Cour d'appel, chambre civile 1-1, 27 mai 2026 — n° 24/02140

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition, Infirme le jugement du 11 janvier 2024 ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [T] [N], notaire, à verser à Mme [F] [U], épouse [M], et M. [T] [M] la somme de 8 769,68 euros (7 423,28 euros + 1 346,40 euros) en réparation de leur préjudice matériel et celle de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la société [1] à relever et garantir indemne M. [T] [N], notaire, de toutes les condamnations prononcées contre lui ; Condamne M. [T] [N] aux dépens de première instance et d'appel ; Rejette la demande de M. [T] [N] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [T] [N] à verser à Mme [F] [U], épouse [M], et M. [T] [M] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCEDURE, Par acte notarié en date du 20 mai 2015, établi par M. [T] [N], notaire, Mme [F] [U], épouse [M], et M. [T] [M] ont acquis de la société [2] une maison à usage d'habitation cadastrée section ZH n° [Cadastre 1] lieudit '[Adresse 2]', située à [Localité 7]. Deux ans après leur acquisition, M. et Mme [M], ont souhaité diviser leur terrain et vendre une partie à bâtir sur le fond de leur parcelle. A cette fin, ils se sont rapprochés d'un géomètre-expert. A la suite de la division de leur parcelle, ils ont mis en vente le lot nouvellement créé cadastré ZH n° [Cadastre 2]. Sur leur demande, l'étude de M. [N], notaire, a établi le 23 juin 2017 une attestation de propriété portant l'observation selon laquelle la parcelle ZH n° [Cadastre 1] profite d'une 'servitude de passage et de passage de canalisation', annexée à l'acte de vente, et grevant le chemin appartenant à la société [3]. Le 14 octobre 2019, M. et Mme [M] ont signé une promesse de vente avec M. et Mme [A] mentionnant l'existence de servitudes rapportées en annexes. Lorsque l'entreprise mandatée par M. et Mme [M] a voulu intervenir sur le chemin, la société [3], propriétaire du chemin, a contesté l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle ZH n°[Cadastre 3]. Malgré les discussions intervenues, notamment par l'intermédiaire de M. [N], la société [3] a maintenu sa position de contestation de l'existence d'une servitude au profit du fonds objet de la promesse de vente. M. et Mme [M] ont alors accepté, pour que la vente se maintienne, que l'accès à la voie publique s'effectue sur leur propriété par emprunt de la voie privée du lotissement. Ils ont également accepté de participer au surcoût de l'opération induit pour M. et Mme [A] aux termes d'un protocole d'accord signé le 31 janvier 2021. M. et Mme [A] ont déposé un nouveau de dossier de permis de construire, lequel a été délivré le 23 novembre 2020. Suivant acte dressé par M. [N], notaire, et M. [T] [E], notaire, en date du 20 mai 2021, les époux [M] et les époux [A] ont signé l'acte de vente de la parcelle cadastrée ZH n° [Cadastre 2]. Les époux [M] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 septembre 2021 délivré par l'intermédiaire de leur conseil, sollicité de M. [N], notaire, une indemnisation à hauteur de la somme de 55 000 euros au titre des préjudices qu'ils estiment avoir subis, se décomposant comme suit : - 13 500 euros au titre des frais d'aménagements extérieurs et de viabilisation, nécessités en raison de la modification du projet des époux [A] et de la création d'une servitude de passage sur le terrain des époux [M] ; - 1 500 euros au titre des honoraires d'huissier de justice et d'avocat nécessaires à la régularisation de la situation ; - 30 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur de leur propriété en raison de l'existence de cette servitude de passage et de la réduction de leur jardin d'agrément ; - 10 000 euros au titre du préjudice moral subi dans le cadre de cette vente, mais également du trouble de jouissance à subir dans le cadre des travaux de construction de la maison des époux [A] dans la mesure où le chantier sera accessible depuis leur terrain. M. [N], notaire, n'a pas donné suite à cette demande. Par acte d'huissier de justice des 15 et 25 mars 2022, M. et Mme [M] ont saisi le tribunal judiciaire de Versailles. Par jugement contradictoire rendu le 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a : - débouté Mme [F] [U], épouse [M], et M. [T] [M] de toutes leurs demandes de dommages et intérêts ; - débouté toutes les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [N], notaire, aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - dit qu'il convient d'écarter l'exécution provisoire du jugement. Le 3 avril 2024, les époux [M] ont interjeté appel de la décision à l'encontre de M. [N], notaire, et de la SA [1].

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'objet de l'appel Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d'appel se présente dans les mêmes termes qu'en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges. Sur les fautes reprochées au notaire Position du tribunal Le tribunal a successivement examiné les fautes reprochées au notaire à l'occasion des divers documents qu'il a établis. S'agissant de l'acte d'achat de M. et Mme [M] dressé par M. [N] le 20 mai 2015, le tribunal a retenu que M. et Mme [M] ne démontrent pas que M. [N] ait commis une quelconque faute dans la rédaction de cet acte, étant précisé qu'il n'a pas été fait mention de l'intention des acquéreurs de diviser leur terrain en deux en vue de la vente d'une parcelle ; que la question d'une servitude de passage pour cette partie de terrain ne pouvait donc pas se poser et ne constituait pas une condition essentielle du contrat. En ce qui concerne la promesse de vente conclue le 14 octobre 2019 entre M. et Mme [M] d'une part et M. et Mme [A] d'autre part, prenant en compte l'attestation établie par M. [N] le 23 juin 2017 relative à l'existence d'une servitude de passage au profit de la parcelle objet de la promesse, le tribunal a relevé qu'il est constant que la société [3] a contesté l'existence d'une telle servitude, que M. [N] indique avoir établi cette attestation sur la base des déclarations de M. et Mme [M] concernant la présence d'un portillon et d'une sortie existant ; que chargé d'assurer à la sécurité et l'efficacité des actes juridiques établis par ses soins, M. [N] a donc manqué à cette obligation, conduisant les appelants à des concessions à l'égard de M. et Mme [A] afin que la vente soit finalement conclue le 20 mai 2021, avec un nouveau tracé d'accès à la voie publique. Il a en conclu que M. [N] a commis une faute s'agissant de la promesse de vente du 14 octobre 2019 portant référence à la servitude de passage. Moyens des parties M. et Mme [M] indiquent que contrairement à ce qu'a examiné le tribunal, ils ne recherchent pas la responsabilité du notaire à raison de la rédaction de l'acte de vente du 20 mai 2015, cette responsabilité étant recherchée à raison de la rédaction de l'attestation de propriété, des conseils prodigués, de l'erreur de droit manifeste et de la rédaction de la promesse de vente conclue le 14 octobre 2019 entre eux et M. et Mme [A]. S'agissant de l'attestation de propriété établie par M. [N] le 23 juin 2017, ils font valoir qu'elle est directement à l'origine de leur croyance dans l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle propriété de la société [3] ; que le notaire l'a semble-t-il lui même cru et postulé, sans procéder aux vérifications élémentaires ; qu'il leur a précisé que l'existence d'un portail donnant sur la bande de terrain appartenant à la société [3], cadastrée ZH n° [Cadastre 3], confirmait l'existence d'une servitude de passage au profit de leur propriété, et donc à l'époque du futur terrain nu issu de la division ; que l'attestation établie a déterminé leur projet de division à laquelle ils n'auraient jamais procédé s'ils avaient été correctement informés, notamment de l'impossibilité de prévoir un accès au terrain issu de la division par l'ouest de la parcelle ; que forts de cette attestation, ils ont obtenu un permis d'aménager et mis en vente la parcelle nouvellement créée, présentée comme bénéficiant d'un accès à la voie publique par emprunt du portail et de la parcelle ZH n° [Cadastre 3] ; que le plan de division du géomètre, annexé à la déclaration préalable de division, faisait référence à l'attestation litigieuse et permettait d'attester du non-enclavement de celle-ci. Ils soutiennent donc qu'en s'abstenant de procéder aux vérifications nécessaires, le notaire a commis une faute dans la rédaction de l'attestation de propriété du 23 juin 2017 à l'origine de leur préjudice consistant en une perte de chance d'avoir pu contracter aux conditions initialement convenues. Ils font ensuite valoir que M. [N] a également commis une faute dans la rédaction de la promesse de vente du 14 octobre 2019, postulant l'existence d'une servitude de passage dont il s'est avéré qu'elle était inexistante. Ils relatent que M. [N] a confirmé, dans cette promesse, pièces annexées à l'appui, l'existence de la servitude de passage sur le fonds de la société [3] ; que le plan de division dressé par le géomètre a été annexé à cet acte ; que forts de cette promesse, M. et Mme [A] ont obtenu un permis de construire orientant la façade principale de leur maison vers l'accès du terrain, soit vers la parcelle ZH n° [Cadastre 3] ; que face à la contestation de la société [3], le notaire a renvoyé à la note intitulée « Rappel de servitudes » annexée aux actes de vente par M. [N] qui pourtant, ne concernait pas les parcelles cédées ; que M. [N] s'est cependant obstiné auprès de la société [3] et de son conseil à soutenir qu'il existait une servitude par destination du père de famille alors que la seule présence d'un portail dont l'utilisation n'avait jamais été démontrée et dont l'origine et les conditions d'installation étaient totalement inconnues, ne permettait en aucun cas d'établir l'existence d'une quelconque servitude ; qu'il est patent à la lecture des pièces communiquées que M. [N] ne s'est pas contenté de les conseiller, mais a agi de manière positive, en professionnel du droit, en développant une argumentation juridique sur la servitude par destination du père de famille, erronée ; qu'il a fini par reconnaître son erreur ; que dans l'intervalle, alors que M. et Mme [A] avaient vendu leur autre demeure, obtenu un engagement de la banque et exigé que la vente se réitère au prix convenu, ils n'ont eu d'autre choix que de poursuivre cette vente, au risque que leur responsabilité soit engagée ; que pour que la vente se maintienne, l'accès à la voie publique devait désormais nécessairement se faire au travers de leur propriété et un nouveau permis de construire a dû être déposé ; que M. [N] a reconnu sa responsabilité et proposé de les indemniser, les encourageant à trouver un accord qu'il assumerait financièrement ; que c'est dans ces conditions que M. [N] a informé M. et Mme [A] par courriel du 28 juillet 2020 qu'ils acceptaient de concéder une servitude de passage sur leur terrain et de participer au surcoût de l'opération induit pour eux. Ils insistent sur le fait que M. [N], en procédant à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, a reconnu son erreur et leur a assuré de son intention de les indemniser, rappelant qu'une telle déclaration n'a rien d'automatique ni d'obligatoire ; que malgré la sommation de communiquer cette déclaration, il s'est abstenu de le faire, ce dont il conviendra de tirer les conséquences. M. [N] et son assureur, la société [1], contestent l'existence d'une faute du notaire. Ils font valoir que ce sont les appelants, suite aux échanges avec la société [3], qui ont déduit que la propriété vendue à M. et Mme [A] ne bénéficiait pas d'une servitude de passage et ont alors considéré, pour que la vente se maintienne, que l'accès à la voie publique devait se faire au travers de leur propriété et qu'un nouveau permis de construire devait être déposé ; qu'il s'est rangé à leur décision ; qu'il n'est pas démontré qu'il aurait manqué à ses obligations en n'effectuant pas les vérifications requises, M. et Mme [M] ayant préféré ne pas donner suite à la position du notaire quant à l'existence d'une servitude par destination du père de famille ; qu'il n'en demeure pas moins que du fait de l'existence d'un portillon et donc d'une sortie qui existait avant division, une servitude de père de famille pouvait valablement être reconnue, de sorte que si M. [N] a établi une attestation qui a pu les induire en erreur quant au droit de passage, cette attestation n'est aucunement à l'origine du préjudice dont ils se prévalent. M.