Cour d'appel, chambre civile 1-1, 27 mai 2026 — n° 24/02362

FAITS ET PROCEDURE [D] [K] est décédé le [Date décès 1] 2019 à [Localité 10] (92), laissant pour lui succéder ses cinq enfants : M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] (ci-après désignés 'les consorts [K]'), et Mme [H] [K] (leur soeur). L'actif successoral est composé de divers biens meubles, incluant notamment des comptes bancaires, ainsi que de la moitié en pleine propriété d'un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95). L'autre moitié de l'ensemble immobilier appartient de manière indivise aux parties à l'instance selon dévolution successorale opérée au décès de leur mère et épouse d'[D] [K]. Les tentatives de partage amiable ayant échoué, les consorts [K] ont par exploit d'huissier de justice du 2 avril 2021, fait assigner leur soeur, Mme [H] [K], devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d'ouverture des opérations de partage et autorisation de procéder seuls à certains actes de disposition. Par jugement contradictoire rendu le 20 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - Ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession d'[D] [K] ; - Désigné pour y procéder M. [J] [E], notaire à [Localité 12] (92) ; - Commis tout juge de la 3ème section du pôle famille du tribunal judiciaire de Nanterre pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés ; - Dit qu'en cas d'empêchement du notaire et du juge commis, il sera pourvu à leur remplacement à la demande de la partie la plus diligente ; - Dit que, conformément aux dispositions de l'article 1368 du code de procédure civile, le notaire, agissant dans le respect des règles du contradictoire, devra procéder dans les meilleurs délais et rendre compte, en toute hypothèse dans un délai maximum de un an à compter de sa désignation, du déroulement de sa mission au juge commis : - soit en adressant une copie simple de l'état liquidatif dûment accepté et établissant les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, - soit en adressant un procès-verbal de difficultés circonstancié, accompagné d'un projet d'état liquidatif ; - Dit que le notaire désigné devra saisir dans les meilleurs délais le juge commis à tout moment de toutes difficultés faisant obstacle à sa mission ; - Dit que les parties ou leur conseil pourront saisir directement le juge commis en cas de retard, de manque de diligence ou de difficulté particulière dans le déroulement des opérations ; - Rappelé que le notaire commis pourra s'adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d'un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis ; - Autorisé M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder à la vente de l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95) ; - Autorisé M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95) ; - Rejeté la demande formée par M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] d'attribution préférentielle du terrain de 342 m² à Mme [A] [K] ; - Rejeté la demande formée par les consorts [K] qu'il soit procédé à la répartition de la masse partageable dans les conditions prévues à l'article 826 du code civil ; - Rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonné le partage des dépens entre les copartageants à proportion de leurs parts respectives. Le 12 avril 2024 Mme [H] [K] a interjeté appel de la décision à l'encontre des consorts [K]. Suivant acte authentique du 21 juin 2024, reçu par M. [W], notaire, M. [Y] [K], M.

SUR CE Sur l'objet d l'appel L'appel de Mme [H] [K] est limité aux dispositions du jugement qui autorisent les consorts [K], d'une part, à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder à la vente de l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95), d'autre part, à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95). Les intimés concluant à la confirmation dudit jugement, toutes les autres dispositions - ce compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles - sont donc définitivement acquises. Mme [H] [K] y ajoute une demande de nullité - subsidiairement d'inopposabilité à son égard - d'un acte de cession intervenu le 21 juin 2024, après le jugement entrepris. Les consorts [K] soulèvent l'incompétence de la cour pour en connaître. Sur la demande par les consorts [K] d'être autorisés à passer tous actes utiles en vue de procéder à la vente de l'ensemble immobilier indivis Pour faire droit à la demande des consorts [K], au visa de l'article 815-5 du code civil, le tribunal a retenu d'une part que Mme [H] [K] s'est toujours opposée à la vente du bien indivis situé [Adresse 7] à Montreuil-sur-Epte, refus toujours actuel, d'autre part qu'avant son décès, [D] [K] résidait en EHPAD depuis l'année 2015, que le bien est inoccupé depuis lors et connaît une dégradation de son état général avec par conséquent une perte de valeur au détriment de l'ensemble des coïndivisaires, que les demandeurs produisent des photographies montrant que l'extrémité supérieure de la cheminée s'est effondrée et que les murs extérieurs s'effritent, qu'[D] [K] avait été placé en tutelle par jugement du 20 avril 2018 et que la vente du bien avait été autorisée par le juge des tutelles par ordonnance du 11 juillet 2019, que le projet de vente est donc ancien, que dans ces conditions, le refus de vendre opposé par Mme [H] [K] met en péril l'intérêt commun des indivisaires. Position des parties Mme [H] [K] conclut à l'infirmation de ce chef faisant valoir que les dispositions de l'article 815-5 du code civil en ce qu'elles font exception au principe d'unanimité qui régit l'indivision, doivent être interprétées strictement ; qu'ainsi, l'autorisation de vendre doit concerner un projet de vente déterminé c'est-à-dire avec un acheteur et un prix précis (CA [Localité 14], 10 mars 2007, RG n° 05/01616 ; CA [Localité 15], 12 juin 2014, RG n° 13/02724) ; qu'il ne peut s'agir d'une autorisation générale de disposition dont les modalités seraient laissées à la libre appréciation des demandeurs ; qu'ainsi, en donnant une autorisation générale de vendre à certains indivisaires, le tribunal a outrepassé ses pouvoirs ; que de surcroît, les conditions de l'article 815-5 n'étaient pas réunies ; qu'en effet, elle ne s'est jamais opposée à la vente de l'immeuble à un acquéreur potentiel ; que son opposition concernait seulement le détachement de la parcelle de jardin d'une surface de 342 m² pour la voir céder à sa soeur, Mme [A] [K] ; que s'agissant de la mise en péril de l'intérêt commun, cette notion fait l'objet d'une interprétation stricte par les juges ; que l'acte autorisé ne doit pas seulement être utile ou avantageux mais d'une nécessité contraignante pour l'indivision ; que cette nécessité n'existe pas en l'espèce ; qu'aucune proposition d'achat d'un potentiel acquéreur avec un prix fixé ne lui a été présentée ; que ni l'origine ni la date des photographies produites par les consorts [K] ne sont précisées ; qu'aucune expertise ne vient corroborer leurs allégations quant à la dégradation de l'immeuble. Les consorts [K] demandent la confirmation de ce chef en s'appropriant la motivation du tribunal, rappelant en outre que l'expertise immobilière réalisée le 30 novembre 2018 avait permis d'estimer la valeur du bien à la somme de 246 000 euros, que 6 ans plus tard, cette valeur oscille entre 200 000 et 220 000 euros, et que les différentes charges afférentes au bien continuent de peser sur l'indivision. En réplique à l'argumentation de leur adversaire, ils soulignent que Mme [H] [K] s'est toujours refusée à donner mandat à un professionnel de l'immobilier afin de pouvoir mettre en vente le bien, que dans ces conditions, ils n'étaient pas en mesure de trouver un acquéreur potentiel, et prétendent que l'autorisation du juge donnée au visa de l'article 815-5 du code civil peut concerner tout acte de disposition ou d'administration selon les circonstances et les besoins de l'espèce. Appréciation de la cour Selon l'article 815-3, alinéa 7, du code civil, en matière d'actes de disposition concernant les immeubles, le consentement de tous les indivisaires est requis. Toutefois, aux termes de l'article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. (...) L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut. La Cour de cassation rappelle que l'autorisation judiciaire est soumise à la preuve préalable de la mise en péril de l'intérêt commun (3e Civ., 28 novembre 2012, pourvoi n° 11-19.585, publié), lequel est souverainement apprécié par les juges du fond (voir notamment: 1re Civ., 3 mars 1992, pourvoi n° 90-16.420, publié ; 1re Civ., 21 juillet 1987, pourvoi n° 86-10.274, publié ; 1re Civ., 14 février 1984, pourvoi n° 82-16.526, publié). La jurisprudence de la Cour de cassation enseigne que cette preuve est rapportée notamment dans les hypothèses suivantes : * lorsque le refus de vendre d'un des indivisaires, ex conjoint divorcé, dont les intérêts patrimoniaux ont été liquidés, fait preuve d'une carence et d'une inertie et résiste sans justification à la vente de ce bien indivis (1re Civ., 8 mars 2017, pourvoi n°15-28.318) ; * dès lors que la valeur de l'immeuble diminue de façon constante, que son état nécessite des travaux de rénovation auxquels l'autre coïndivisaire n'a pas les moyens de faire face, que l'unique offre d'achat au prix correspondant à celui du marché, n'a pu être acceptée, faute d'accord de ce dernier, que l'indivisaire revendique un prix excessif de ce bien (1re Civ., 16 mars 2016, pourvoi n° 15-14.959) ; * dès lors que les immeubles ne sont plus loués, qu'ils se dégradent et produisent des charges sans contrepartie, que leur état nécessite des travaux de rénovation auxquels l'indivisaire qui résiste à la vente n'a pas les moyens de faire face (1re Civ., 2 avril 2014, pourvoi n° 13-15.744) ; * dès lors que l'immeuble, inoccupé, n'est productif d'aucun revenu et engendre des charges importantes par rapport à sa valeur et que le prix offert correspond au prix du marché (1re Civ., 5 mars 2014, pourvoi n° 12-26.618). L'urgence n'est pas une condition d'application de l'article 815-5 du code civil (1re Civ., 12 juillet 2001, pourvoi n° 99-14.202). Au cas d'espèce, c'est en vain que Mme [H] [K] affirme ne pas s'être opposée à la vente alors qu'il ressort des pièces aux débats, qu'elle y était déjà opposée lorsque ce projet a été évoqué par les consorts [K] en 2017 ; que le conflit familial à propos de cette vente a été l'un des motifs d'éviction de la priorité familiale avec la désignation d'un mandataire judiciaire à la protection des majeurs en qualité de tuteur d'[D] [K], par le juge des tutelles de [Localité 10] lorsqu'il a placé ce dernier en tutelle par jugement du 20 avril 2018 ; que par courrier recommandé dont Mme [H] [K] a accusé réception le 20 juillet 2020,le conseil des consorts [K] lui a fait part de la volonté de ces derniers de vendre le bien sis à [Localité 11] (95) et lui a demandé de lui faire part de son accord sous quinzaine, à défaut de préciser les motifs d'opposition à cette vente ; que Mme [H] [K] ne prétend pas avoir répondu à cette demande. C'est donc à bon…

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire, mis à disposition, Infirme le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre uniquement en ce qu'il a autorisé M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à Montreuil-sur-Epte (95), Le confirme pour le surplus, Statuant de nouveau et y ajoutant, Déboute M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] de leur demande d'être autorisés à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95), Se déclare compétente pour connaître de la demande de Mme [H] [K] épouse [F] de voir dire nul ou inopposable l'acte notarié reçu le 21 juin 2024 par M. [W], notaire, mais l'en déboute, Condamne Mme [H] [K] épouse [F] aux dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne Mme [H] [K] épouse [F] à payer à M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] la somme totale de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente