Cour d'appel, 3ème chambre, 27 mai 2026 — n° 24/02249

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 9 mars 2017, Mme [C] [S] épouse [M] a consenti à M. [P] [T] et Mme [Z] [J] épouse [T] un bail sur une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 700 euros. Le 22 août 2019, elle leur a fait signifier un congé pour vendre à effet du 28 février 2020. Par ordonnance de référé du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire de Metz a confirmé la validité de ce congé, ordonné l'expulsion de M. et Mme [T] et les a condamnés au paiement d'une provision de 700 euros par mois au titre de l'indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 1er mars 2020 jusqu'à libération définitive des lieux outre une indemnité de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le 20 avril 2023, Mme [M] a assigné M. et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de les condamner à lui payer la somme de 42.969,67 euros au titre des réparations locatives, les débouter de leurs demandes reconventionnelles, prononcer la forclusion de la demande au titre de la réduction de loyer et la déclarer irrecevable et condamner les défendeurs au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [T] ont demandé au tribunal de débouter Mme [M] de ses prétentions, la condamner au paiement d'une amende civile et à leur verser les sommes de 700 euros en remboursement du dépôt de garantie, 1.210 euros de dommages et intérêts au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie, 700 euros pour le remboursement du ballon d'eau chaude, 573,10 euros pour le remboursement de deux factures, 3.575 euros pour le remboursement des travaux d'amélioration du logement, 2.925 euros pour les loyers trop perçus, 8.000 euros pour le préjudice moral subi du fait du congé pour vente frauduleux et 4.000 euros pour procédure abusive et une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 18 novembre 2024, le tribunal a : - condamné solidairement M. et Mme [T] à verser 3.000 euros de dommages et intérêts à Mme [M] au titre des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie - débouté en conséquence M. et Mme [T] de leur demande de remboursement du montant du dépôt de garantie majoré - condamné Mme [M] à verser à M. et Mme [T] 700 euros en remboursement de la facture réglée à la société Confi Depannage et 573,10 euros en remboursement des factures réglées à la société Malezieux - débouté M. et Mme [T] de leur demande de remboursement de la facture de 3.575 euros établie par la société JMDE TP - déclaré irrecevable la demande de réduction du montant du loyer formée par M. et Mme [T] - condamné Mme [M] à verser 2.000 euros de dommages et intérêts à M. et Mme [T] en indemnisation du préjudice résultant du caractère frauduleux du congé - débouté M. et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de leur demande d'amende civile - laissé à chaque partie ses propres dépens et rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 17 décembre 2024, Mme [M] a interjeté appel des dispositions du jugement sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [T] de leurs demandes de remboursement du dépôt de garantie et de la facture de 3.575 euros établie par la société JMDE TP et déclaré irrecevable la demande de réduction du montant du loyer. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 19 mars 2026, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (paragraphe c). Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure (paragraphe d). S'agissant de la véranda, l'état des lieux d'entrée, dressé contradictoirement entre les parties le 9 mars 2017, mentionne l'existence d'une fêlure sur un carreaux du revêtement de sol, la présence d'impacts sur 10 autres carreaux, l'absence d'une poignée sur la porte extérieure et la détérioration des rideaux. Le procès-verbal de sortie dressé le 31 mars 2022 fait état d'autres désordres (vissage du cadre en pvc sur la fenêtre coulissante, présence de crasse sur le toit, moisissures sur tous les murs), sans pour autant indiquer ou établir par des photographies que la porte entre la cuisine et la véranda est 'déplorablement abîmée' comme indiqué sur ce constat. Si comme l'a pertinemment relevé le premier juge sans inverser la charge de la preuve, l'imputabilité aux locataires des traces de moisissures n'est pas établie, ceux-ci doivent en revanche répondre des deux autres désordres qui procèdent respectivement d'une dégradation et d'un défaut d'entretien. Compte-tenu des éléments dont dispose la cour, le coût des réparations est évalué à 700 euros étant observé que le dévissage de la fenêtre coulissante ne justifie pas le remplacement de deux portes comme figurant sur le devis de la société BR menuiserie. Sur les extérieurs et les haies d'ornement, il résulte du procès-verbal de sortie que l'abri jardin était en mauvais état, que le jardin était en friche (arbres non taillés), que la terrasse était sale et présentait des herbes au niveau des joints, que l'allée d'entrée n'était pas entretenue et que les pavés d'accès au garage étaient sales et non entretenus. C'est en vain que les intimés soutiennent que l'appelante tente de mettre à leur charge des éléments pré-existants à leur entrée dans les lieux. En effet, aux termes du contrat de location (page 7), 'de convention expresse entre les parties (...) le locataire aura à sa charge l'entretien du terrain tout autour de la maison, et notamment la tonte du gazon, l'entretien des haies, des arbres, de l'éclairage du chalet, sans que cette liste soit limitative', de sorte qu'indépendamment de l'état des extérieurs à leur entrée dans les lieux, les intimés doivent répondre des désordres qui relèvent d'un défaut d'entretien, en particulier de l'absence de taille des arbres, arbustes, rosiers. Ils n'ont toutefois pas à supporter le coût de l'abattage des arbres qui ne relève pas de l' entretien ni d'une réparation locative au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ni celui de l'engazonnement du jardin alors que les constatations du commissaire de justice n'en font aucunement apparaître la nécessité étant relevé que le devis produit à cet effet n'est relatif qu'à l'engazonnement et non à la remise en état de la pergola et des terrasses extérieures contrairement à ce que soutient l'appelante. Enfin, il n'y a pas lieu non plus de retenir une somme du chef des luminaires extérieurs dont la défectuosité n'est objectivée par aucune pièce. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments et du devis de la société Yoan Bach Paysage relatif à la taille des arbres et arbustes, les travaux imputables aux intimés sont évalués à 1.200 euros. Le système de chauffage ne fait l'objet d'aucune observation dans le procès-verbal de sortie et si l'appelante sollicite le remboursement du coût de son remplacement, il n'est pas démontré que le désordre allégué procède d'une dégradation imputable aux locataires. Le courrier du 17 novembre 2017, produit pour justifier d'une mauvaise utilisation, est dépourvu de valeur probante dès lors qu'il émane de la propriétaire elle-même, rapportant les dires de M. [S] qui ne sont corroborés par aucun élément objectif. L'attestation de M. [F] [X] n'est pas plus probante, le témoin se contentant de relater les explications qu'il a dispensées aux locataires sans indiquer avoir constaté une mauvaise utilisation. La demande de ce chef est rejetée. Sur la cheminée, il résulte de la comparaison des états des lieux que les intimés ont déplacé la cheminée du salon pour l'entreposer dans l'une des caves. Aux termes d'une lettre du 27 mars 2027, l'appelante a 'concédé ce déplacement, à la condition impérative et non négociable (...) que la cheminée soit remise en place par un spécialiste (après vérification de son bon fonctionnement) lors du départ des locataires'. Faute pour ces derniers de s'être exécutés, ils sont redevables de la somme de 1.188 euros correspondant au coût de remontage figurant sur le devis de la société Déco Carrelage. En revanche, le coût de réfection des deux vitres fissurées est rejeté dès lors que l'état des lieux d'entrée atteste de l'existence de la fêlure de ces deux vitres lors de l'entrée dans les lieux. Sur la salle de bains, l'état des lieux de sortie fait état d'importantes traces de moisissures sur les joints de la baignoire, du bac et du carrelage de la douche et de rayures au sol de la baignoire. Les traces de moisissure relatives à la douche sont antérieures à l'entrée des locataires ainsi qu'il ressort des mentions de l'état des lieux d'entrée et c'est en vain que l'appelante invoque la convention de travaux du contrat de bail qui ne mentionne aucune obligation des locataires. Ceux-ci doivent en revanche supporter le coût de reprise des désordres affectant la baignoire qui est évalué à la somme de 500 euros. Les autres dégradations tenant à l'insalubrité de la cabine de douche, l'état des lavabos, la détérioration des robinets ou encore la destruction partielle d'un mur, ne ressortent d'aucune pièce objective et sont rejetées. Sur les portes intérieures, l'appelante ne justifie que partiellement de ses demandes, l'état des lieux de sortie indiquant uniquement que la porte de la chambre arrière a été déposée et que les portes coulissantes du placard mural sont défectueuses. Les intimés doivent répondre des dégradations constatées par le commissaire de justice sans pouvoir exciper sur ce point des mentions de l'état des lieux d'entrée, alors qu'il ressort de la convention de travaux du contrat de bail (page 11) qu'ils ont accepté en contrepartie d'une dispense de loyer de prendre en charge la peinture et la réfection des portes intérieures. Compte tenu des éléments dont dispose la cour, notamment le devis de la société [D] [G], le montant de remplacement de la porte déposée et des portes coulissantes est estimé à la somme de 1.100 euros. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le montant des réparations locatives à la charges des intimés s'élève au total à 4.688 euros. C'est donc à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie de 700 euros, lequel vient en déduction des sommes restant dues en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et de la demande de majoration, le jugement étant confirmé de ces chefs. Il est infirmé sur le montant des réparations locatives et les intimés sont condamnés solidairement à verser à l'appelante la somme de 3.988 euros (4.688 - 700) avec intérêts au légal à compter du 18 novembre 2024, date du jugement. Sur le remboursement des factures