Cour d'appel, 3ème chambre, 27 mai 2026 — n° 24/01020

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 13 août 2019, Mme [H] a consenti un bail à M. [P] [L] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 4] pour un loyer de 375 euros. Mme [O] [R] née [T] s'est portée caution des engagements du locataire par acte du 22 mai 2019. L'immeuble a été acquis par M. [E] [B] le 5 juillet 2022. Par acte du 28 avril 2023, M. [B] a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et l'a dénoncé à la caution le 10 mai 2023. Le 11 octobre 2023, il les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du locataire et le condamner solidairement avec la caution à lui verser une somme au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 10 avril 2024, le tribunal a : - constaté l'acquisition de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail conclu le 13 août 2019 entre Mme [H] aux droits de laquelle vient M. [B], et M. [L] relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], à compter du 28 juin 2023 - dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, passé le délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux - débouté M. [B] de sa demande de condamnation au paiement des loyers - condamné solidairement Mme [R] et M. [L] à payer à M. [B] la somme de 2.491,02 euros au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'au 31 janvier 2024 inclus et à payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges prévus au contrat de bail avec indexation à compter du 1er février 2024 et jusqu'à libération des lieux - condamné in solidum Mme [R] et M. [L] à payer à M. [B] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le commandement de payer et sa dénonciation à la caution - débouté les parties de leurs autres demandes. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 10 juin 2024, Mme [R] a interjeté appel du jugement. Aux termes de ses dernières conclusions du 1er décembre 2025, elle demande à la cour de: - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée avec M. [L] à payer à M. [B] la somme de 2.491,02 euros au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'au 31 janvier 2024 inclus, une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges prévus au contrat de bail avec indexation à compter du 1er février 2024 jusqu'à libération des lieux, la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le commandement de payer et sa dénonciation à la caution - débouter M. [B] de ses demandes à son encontre au besoin après avoir constaté la nullité du cautionnement - le condamner aux dépens et à lui verser 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - subsidiairement condamner M. [L] à la garantir de toutes condamnations. Elle expose que l'acte de cautionnement ne respecte pas les prescriptions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il ne lui a été remis aucun exemplaire du contrat de bail conclu postérieurement, qu'un cautionnement ne peut être demandé lorsque le bailleur a souscrit une assurance locative, que les mentions relatives à l'indexation du loyer sont insuffisamment précises et en déduit que l'acte est nul. Subsidiairement, elle soutient qu'aucune indexation du loyer n'est due en l'absence de précision de la clause, qu'aucune somme n'est prévue au titre des charges, qu'il n'y a eu aucune régularisation des charges et que le dépôt de garantie doit être déduit de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION : Sur la validité du cautionnement Selon l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Sur le cumul d'un cautionnement et d'une assurance locative, il appartient à Mme [R], qui soulève la nullité de son acte de cautionnement, de rapporter la preuve de la cause de nullité alléguée et il est constaté qu'elle ne produit aucune pièce de nature à établir que le bailleur aurait souscrit une assurance locative, laquelle ne ressort pas non plus des pièces de l'intimé. Sur la remise du contrat de bail, l'appelante a indiqué de façon manuscrite sur l'acte de cautionnement qu'un exemplaire du contrat de bail lui a été remis et a également signé le contrat de bail avec la mention manuscrite 'lu et approuvé', de sorte qu'elle est mal fondée à soutenir ne pas avoir reçu un exemplaire du contrat de bail, étant rappelé que l'acte de caution peut être établi antérieurement au bail lui-même et qu'aucune disposition n'impose que ce soit un exemplaire signé du bail qui soit remis. Sur les conditions de révision du loyer, l'acte de cautionnement comporte la mention manuscrite apposée par Mme [R] selon laquelle le loyer est 'révisable le 01/01 de chaque année selon l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE' alors que le contrat de bail précise que cette révision se fera chaque année le 1er janvier selon l'indice de référence des loyers du 4ème trimestre. Cette absence de précision de l'indice de référence servant de base au calcul de la révision annuelle ne permet pas à la caution de connaître avec précision l'étendue de son engagement, de sorte que le cautionnement encourt la nullité. En conséquence M. [B] est débouté de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de l'appelante. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, eu égard à l'expulsion de M. [L] survenue le 23 octobre 2024, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser à l'intimé la somme de 2.491,02 euros pour les indemnités d'occupation échues impayées au 31 janvier 2024 et de le condamner en outre au paiement de la somme de 3.711,53 euros au titre des indemnités d'occupation échues impayées de février 2024 au 23 octobre 2024. Sur les réparations locatives En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure. En l'espèce, il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement par les parties le 1er juin 2019 et de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement par commissaire de justice le 2 janvier 2025, que le logement a été dégradé. Au-delà de la seule usure liée à l'occupation des lieux pendant 6 ans, le commissaire de justice a constaté des dégradations importantes imputables au locataire (nombreux trous, éclats, taches sur l'ensemble des murs, papiers peints arrachés, radiateurs arrachés des murs dans toutes les pièces, carreaux cassés, attache de volet arrachée, portes des meubles de salle de bains arrachées...). En conséquence il convient de faire droit à la demande d'indemnisation au vu des devis versés aux débats, soit la somme de 522 euros pour l'enlèvement des éléments cassés et objets laissés sur place et nettoyage des lieux, et celle de 10.093,23 euros pour la reprise des désordres affectant toutes les pièces du logement (murs, plinthes, portes) et de condamner M. [L] à verser ces sommes à l'intimé. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées s'agissant de Mme [R]. M. [L], partie perdante, est condamné aux dépens d'appel et à verser à M. [B] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [R] est déboutée de sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [O] [R] née [T] à payer à M. [E] [B] la somme de 2.491,02 euros au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'au 31 janvier 2024 inclus et une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges prévus au contrat de bail avec indexation à compter du 1er février 2024 jusqu'à libération des lieux, à payer à M. [E] [B] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le commandement de payer et sa dénonciation à la caution, et statuant à nouveau, DIT que l'acte de cautionnement signé par Mme [O] [R] née [T] le 22 mai 2019 est entaché de nullité ; DEBOUTE en conséquence M. [E] [B] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Mme [O] [R] née [T] ; CONDAMNE M. [P] [L] à verser à M. [E] [B] la somme de 3.711,53 euros au titre des indemnités d'occupation échues impayées du 1er février 2024 au 24 octobre 2024 ; CONFIRME le jugement en ce qu'il a condamné M. [P] [L] à payer à M. [E] [B] la somme de 2.491,02 euros au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'au 31 janvier 2024 et la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le commandement de payer et sa dénonciation à la caution ; Y ajoutant, CONDAMNE M. [P] [L] à verser à M. [E] [B] les sommes de 522 euros et 10.093,23 euros à titre de dommages et intérêts pour les réparations locatives ; CONDAMNE M. [P] [L] aux dépens d'appel ; CONDAMNE M. [P] [L] à verser à M. [E] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Mme [O] [R] née [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.