Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 27 mai 2026 — n° 24/00381

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 16 janvier 2024 en ce qu'il a débouté M. [P] de ses demandes relatives : - à la réparation du portail coulissant, - à l'applique extérieure avec détecteur, - à l'étagère sous évier de la cuisine, - au fileur d'angle, - au cylindre ou barillet de la porte d'entrée, - au mitigeur thermostatique de la douche. L'infirme en ce qu'il a rejeté en leur principe les demandes relatives : - aux peintures intérieures, - au portique de jardin, - à la boîte aux lettres, - au mitigeur de l'évier de cuisine, - à la plaque de cuisson, - au parquet et plinthes, - au plan de travail de la cuisine. Avant dire droit sur l'évaluation définitive de sommes par la Sas Foncia Rives de Garonne dues au titre de ces chefs de demande et le surplus des prétentions, Ordonne la réouverture des débats et invite : - les parties à s'expliquer sur l'existence et la portée des virements visés dans les relevés de comptes de gestion et les éventuels paiements réalisés par la société Foncia Rives de Garonne à M. [P] au titre des loyers impayés ainsi que du paiement des honoraires de garantie des loyers impayés par M. [P] au cours de la période suivante : juillet 2021 - mars 2022, - les parties à produire toutes pièces utiles pour justifier de la perception de ces sommes, tels des relevés de compte bancaire, - les parties à présenter leurs observations sur la nécessité de refaire tout le crépi de la maison ou seulement certaines façades, à justifier leur position et à produire le cas échéant des documents permettant d'évaluer le coût de réfaction, - les parties à s'expliquer sur la réalité de la dette restante au titre des loyers impayés au cours de cette période, au cas où les virements évoqués dans les relevés de comptes de gestion auraient effectivement été exécutés, - M. [M] [P] à produire toutes pièces permettant de justifier du coût de la réparation ou du remplacement de la porte de garage, - M. [M] [P] à produire toutes pièces permettant de justifier de la date de construction de la maison ou de réfection des lots dont le principe d'indemnisation a été retenu par la cour. Renvoie le dossier à l'audience de plaidoirie du 13 octobre 2026 à 14 heures. Rabat l'ordonnance de clôture et la reporte à la date de l'audience de plaidoiries. Réserve l'ensemble des demandes non encore tranchées, les dépens et les frais irrépétibles. La greffière Le président La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE M. [M] [P] est propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] (82). Par contrat du 7 septembre 2019, M. [M] [P] a confié à la société par actions simplifiée (Sas) Foncia rives de Garonne, un mandat de gestion locative incluant une garantie des loyers impayés et des détériorations immobilières. Le 20 septembre 2019, un contrat de bail a été conclu avec Mme [Q] [A] et M. [O] [N] moyennant paiement d'un loyer de 790 euros. Par acte d'huissier de justice du 1er avril 2021, M. [P] a fait assigner les locataires en condamnation au paiement des loyers et charges échus, en résiliation du bail et expulsion. Par ordonnance du 7 juillet 2021, le juge des contentieux et de la protection près le tribunal de Montauban a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion des locataires et les a condamnés au paiement d'une certaine somme au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 7 juin 2021, dit qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises sera due jusqu'à complète libération des lieux. Par acte d'huissier de justice du 25 janvier 2022, M. [P] a fait délivrer un congé pour reprise aux locataires. Par décision du 24 juin 2021, la Commission de surendettement des particuliers du Tarn-et-Garonne, saisie par Mme [A] le 19 mai 2021, a déclaré le dossier recevable. Par procès-verbal d'huissier de justice du 11 mars 2022, l'état des lieux de sortie a été dressé. Le 6 avril 2022, M. [M] [P] a déposé plainte contre les consorts [I] pour dégradations et vol. Le 15 juin 2022, la Sas Foncia Rives de Garonne a établi un document intitulé 'quittance subrogative' par lequel M. [P] notamment accepterait en règlement définitif et global du sinistre résultant de la défaillance des locataires précités la somme de 14 119,54 euros représentant le montant de l'indemnité due au titre de la garantie des loyers impayés consentie par la société Foncia pour les loyers de juillet, août, septembre, octobre, novembre, décembre 2021, janvier, février et mars 2022, outre deux devis et une facture. Ce document n'a pas été signé par les parties. Par courrier recommandé du 2 août 2022, M. [M] [P], par le biais de son conseil, a réclamé le paiement d'une somme de 22 864,30 comprenant la somme visée dans ce document ainsi que le coût de la réparation des dégradations, en sollicitant l'établissement d'une quittance subrogative rectifiée. Par courrier du 27 septembre 2022, Ie conseil de la Sas Foncia Rives de Garonne a exposé le refus de cette dernière de satisfaire à la demande de M. [P], motif pris de la suspension de la garantie "loyers impayés". -:-:-:- Par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, M. [M] [P] a fait assigner la Sas Foncia rives de Garonne devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de paiement d'une certaine somme. -:-:-:- Par un jugement du 16 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Montauban a : - débouté [M] [P] des demandes formées à I'encontre de la société Foncia Rives de Garonne, - condamné [M] [P] à payer à la société Foncia Rives de Garonne la somme de 2 000 euros par application des dispositions de I'article 700,1° du code de procédure civile, - condamné [M] [P] aux dépens, - rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de I'exécution provisoire. Le premier juge a relevé que le contrat de mandat de gestion locative mettait à la charge du mandataire une garantie de loyers impayés suspendue de plein droit pendant la durée de la suspension de recouvrement des loyers par mesure légale, réglementaire ou judiciaire, et que tel avait donc été le cas lors de la décision de recevabilité des locataires de M. [P] au bénéfice d'une procédure de surendettement, puis de sa décision de rééchelonner les dettes locatives. Il a considéré que le courrier adressé le 15 juin 2022 par la société Foncia Rives de Garonne à M.

Sur ce statuant de nouveau, - débouter la société Foncia Rives de Garonne de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Foncia Rives de Garonne à payer à M. [M] [P] la somme de 25 539,34 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022, date de la lettre de mise en demeure de son conseil, et ce jusqu'à parfait paiement, - condamner la société Foncia Rives de Garonne à payer à M. [M] [P] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile, - condamner la société Foncia Rives de Garonne aux entiers dépens, dont 'distraction' au profit de Maître Hadrien Saez, avocat au barreau de Tarn et Garonne, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Subsidiairement, réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : * débouté M. [P] des demandes formées à l'encontre de la société Foncia Rives de Garonne, * condamné M. [P] à payer à la société Foncia rives de Garonne la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700,1° du code de procédure civile, * condamné M. [M] [P] aux dépens. Sur ce statuant de nouveau, - débouter la société Foncia Rives de Garonne de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - juger que la société Foncia Rives de Garonne a commis une faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles et est responsable du préjudice subi par M. [M] [P], comprenant les loyers impayés ainsi que le coût des dégradations dont les locataires se sont rendus responsables et qui ont été constatées par huissier de justice, - juger inopposable la clause litigieuse de suspension de garantie "détériorations immobilières" à la demande de prise en charge par la société Foncia Rives de Garonne des frais de remise en état consécutifs à la dégradation des lieux par les locataires, - condamner la société Foncia Rives de Garonne à payer à M. [M] [P] la somme de 25 539,34 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022, date de la lettre de mise en demeure de son conseil, et ce jusqu'à parfait paiement, - condamner la société Foncia Rives de Garonne à payer à M. [M] [P] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile, - condamner la société Foncia Rives de Garonne aux entiers dépens, dont 'distraction' au profit de Maître Hadrien Saez, avocat au barreau de Tarn et Garonne, en application de l'article 699 du code de procédure civile. À l'appui de ses prétentions, l'appelant soutient que : - le contrat de mandat comporte une garantie des loyers impayés et dégradations immobilières, - la société Foncia Rives de Garonne a, par son comportement, de façon non équivoque et en connaissance de cause, entendu ne pas se prévaloir de la suspension de la garantie, - elle n'a jamais précisé que le paiement de la somme de 14 119,54 euros constituait un geste commercial et qu'elle entendait toujours se prévaloir de la suspension de garantie pour les postes de préjudice non pris en charge, - l'encaissement des honoraires durant la période alléguée de suspension de la garantie, ainsi que la proposition d'indemnisation et la régularisation d'une quittance subrogative manifestent clairement la volonté non équivoque de la société Foncia Rives de Garonne de renoncer en toute connaissance de cause à se prévaloir de la clause de suspension de la garantie stipulée à son seul profit, - la lecture des justificatifs des revenus fonciers des années 2021 et 2022, transmis par le mandataire, montre qu'il a été fait application de cette garantie loyers impayés, sans interruption, sur 2021 et 2022, - la société Foncia a proposé une indemnisation à M. [P], reconnaissant ainsi le principe de son indemnisation, - certains travaux n'ont pas été pris en charge alors que les dégradations sont établies, - à titre subsidiaire, si la cour considère qu'il n'est pas justifié de circonstances établissant sans équivoque la volonté de la société Foncia Rives de Garonne de renoncer à se prévaloir de la clause de suspension de la garantie, il apparaît que cette dernière a manqué à son devoir de conseil et de bonne foi en n'informant pas M. [P] de la suspension de la clause de garantie des loyers impayés et des dégradations locatives, alors qu'elle lui facturait parallèlement cette prestation, - la suspension de garantie est inopposable à la demande de prise en charge des frais de remise en état des lieux faute pour la société Foncia Rives de Garonne de démontrer que les dégradations sont exclusivement intervenues durant la période de suspension alléguée. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 juillet 2024, la Sas Foncia Rives de Garonne, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1103 du code civil, de confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions. Par conséquent, - débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Y ajoutant, - condamner M. [P] à payer à la Sas Foncia Rives de Garonne la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que : - la garantie loyers impayés a été suspendue le 19 mai 2021, date de la saisine de la commission de surendettement par les locataires, - M. [P] ne peut donc rien solliciter pour les loyers impayés et les dégradations locatives nées pendant la période de suspension de la garantie, - la renonciation à un droit ne se présume pas et les éléments versés aux débats en l'espèce ne caractérisent pas la renonciation de l'agence à se prévaloir de la clause de suspension de garantie, - la quittance subrogative de 14 119,54 euros n'a été adressée qu'à titre commercial et M. [P] a refusé de la signer, manifestant son désaccord sur les sommes dues, - le courrier du 27 septembre 2022 envoyé à M. [P] rappelait expressément la suspension de garantie, - si la cour retenait la renonciation, celle-ci ne pourrait s'appliquer qu'à la somme de 14 119,54 euros, - les demandes indemnitaires de M. [P] ne sont pas fondées, - M. [P] sollicite la remise à neuf du logement, et notamment du crépi, - les conditions de mise en oeuvre de la garantie n'ont pas été respectées par M. [P] dès lors que M. [P] n'a pas justifié des factures des travaux de construction ou de la dernière réfection du lot concerné par l'application du coefficient de vétusté. MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. Sur l'action en paiement dirigée à l'encontre de la société Foncia Rives de Garonne : 1.1. Le contrat de mandat de gestion locative conclu le 7 septembre 2019 entre M. [P] et la société Foncia Rives de Garonne prévoit une 'garantie des loyers impayés et détériorations immobilières, protection juridique' et stipule à ce titre que : 'le mandataire se porte ducroire au profit du mandant du respect par le locataire qu'il aura recherché et choisi, de l'obligation du paiement du loyer, des charges et taxes et de l'obligation de restituer les lieux loués en bon état dans les conditions déterminées ci-après (...). En cas de non-paiement des sommes dues par le locataire, le mandataire s'engage à verser au mandant lors de chaque compte rendu de gestion, dès le premier jour de l'impayé, une avance de trésorerie couvrant : - les loyers impayés, - les charges et taxes y afférentes, - les indemnités d'occupation fixées par le tribunal dans la limite du loyer et des charges contractuels, - si le mandant bénéficie d'un acompte mensuel, celui-ci sera maintenu. Cette avance de trésorerie sera actualisée lors de chaque compte rendu de gestion, jusqu'au jour de la remise des clefs par le locataire ou jusqu'à la date d'établissement du procès-verbal d'expulsion ou de reprise des lieux par huissier. A cette date, le montant de la dette définitive pourra être établi et l'indemnisation finale du sinistre déterminée'.