Cour d'appel, chambre commerciale, 21 mai 2026 — n° 23/01639

PAR CES MOTIFS CONFIRME le jugement du 31 mai 2023 du tribunal judiciaire d'Orléans en ce qu'il a débouté la société Axiome [N] de ses demandes de remboursement de frais de téléphonie et de paiement de dommages-intérêts, condamné la société Axiome [N] au versement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, L'INFIRME pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés : CONDAMNE la SARL Axiome [N] à payer à la SAS Assistance Orléans Conseil la somme TTC de 3 593,93 euros au titre des charges impayées, DÉBOUTE en conséquence la SARL Axiome [N] de sa demande formée en remboursement du trop perçu de charges, CONDAMNE la SARL Axiome [N] à payer à la SAS Assistance Orléans Conseil la somme TTC de 750 euros au titre des loyers impayés, Y ajoutant, CONDAMNE la SARL Axiome [N] aux dépens d'appel, CONDAMNE la SARL Axiome [N] à verser à la SAS Assistance Orléans Conseil la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 29 mars 2013, la SCI Ben Expansion a donné à bail commercial à la société Axiome [N] des locaux d'une surface d'environ 120 m² à usage de bureaux ainsi que 3 places de parking situés [Adresse 3] à la Chapelle [Etablissement 1] (45380), moyennant un loyer annuel en principal de 12 720 euros. Par acte sous seing privé du 15 septembre 2013, la société Axiome [N] a sous-loué une partie de ces locaux à la société Assistance Orléans Conseil (AOC), avec l'accord et la participation au contrat de sous-location de la SCI propriétaire, moyennant un loyer mensuel de 500 euros TTC. Il a été convenu que 'le sous-locataire remboursera au locataire principal sur justificatifs les charges, taxes et impôts lui incombant au prorata de la surface occupée. Il s'oblige également à acquitter toute consommation personnelle (eau, gaz, électricité, téléphone) et tout abonnement y afférent. Un montant de 200 euros TTC sera versé en provision de ces charges, qui donnera lieu à une régularisation annuelle'. Par acte notarié du 26 juillet 2017, la société Axiome [N] a cédé son droit au bail à la société Assistance Orléans Conseil, avec effet au 1er août 2017, laquelle est devenue locataire de la SCI Ben Expansion pour la totalité des locaux objet du bail commercial du 29 mars 2013. A la suite de cette cession de droit au bail, la société Axiome [N] a continué à occuper une partie des locaux. Par courrier du 28 septembre 2018, la société Assistance Orléans Conseil a donné congé des locaux sis [Adresse 3] à la Chapelle [Etablissement 1] (45380) pour le 2 avril 2019 et pris à bail commercial de nouveaux locaux à usage de bureaux et 8 places de parking situés [Adresse 4] à Chaingy (45380) à compter du 1er septembre 2019, appartenant à la SCI [Adresse 5] dont Mme [L] [H] est la gérante et associée, laquelle se trouve être également présidente de la société Assistance Orléans Conseil, et ce moyennant un loyer annuel en principal de 36 000 euros. Il est constant que la société Axiome [N] a pris en sous-location à cette nouvelle adresse des bureaux. Elle a quitté ces locaux le 15 mai 2021. Après avoir vainement sollicité la communication des justificatifs de charges, taxes et impôts depuis 2018, la société Axiome [N] a, par letttre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2021, mis en demeure la société Assistance Orléans Conseil de lui restituer les provisions sur charges réglées à hauteur de 7 300 euros, soit 200 euros sur 36,5 mois. Par acte du 9 décembre 2021, elle a fait assigner la société Assistance Orléans Conseil devant le tribunal judiciaire d'Orléans en remboursement de l'intégralité des provisions sur charges réglées pour la période de mars 2018 à mars 2021, soit la somme de 7 300 euros, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans le dernier état de ses écritures de première instance, elle a maintenu sa demande de remboursement des provisions sur charges à concurrence de la somme de 4 997,75 euros, et formé une demande additionnelle d'un montant de 3 795,87 euros au titre de la quote-part de la société Assistance Orléans Conseil relative aux frais de téléphonie fixe SFR Business du 1er février 2018 au 15 mai 2021, outre une somme 2 000 euros à titre de dommages-intérêts. En défense, dans le dernier état de ses écritures de première instance, la société Assistance Orléans Conseil a conclu au rejet des demandes et sollicité reconventionnellement la condamnation de la société Axiome [N] au paiement de la somme de 6 143,93 euros TTC au titre des loyers et charges dus sur la période du 1er janvier 2018 au 15 mai 2021, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contrdictoire du 31 mai 2023, le tribunal judiciaire d'Orléans a : - condamné la SARL Axiome [N] à verser à la SAS Assistance Orléans Conseil la somme de 3 793,93 euros au titre des charges impayées,

MOTIFS Sur les charges : Il est constant que le bailleur, pour conserver les sommes versées au titre des provisions pour charges et taxes, est tenu de justifier du montant des dépenses engagées et que faute d'y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre desdites provisions. Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, il s'avère en l'espèce qu'après la cession du droit au bail intervenue en 2017, la société Axiome [N], auparavant locataire, est devenue sous-locataire de la société Assistance Orléans Conseil, devenue locataire, tant dans les locaux situés à La Chapelle [Etablissement 1] appartenant à la SCI Ben Expansion que dans les locaux situés à Chaingy appartenant à la SCI Les Mauves à compter du 1er septembre 2019, et ce sans qu'aucun contrat de sous-location n'ait été régularisé entre elles par un écrit pour l'un comme pour l'autre des deux lieux. Les parties s'accordent pour considérer que les conditions financières du contrat de sous-location initial du 15 septembre 2013 sont applicables à leurs relations contractuelles inversées, ce dont il résulte que les charges dues par la société Axiome [N], désormais sous-locataire, sont calculées au prorata de la surface occupée par chacune des parties dans lesdits locaux et qu'une régularisation de charges doit être faite annuellement en fonction des dépenses réellement engagées, le sous-locataire étant redevable, en plus du loyer d'un montant annuel de 500 euros, d'une provision sur charges d'un montant de 200 euros par mois. La société Assistance Orléans Conseil n'a pas procédé aux régularisations de charges annuelles pour les années 2018 à 2021, étant observé qu'aucune réclamation ne lui avait été adressée à cet égard par la société Axiome [N] avant un courriel du 2 avril 2021. Il est mentionné au contrat de bail commercial du 29 mars 2013 que les lieux loués 'comprennent (selon plan annexé) : - 1 entrée d'environ 12,30 m² - 1 grande salle d'environ 35 m² - 3 bureaux (12,90 m², 10,60 m², 9,90 m²) - 1 cuisine d'environ 9,90 m² - 1 espace sanitaire le tout pour une superficie d'environ 120 m² ainsi que 3 places de parking'. Le plan annexé fait état d'un bureau supplémentaire par rapport à la descritpion figurant au bail, ce qui correspond davantage à la superficie totale d'environ 120 m². Le contrat de sous-location du 15 septembre 2013 stipule que le locataire principal sous-loue au sous-locataire une partie des locaux de [Localité 3], 'à savoir 1 bureau de 12 m², la salle de réunion de 35 m² et l'accès aux parties communes (entrée, toilettes, espace cuisine)'. Il en résulte qu'étaient communs aux parties l'entrée, la cuisine et l'espace sanitaire et que la société Axiome [N], alors locataire principale, occupait à la date de cesssion du droit au bail en 2017 quasiment la même surface privative de bureaux que la société Assistance Orléans Conseil, alors sous-locataire (environ 33 m² c/ environ 47 m²). A cet égard, la surface d'occupation privative invoquée par la société Axiome [N] pour l'année 2018 (sur laquelle les parties sont en désaccord jusqu'au 31 août 2018), à savoir environ 23 m², ne correspond pas à la description du contrat de sous-location du 15 septembre 2013 que les parties ont pris comme référence et n'est corroborée par aucune pièce contradictoire. Les parties évoquent des modifications ultérieures d'occupation des lieux à [Localité 4] et ce jusqu'à leur départ des locaux le 31 août 2019, sans là encore qu'aucun élément objectif contradictoire ne soit produit. Il convient de retenir pour la période du 1er septembre 2018 au 31 août 2019 une surface privative de 23 m² occupée par la société Axiome [N], telle qu'énoncée par la société Assistance Orléans Conseil car se rapprochant le plus des conditions d'occupation de référence, étant observé que la société Axiome [N] retient cette surface privative jusqu'au 1er février 2019, date à laquelle elle affirme avoir réduit son occupation des lieux jusqu'au 31 août 2019 sans fournir d'élément probant. Quant aux lieux situés à [Localité 5], les parties s'accordent sur une superficie totale de 100 m², étant relevé que le bail du 1er septembre 2019 ne fait état d'aucune surface se contentant de mentionner que 'les locaux comportent : 4 bureaux, 1 salle de réunion, une cuisine, une salle d'eau, 8 places de parking'. La société Axiome [N] affirme devant la cour sans plus de justification qu'elle occupait à titre privatif un seul bureau de 16 m², alors que le premier juge avait retenu que 'les parties s'accordent sur la surface du bureau occupé par la société Axiome [N] dans les locaux de [Localité 5] (19,71 à 20 m²)', et qu'il avait été mis à sa disposition les toilettes et la cuisine. La surface privative de la société Axiome [N] sera retenue à hauteur de 20 m² comme correspondant à la superficie des bureaux 1 et 5 (seloin les plans versés aux débats) que celle-ci ne conteste pas avoir occupés. Au vu de ces éléments, il y a lieu d'entériner la quote-part des charges communes incombant à la société Axiome [N] telle que fixée par la société Assistance Orléans Conseil. Quant à la nature des charges à retenir, le contrat de sous location de septembre 2013 énonce clairement les taxes, les impôts, les consommations d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone et tout abonnement y afférent. La société Axiome [N] soutient que la société Assistance Orléans Conseil a incorporé aux charges réclamées des factures de dépenses personnelles (repas, traiteur, décoration), des factures de charges se rapportant à des périodes où la société Axiome [N] n'occupait plus les lieux, des factures de charges se rapportant aux travaux de construction du local de [Localité 5] appartenant à la gérante de la société Assistance Orléans Conseil, des factures de frais de maintenance du matériel informatique, des factures de téléphonie fixe, des factures d'abonnement internet, des factures d'achat de papeterie et d'imprimante, des factures afférentes à la réfection de la clé et du boîtier d'ouverture des locaux de [Localité 5]. Sans contester réellement les allégations de la société Axiome [N], la société Assistance Orléans Conseil a pris en compte certaines des remarques de celle-ci et a opéré une correction dès la première instance en retirant les factures de charges se rapportant à des périodes où la société Axiome [N] n'occupait plus les lieux, les factures de charges se rapportant aux travaux de construction du local de [Localité 5], les factures de charges d'acquisition de matériel et courses alimentaires, les factures de frais de maintenance du matériel informatique, les factures de téléphonie fixe et d'abonnement internet, chacune des parties ayant sa box internet, ce qui a conduit à une réduction de l'arriéré de charges sollicité en première instance. Pour le reste, ainsi que l'a considéré le premier juge, la société Assistance Orléans Conseil établit au moyen des décomptes détaillés de charges pour chacune des périodes concernées et des justificatifs produits les sommes dues par la société Axiome [N] au titre de sa quote-part des charges relatives aux postes prévus au contrat de sous-location de septembre 2013 auquel les parties ont convenu de se référer. Par ailleurs, la société Axiome [N] justifie avoir réglé l'ensemble des provisions sur charges d'un montant mensuel de 200 euros à compter du mois d'avril 2018. Il en résulte que la société Axiome [N] est redevable : - pour l'année 2018 de la somme de 3 894,39 euros TTC - 1 800 euros de provisions = 2 094,39 euros, - pour l'année 2019 de la somme de 4 462,48 euros TTC - 2400 euros de provisions = 2 062,48 euros, - pour l'année 2020 de la somme de 2 012,71 euros TTC - 2400 euros de provisions = - 387,29 euros, - pour l'année 2021 de la somme de 624,35 euros TTC - 800 euros de provisions = - 175,65 euros, soit un total TTC de 3 593,93 euros.