Cour d'appel, chambre commerciale 3-1, 27 mai 2026 — n° 23/06457

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant contradictoirement, dans les limites de l'appel, Confirme le jugement en toutes ses dispositions déférées à la Cour, Y ajoutant Condamne la société Issy [Localité 1] à payer à la société Les Editions Acteurs Publics la somme de 2.900,20 euros au titre de la TVA due au titre de la restitution des loyers, Condamne la société Issy [Localité 1] à payer à la société Les Editions Acteurs Publics la somme de 4 000 euros d'indemnité de procédure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Issy [Localité 1] aux dépens exposés en appel, qui seront recouvrés par Me Lafon, qui en a fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente

Exposé des faits Suivant acte authentique du 21 décembre 2011, la société Issy [Localité 1] a donné à bail commercial à la société d'Edition Publique, désormais dénommée Les Editions Acteurs Publics, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2012, des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel fixé à 92.780 euros en principal. Le loyer et le dépôt de garantie étaient indexés sur l'indice trimestriel du coût de la construction conformément à l'article 8 du contrat de bail. Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2020, la société Les Editions Acteurs Publics a fait signifier un congé à la bailleresse, pour le 31 janvier 2021. Les locaux ont été restitués le 1er février 2021. Par lettre en date du 23 mars 2021, la société Les Editions Acteurs Publics a réclamé à la société Issy [Localité 1] la somme de 32.536,80 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 44.826 euros au titre de rappel de loyer suite à l'annulation des effets de l'indexation du loyer, en vain. La société Les Editions Acteurs Publics a assigné la société Issy [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Nanterre par acte du 5 mai 2021. Par ordonnance du 13 juin 2022, le juge de la mise en état a notamment : - déclaré irrecevables, comme prescrites, les demandes de la société Les Editions Acteurs Publics au titre des sommes versées antérieurement au 5 mai 2016 ; - condamné la société Issy [Localité 1] à payer à la société Les Editions Acteurs Publics la somme provisionnelle de 20.899,17 euros, à valoir sur la restitution du dépôt de garantie, qu'elle reconnaissait lui devoir ; - dit que les dépens de l'incident suivraient le sort des dépens de l'instance au fond. Par jugement du 15 mai 2023, le tribunal a : - condamné la société Issy [Localité 1] à payer à la société Les Editions Acteurs Publics, la somme de 7.734,38 euros au titre des comptes entre les parties, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2022, - réputé non-écrit le paragraphe 4 de l'article « indexation » du bail notarié du 21 décembre 2011 in 'ne, rédigé comme suit : « le loyer ne pouvant en aucun cas varier à Ia baisse », - condamné la société Issy [Localité 1] à payer à la société Les Editions Acteurs Publics la somme de 14.501 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021, au titre des trop-perçus de loyers résultant de l'indexation irrégulière, - débouté la société Les Editions Acteurs Publics de sa demande de dommages et intérêts, - condamné la société Issy [Localité 1] à payer à la société Les Editions Acteurs Publics, la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné la société Issy [Localité 1] au paiement des dépens de l'instance. Par déclaration du 13 septembre 2023, la société Issy [Localité 1] a fait appel de ce jugement en chacun de ses chefs sauf en ce qu'il a débouté la société Les Editions Acteurs Publics de sa demande de dommages et intérêts et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 juin 2024, elle demande à la cour : - d'infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a statué par le chef suivant : « condamne la société Issy [Localité 1] à payer à la société d'Edition Publique, [dorénavant dénommée la société Les Editions Acteurs Publics] la somme de 14.501 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021, au titre des trop-perçus de loyers résultant de l'indexation irrégulière » ; - de débouter la société Les Editions Acteurs Publics de sa demande de restitution d'un quelconque trop-perçu de loyer du fait de la censure partielle de la clause d'indexation ;

MOTIFS Il n'a pas été fait appel du jugement en ce qu'il a débouté la société Les Editions Acteurs Publics de sa demande de dommages-intérêts. La société Issy [Localité 1] a fait appel des autres chefs du jugement sans toutefois demander, dans le dispositif de ses dernières conclusions, l'infirmation de ceux l'ayant condamnée à payer à la société Les Editions Acteurs Publics, la somme de 7.734,38 euros au titre des comptes entre les parties, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2022, ayant réputé non-écrit le paragraphe 4 de l'article « indexation » du bail notarié du 21 décembre 2011 in 'ne, rédigé comme suit : « le loyer ne pouvant en aucun cas varier à la baisse » et l'ayant condamnée à payer à la société Les Editions Acteurs Publics la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il s'ensuit que la cour ne peut que confirmer ces chefs du jugement. Sur la créance de restitution de loyers Le tribunal a dit que la clause d'indexation est réputée non-écrite, en ce qu'elle prévoit que le loyer ne peut en aucun cas varier à la baisse. En conséquence, il a dit la société Les Editions Acteurs Publics fondée à obtenir la restitution des indexations réglées sans fondement, dans la limite de la prescription quinquennale, soit depuis le 5 mai 2016. Le tribunal a fait droit à la demande de remboursement de la somme de 14 501 euros correspondant au trop perçu de loyers versés depuis cette date, en raison de la stipulation irrégulière, considérant que le fait que l'indice du coût de la construction n'ait pas varié à la baisse entre 2016 et 2021 est indifférent puisque le loyer payé sur les cinq dernières années a été celui indexé en application de la clause invalide et non pas celui stipulé initialement. D'après l'appelante, le jugement comporte une contradiction de motifs en retenant tout à la fois, d'une part que seule la stipulation du bail interdisant la révision du loyer à la baisse doit être réputée non écrite, d'autre part que pour évaluer la créance de restitution du preneur, la clause d'indexation est réputée en son entièreté non écrite, donc que la créance de restitution devait se calculer par rapport au loyer stipulé initialement. Par ailleurs, la société Issy [Localité 1] conteste la méthode de calcul appliquée par la société Les Editions Acteurs Publics, qu'elle estime contraire à la règle de la prescription extinctive de l'article 2224 du code civil telle qu'appliquée par la Cour de cassation. Elle soutient que l'action en répétition des sommes indument versées au titre d'une clause est quant à elle soumise à la prescription quinquennale prévue par l'article 2224 du code civil ; qu'en conséquence tous les paiements effectués en vertu d'une clause réputée non écrite plus de cinq ans avant l'assignation sont atteints par la prescription ; que la société Les Editions Acteurs Publics est irrecevable à demander la restitution de toute somme au titre de toute échéance de loyer antérieure à celle du 2ème trimestre 2016 incluse. Elle observe ensuite que l'éventuelle créance de restitution du locataire correspond à la différence entre le montant qui lui a été effectivement facturé au titre des loyers, et le montant des loyers issu de l'application de la clause d'indexation sans sa partie réputée non écrite, c'est à dire sans interdiction de la révision à la baisse du loyer. Elle en déduit que la prétendue créance de restitution de la société Les Editions Acteurs Publics doit être calculée sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription le 5 mai 2016, sur la base du montant de l'échéance de loyer du T2 2016, relevant qu'à compter de 2015, l'indice du 2ème semestre du coût de la construction n'a jamais baissé, de sorte que sur la période non atteinte par la prescription, la stipulation interdisant la révision du loyer à la baisse n'a jamais trouvé à s'appliquer, et que la société Les Editions Acteurs Publics n'a en conséquence aucune créance de restitution. A titre subsidiaire, elle dit infondée la demande, présentée pour la première fois en cause d'appel, de restitution de la TVA de la société locataire, au motif que c'est une dépense professionnelle qui peut être déduite par le locataire du montant de la TVA dont il s'acquitte auprès de l'administration fiscale. Elle mentionne que le montant de la TVA appliquée aux échéances de loyers payées par l'intimée n'a pas à être restitué, ces paiements n'ayant créé ni préjudice ni bénéfice pour elle-même. En réponse, la société Les Editions Acteurs Publics soutient qu'il faut se fonder sur le montant du loyer d'origine et non sur le dernier loyer non prescrit pour déterminer le montant des restitutions dues, en citant des décisions de la cour d'appel de Paris. Elle procède au calcul des loyers appelés depuis le début du bail, après avoir écarté la partie de la clause réputée non écrite, de manière à faire application de l'indexation annuelle du loyer même lorsque l'indice INSEE du coût de la construction a varié à la baisse. S'agissant de la TVA, elle fonde sa demande sur l'article 1352-6 du code civil qui dispose que la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue. Sur ce, Le seul point en litige est de déterminer en fonction de quel loyer la créance de restitution doit être calculée, et plus précisément s'il s'agit du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription ou du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une clause d'indexation réputée non écrite. En considérant qu'une stipulation réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation. La prescription de cinq ans s'applique aux loyers, et non au processus de l'indexation qui est un mode de calcul, qui ne peut être soumis à un délai de prescription. En l'espèce, la clause d'indexation est réputée non écrite seulement en ce qu'elle interdit d'appliquer l'indexation à la baisse. Il s'ensuit que la créance de restitution doit être calculée à partir du loyer du 2ème trimestre 2016, tel qu'arrêté après application depuis le début du bail de l'indexation dans son entier, soit à la hausse ou à la baisse de l'indice. Il résulte des éléments produits au débat que l'indice a varié à trois reprises (2013, 2014, 2015) et que le mécanisme d'indexation du loyer a été paralysé pour cette période du fait de l'application de la clause irrégulière. L'application de l'indexation à la fois à la hausse et à la baisse conduit à modifier le loyer sur la base duquel le trop-perçu doit être calculé, en prenant en compte, du fait de la prescription, le loyer de mai 2016 indexé sur l'indice du 2ème trimestre 2016. Ce n'est donc pas à partir du loyer initial que le trop-perçu est calculé, mais de celui tel qu'il résulte de l'indexation à la hausse puis à la baisse appliquée au loyer initial, et arrêté au 5 mai 2016, du fait de la prescription. Le tribunal a donc, à raison, pris en compte le loyer initial pour procéder au calcul de l'indexation chaque année, à la hausse et à la baisse, pour parvenir au loyer indexé au T2 2016, à partir duquel le trop-perçu a été calculé. Il n'y a donc aucune contradiction dans le jugement, et le tribunal a fait le calcul sur des montants corrects, en appliquant le loyer justement indexé, et sur la base de l'indice du 2ème trimestre 2016. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Issy [Localité 1] à payer à la société Les Editions Acteurs Publics la somme de 14 501 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021, au titre des trop perçus de loyers résultant de l'indexation irrégulière.