Cour d'appel, chambre civile 1-1, 27 mai 2026 — n° 24/01115

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, Infirme le jugement sur le montant du préjudice financier ; Le confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Ramène à la somme de 59 736 euros le montant du préjudice financier de M. [C] ; Condamne in solidum la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] la somme de 59 736 euros en réparation de son préjudice financier ; Condamne in solidum la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] aux dépens ; Condamne in solidum la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à verser à M. [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toutes autres demandes. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS [F] PROCEDURE, Par acte authentique dressé par M. [U], notaire, le 17 décembre 2004, M. [C] a acquis de la société [2], une maison d'habitation sise [Adresse 6] à [Localité 5] (Eure-et-Loir), sur un terrain ayant formé le lot n° 58 d'un lotissement, cadastré section AH n° [Cadastre 1], ladite parcelle provenant de la division de la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 2]. Envisageant de vendre son bien en viager en 2018, M. [C] a trouvé des acquéreurs par l'intermédiaire de l'agence [R] [P] viager. La vente s'est révélée impossible à réaliser, le notaire en charge de la rédaction des actes indiquant que le bien immobilier faisait partie d'un lotissement dont le cahier des charges prohibait toute division des lots. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2019, le conseil de M. [C] a tenté de trouver une issue amiable avec la société [N] [W] et [V] [S], notaires associés, successeure de M. [U], notaire, sans succès. Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2021, M. [C] a fait assigner la société [N] [W] et [V] [S], notaires associés, devant le tribunal judiciaire de Chartres en indemnisation de son préjudice. Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2022, M. [C] a appelé en intervention forcée M. [U], notaire, et la société [1]. Par jugement contradictoire rendu le 15 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Chartre a : - Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] relative à la prescription de l'action formée par M. [C] ; - Déclaré recevable l'action formée par M. [C] à l'encontre de la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] ; - Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] les sommes de 228 000 euros en réparation de son préjudice financier et 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement ; - Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] aux dépens, et accordé à la SELARL Dalle Chaboche Pasquet et associés le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le 15 février 2024, la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] ont interjeté appel du jugement à l'encontre de M. [C]. Par dernières conclusions notifiées au greffe le 6 août 2024, la société [N] [W] et [V] [S], M. [U] et la société [3] demandent à la cour de : - Infirmer le jugement rendu le 15 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Chartre en ce qu'il a : - Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] relative à la prescription de l'action formée par M. [C] ; - Déclaré recevable l'action formée par M. [C] à l'encontre de la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] ; - Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] les sommes de 228 000 euros en réparation de son préjudice financier et 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens ; - Débouté la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Statuant à nouveau,

SUR CE, LA COUR, Sur l'objet de l'appel, Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d'appel se présente dans les mêmes termes qu'en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges. Sur la prescription de l'action, Après avoir rappelé les dispositions des articles 789 et 795 du code de procédure civile et avoir relevé que les défendeurs n'avaient pas saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à déclarer irrecevable M. [C] en ses demandes, comme étant prescrites, le tribunal les a déclarés irrecevables en leur fin de non-recevoir et a déclaré recevable M. [C] en ses demandes. Moyens des parties Les appelants poursuivent l'infirmation du jugement de ce chef et, se fondant sur les dispositions de l'article 2224 du code civil, font valoir que : * la faute reprochée au notaire aurait été commise à l'occasion de la rédaction de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) du 17 décembre 2004 ; * l'assignation en responsabilité engagée contre le notaire date du 8 avril 2021 soit 17 années après l'acte litigieux ; de sorte que l'action est prescrite. M. [C] rétorque qu'il n'a pu connaître les faits lui permettant d'exercer cette action en responsabilité contre le notaire que lorsqu'il a trouvé un acquéreur en viager et que le notaire qui devait recevoir l'acte l'a informé de son impossibilité d'instrumenter la vente. Il souligne que ce n'est qu'à cette date, soit le 8 mars 2019, qu'il a appris du notaire l'existence d'une clause de prohibition de division des lots que le cahier des charges du lotissement dont dépend son bien prescrivait et que son bien était issu d'une division illicite. Il ajoute qu'aucune solution amiable n'ayant été trouvée, le 8 avril 2021, soit avant l'expiration du délai de cinq années, il a engagé cette action contre le notaire instrumentaire ayant dressé l'acte le 17 décembre 2004. Il s'ensuit, selon lui, que c'est exactement que le tribunal a déclaré ses demandes non prescrites et recevables. Appréciation de la cour Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il s'en déduit que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur. Il est clair que l'action en responsabilité civile contre les appelants tend à l'indemnisation d'un dommage subi par M. [C], acquéreur d'un bien en 2004, qui ne s'est manifesté qu'à l'occasion de la revente de celui-ci envisagée en août 2018, la société [N] [W] et [V] [S], le notaire instrumentaire de cette vente, lui apprenant, le 8 mars 2019 (pièce 6) qu'il ne pourrait y procéder parce que le cahier des charges du lotissement dont dépendait son bien prescrivait une prohibition de division des lots et que son bien était issu d'une division illicite. Il s'ensuit que le délai de prescription de l'action en responsabilité exercée contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente en 2004 a commencé à courir à compter de cette date, le 8 mars 2019 pour s'achever le 8 mars 2024. M. [C] ayant exercé cette action le 18 mars 2022, soit dans le délai de cinq ans édicté par l'article 2224 du code civil, son action n'est pas prescrite et ses demandes sont dès lors recevables. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il déclare recevable l'action formée par M. [C] à l'encontre de la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] recevable. Sur la responsabilité des notaires Le tribunal a retenu que M. [U], le notaire ayant dressé l'acte de vente le 17 décembre 2004, disposait du cahier des charges du lotissement du 23 décembre 1965 stipulant expressément en son article 3/2 l'interdiction de rediviser ou de morceler les terrains faisant l'objet du lotissement tels qu'ils sont délimités au projet ; qu'il était cependant stipulé que la cession d'une partie de terrain à un propriétaire voisin pourra être consentie à la condition que soit dûment constaté auparavant que cette cession ne contrevient pas aux clauses et obligations du cahier des charges ; dans le cas contraire, la vente sera considérée comme nulle. Il a observé que le notaire avait cependant dressé l'acte de vente le 17 décembre 2004 contenant vente d'une maison d'habitation située sur un terrain ayant formé le lot n° 58 du lotissement ; que l'acte précise que ce bien est cadastré section AH n° [Cadastre 1] et qu'il provient de la division de la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 2] en deux (parcelles AH [Cadastre 1] et [Cadastre 3]). Le tribunal a estimé que, en dressant l'acte de vente d'un bien immobilier provenant d'une division parcellaire non autorisée par le cahier des charges du lotissement, M. [U] avait commis une faute professionnelle ; qu'il ne pouvait pas prétendre sérieusement que la faute revenait au géomètre expert ayant procédé à la division alors que, en sa qualité de professionnel, il lui revenait d'assurer l'efficacité des actes qu'il établissait. Il a ensuite considéré que cette faute était directement à l'origine du préjudice subi par M. [C] puisque ce dernier établissait qu'il n'avait pas pu vendre son bien alors qu'il avait trouvé des acquéreurs en viager pour l'achat de celui-ci au 2 août 2018. S'agissant du préjudice, le tribunal a retenu qu'il consistait en la perte de chance de pouvoir vendre le bien en août 2018. Il a rappelé que la perte de chance se définissait comme la disparition de la probabilité d'un événement favorable lorsque cette chance apparaissait suffisamment sérieuse et que cette perte était indemnisée par l'allocation de dommages et intérêts et nullement de la totalité de ce que la chance, si elle s'était réalisée, aurait pu procurer à la victime. En l'occurrence, il a considéré que le risque de non-réalisation de la vente du bien immobilier apparaissait sérieux et la probabilité d'y parvenir très grande. Il l'a donc fixée à 95 %. Il a relevé que l'accord sur la vente du bien en viager, occupé, à Mme et M. [A] au 2 août 2018 était le suivant : valeur économique de 90 325 euros, bouquet net vendeur de 24 000 euros, rente mensuelle de 540 euros revalorisée de 20 % en cas de libération anticipée du bien, non alléguée en l'espèce, alors que M. [C] était âgé de 77 ans. La valeur vénale du bien ayant été estimée à 240 000 euros, il a retenu que le montant des dommages et intérêts devait être fixé à 228 000 euros (95% x 240 000 euros). Il a dès lors solidairement condamné la société [N] [W] et [V] [S], notaires associés, M. [U] et la société [4] au paiement de cette somme. S'agissant du préjudice moral, il l'a évalué à 3 000 euros et a condamné les mêmes au paiement de cette somme. Moyens des parties Les appelants poursuivent l'infirmation du jugement de ce chef et font valoir que : * M. [C] a reçu le cahier des charges du lotissement préalablement à la vente contenant l'article 3-2 qui stipulait expressément l'interdiction de rediviser ou de morceler les terrains tels qu'ils sont délimités au projet sous peine de nullité de la vente ; * l'acte de vente indiquait très clairement que la parcelle acquise provenait d'une division de la parcelle AH [Cadastre 2] en deux nouvelles parcelles ; * M. [C] ne pouvait raisonnablement pas ignorer la clause du cahier des charges prohibant la division des lots lorsqu'il s'est porté acquéreur de sa maison ; * la situation litigieuse est imputable au géomètre ; * il revenait à M. [C] d'attraire dans la cause le géomètre dont la faute était directement à l'origine de cette situation. Ils demandent dès lors leur mise hors de cause. Ils ajoutent, s'agissant du préjudice, qu'en l'absence de faute, aucun préjudice ne peut être indemnisé.