en 2024. Après renseignements fournis par le voisinage, les acquéreurs ont considéré que l'immeuble était sujet à des inondations répétées du fait d'une défaillance du réseau communal d'assainissement ce qui, selon eux, constituait un vice caché de la chose vendue. Estimant que les vendeurs avaient manqué à leur obligation d'information et que le bien vendu était affecté d'un vice caché à la livraison, les époux [B] ont fait assigner ceux-ci devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, et ce suivant acte d'huissier en date du 27 avril 2020. Les acquéreurs sollicitaient alors, sur le fondement de l'action rédhibitoire, l'annulation de la vente et la restitution du prix versé. Suivant jugement en date du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a débouté les acquéreurs de leurs prétentions, et ce dans les termes suivants : - dit que l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] n'est pas affecté de vices cachés ; - déboute M. [Y] [B] et Mme [P] [B] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamne M. [Y] [B] et Mme [P] [B] à payer à Madame [H] [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne M. [Y] [B] et Mme [P] [B] aux entiers dépens de la présente procédure. Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a essentiellement retenu que la preuve n'était pas administrée de ce que le bien immobilier objet du litige était affecté d'un vice caché le rendant impropre à l'usage de sa destination. Suivant déclaration d'appel en date du 3 juillet 2022, formalisée par voie électronique, les époux [B] ont interjeté appel du jugement rendu. Mme [H] [M] veuve [K] est décédée en cours d'instance. Celle-ci a été interrompue jusqu'à ce qu'elle soit reprise par ses héritiers. Dans le dernier état de leurs écritures en date du 11 décembre 2025, les appelants invitent la cour à statuer dans le sens suivant : - Juger recevable l'intervention forcée des héritiers de Mme [H] [M] : M. [Q] [K], M. [R] [K] et M. [E] [K] ; Statuant sur l'appel interjeté par M. [Y] [B] et Mme [P] [B] née [W] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier le 19 mai 2022 : - Déclarer qu'il a été bien appelé et mal jugé, - Juger recevables et bien-fondés Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B] en leur demande de réformation du jugement du tribunal judiciaire de Lons le Saunier du 19 mai 2022 (numéro RG 20/00461 - numéro minute 22/00095) en ce que cette décision a rejeté toutes les demandes de Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B] ; En conséquence, Réformerle jugement susvisé en ce qu'il a : - considéré que l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], propriété de Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B], cadastrée en section AM [Cadastre 1] et [Cadastre 2], n'était pas affecté d'un vice caché antérieurement à la vente, - débouté Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B] à payer à Madame [H] [M] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [P] [B] née [W], et M.

MOTIFS DE LA DECISION Il est excipé en défense de l'irrecevabilité de la demande des époux [B] au motif que les prétentions fondées sur l'action estimatoire sont nouvelles en appel puisque le premier juge n'a été saisi que d'une action rédhibitoire pour vices cachés. Mais les deux demandes tendent aux mêmes fins, au sens des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile puisque toutes deux ont pour objet et pour finalité de les restituer en l'état antérieur à la lésion de leurs intérêts en raison de vices cachés affectant l'immeuble acquis. En cet état, le moyen ne saurait prospérer. L'action estimatoire vise pour l'acquéreur, en vertu des prescriptions de l'article 1644 du code civil, à obtenir une réfaction du montant du prix à concurrence de la moins-value affectant la chose vendue du fait de la présence et de l'incidence dommageable d'un vice caché. Au cas présent, les époux [B], tout en invoquant l'action estimatoire comme fondement juridique à leurs prétentions, ont sollicité la condamnation des parties intimées à leur payer la contre-valeur des travaux nécessaires à la préservation des lieux des phénomènes sinistrants liés aux intempéries, outre les frais accessoires. Bien que l'action en résolution ou en diminution de prix pour vices cachés peut se cumuler avec une action en responsabilité contractuelle de droit commun, il y a lieu de considérer, pour respecter le choix du fondement juridique formulé par les époux acquéreurs, que la demande en réparation s'analyse concomitamment en une exigence de réfaction du prix. Il convient de rappeler que l'action estimatoire est fermée à l'acquéreur détenteur d'une chose affectée d'un vice caché qui a été résorbé par une réparation adéquate, mais seulement lorsqu'elle est intervenue à l'initiative du vendeur (Cass. 3° Civ. 8 février 2023 n°22-10 743). En l'occurrence, la protection ajoutée en bas du portail d'entrée a été installée par les services de la mairie de [Localité 2] au mois de mai 2019, soit avant l'introduction de l'instance contentieuse. Toutefois, s'agissant de travaux exécutés par un tiers, l'obstacle mis à l'introduction de l'action estimatoire n'est plus de mise. Le tribunal a rejeté les prétentions émises par les époux acquéreurs en estimant qu'au regard des pièces produites la preuve d'un vice caché affectant l'immeuble n'était pas rapportée. Il y a lieu de rappeler qu'aux termes de l'article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.» Une double recherche s'impose pour que soit accueillie l'action estimatoire en réduction du prix de vente : l'existence d'un vice inhérent à la chose vendue et dissimulé à la date de la livraison, d'une part, et une impropriété de la chose à l'usage de sa destination en liaison directe avec la défectuosité de celle-ci, d'autre part. Il est constant que l'ensemble immobilier dont les époux [B] se sont portés acquéreurs n'est, intrinsèquement, affecté d'aucun vice de construction à l'origine des inondations dont ils se sont plaints, notamment après l'épisode orageux survenu en 2018. Les désordres litigieux ne sont donc pas consécutifs à une défectuosité interne de l'ouvrage immobilier à l'origine des dommages. Il s'évince des pièces de la procédure que l'origine des désordres est identifiée dans une capacité insuffisante du réseau public d'assainissement à évacuer les eaux pluviales en cas de fortes précipitations. Toutefois, compte tenu du risque encouru au regard du contexte géographique, l'absence d'équipement de nature à garantir les propriétaires des effets dommageables des intempéries affecte l'immeuble d'un vice qui n'était pas apparent à la livraison. L'installation d'un ressaut de protection au bas du portail d'entrée dans le courant de l'année 2019 a suffi, semble-t-il, à éviter toute récidive de survenance de faits dommageables. Il s'ensuit que si le dispositif de fermeture avait été pourvu d'un tel équipement, il y a lieu de conjecturer que l'inondation du sous-sol du bâtiment ne se serait pas produite ou, en toute hypothèse, pas avec la même ampleur. Ce défaut de dispositif protecteur ne peut être considéré comme apparent à la livraison puisqu'il ne participe pas, normalement, des composantes obligatoires ou recommandées des portails de fermetrure assurant le clos de l'immeuble. Son caractère dissimulé ne saurait donc être l'objet de controverse. Il reste donc à déterminer si le vice caché ainsi mis en évidence était de nature à rendre la chose vendue impropre à l'usage de sa destination. Ce critère doit être appréhendé au travers de la récurrence du phénomène sinistrant, celui-ci devant être défini comme portant une atteinte grave et irrésistible à la jouissance du local d'habitation. Dans cette optique, les attestations produites aux débats (M. [T], Mme [V], M. [O]) font état d'un risque connu de déversion d'eau de pluie dans la [Adresse 7], configurée en pente, en cas d'épisode orageux intense, sans pour autant faire état d'inondations systématiques des parties basses des locaux d'habitation. C'est en cela que l'appréciation du premier juge selon laquelle les témoignages produits ne rendent nullement compte de l'étendue des dommages consécutifs au dysfonctionnement de l'ouvrage public, mérite approbation. Dans l'appréhension de la fréquence des inondations des bâtiments d'habitation, celui intervenu dans le courant de l'année 2024 peut difficilement être pris en considération pour la raison même de son importance puisque c'est en contemplation de son ampleur qu'un arrêté de catastrophe naturelle a été promulgué. En effet, un tel vocable ne désigne que des phénomènes exceptionnels dont le caractère imprévisible déjoue l'efficience de tout aménagement protecteur local. La circulaire en date du 23 juin 2014, prise pour l'application de l'article L. 125-1 du code des assurances relatif à l'arrêté de catastrophe naturelle définit celle-ci comme le phénomène hydrologique naturel qui doit atteindre un niveau observé statistiquement une fois tous les 10 ans. Il s'en déduit que les inondations ou coulées de boue sont justiciable de la qualification de catastrophe naturelle lorsque le niveau des précipitations ou le débit d'un cours d'eau ont une durée de retour d'au moins 10 ans. La seule exception à cette mesure décennale est l'extrême gravité des dommages qui se sont produits. Or, en l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que les dégradations enregistrées en 2024 aient atteint l'intensité dommageable de l'épisode orageux survenu en 2018, ce dont il peut être déduit l'efficacité des dispositifs de protection mis en place. En toute hypothèse, le caractère exceptionnel du phénomène météorologique sus-évoqué ne permet pas de l'inscrire dans la trame chronologique de ceux qui ont jalonné la période antérieure, et juste postérieure à la vente. Dès lors, et quelle que soit l'ampleur des dommages subis à cette occasion, ils ne peuvent être, de manière intrinsèque, démonstratifs d'une impropriété à destination de l'immeuble litigieux. Il reste donc à déterminer si les épisodes survenus en 2016 et 2018 constituent des évènements suffisamment rapprochés dans le temps pour rendre l'immeuble, non pourvu d'équipements de protection adaptés, impropre à l'usage de sa destination. Cette fréquence est, dans ce cas de figure, le marqueur essentiel d'identification de cette condition (Cass 3 Civ. 25 janvier 2018 n° 16-26 525). Ce critère de rapprochement dans le temps ne peut être satisfait qu'à la condition que les phénomènes puissent être comparés et soient d'égale intensité. Or, au cas présent, celui survenu en 2016 n'a inondé qu'une partie du jardin attenant à la maison d'habitation, laissant celle-ci intacte.