Cour d'appel, 8ème chambre, 27 mai 2026 — n° 25/01924

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance de référé rendue le 21 janvier 2025 par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SCCV [Y], prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI Noyer la somme de 900 € au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire assortissant sa condamnation à transférer le dépôt de garantie, Condamne la SCCV [Y], prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI Noyer la somme de 5'900 € au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire assortissant sa condamnation à notifier au preneur le transfert de propriété et du dépôt de garantie, Condamne la SCCV [Y], prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELAS Péchenard & Associés et de Me Karine Thiebault, avocats, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SCCV [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCCV [Y], prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI Noyer la somme de 2'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * EXPOSÉ DU LITIGE A compter de 2019, la SCCV [Y] a entrepris la construction de cinq bâtiments à usage de bureau et d'entrepôt sur un tènement immobilier situé [Adresse 3] à la commune de [Localité 2] et, par acte du 16 novembre 2022, elle a consenti à la SAS Société de Gestion des Aires d'Accueil (SG2A) un bail en l'état futur d'achèvement d'une durée de douze ans, commençant à compter de la mise à disposition des locaux et au plus tard à partir du 30 octobre 2023, portant sur une partie des locaux du bâtiment n°5 moyennant le paiement d'un loyer annuel de 199'840 € hors taxes et hors charges, outre le versement d'un dépôt de garantie de 49 960 €. Par acte authentique du 15 décembre 2023, la SCCV [Y] a vendu le bien immobilier à la SCI Noyer. Par courrier de son conseil du 14 mars 2024, la SCI Noyer a mis en demeure la SCCV [Y] de justifier du versement du dépôt de garantie et de la notification au preneur prévus au bail. En l'absence d'accord des parties, la SCI Noyer a, par acte du 18 avril 2024, fait assigner la SCCV [Y] en référé et, par ordonnance du 28 mai 2024, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Par ordonnance de référé contradictoire du 21 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Lyon a : Dit n'y avoir lieu de statuer sur la prétendue incompétence de la juridiction des référés, Condamné la SCCV [Y] à payer à la SCI Noyer la somme provisionnelle de 49 960 €, au titre du transfert du dépôt de garantie versé par la SAS SG2A en application du contrat de bail commercial conclu le 16 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de la mise en demeure de payer, et capitalisation des intérêts échus pour au moins une année, ceci sous astreinte provisoire d'un montant de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant une durée de 2 mois, S'est réservé la liquidation de ladite astreinte, Condamné la SCCV [Y] à notifier à la SAS SG2A le transfert de propriété intervenu entre elle et la SCI Noyer, ainsi que le transfert du dépôt de garantie de 49 960 € à cette dernière, ceci sous astreinte provisoire d'un montant de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant une durée de 2 mois, S'est réservé la liquidation de l'astreinte, Condamné la SCCV [Y] aux dépens de l'instance, Dit n'y avoir lieu à appliquer l'article 699 du code de procédure civile, Condamné la SCCV [Y] à payer à la SCI Noyer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejeté la demande de la SCCV [Y] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, Rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 11 mars 2025, la SCCV [Y] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs, à l'exception de ceux par lesquels le juge s'est réservé la liquidation de l'astreinte, et, par avis de fixation du 18 mars 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 16 mai 2025 (conclusions), la SCCV [Y] demande à la cour': Réformer l'ordonnance dont appel dans toutes ses dispositions, En conséquence, Se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la SCI Noyer en raison de contestations sérieuses, Renvoyer les parties pour connaître de l'affaire par devant le tribunal judiciaire de Lyon, statuant au fond, En tout état de cause, Débouter la SCI Noyer de l'ensemble de ses prétentions, Condamner la SCI Noyer à régler à la SCCV [Y] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la même aux entiers dépens *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 15 juillet 2026 (conclusions d'intimée), la SCI Noyer demande à la cour':

MOTIFS, Sur les demandes d'injonction à la SCCV [Y] sous astreinte': Le premier juge a d'abord retenu que le moyen tiré, devant le juge des référés, de l'existence d'une contestation sérieuse, ne constitue pas une exception d'incompétence. Il a ensuite relevé que l'acte authentique de vente du 15 décembre 2023 rappelle la location consentie à la SAS SG2A et indique que les parties à l'acte de vente font leur affaire personnelle de tous comptes et règlements entre eux au sujet du bail mais aussi que les annexes font partie intégrante de la minute. Il a relevé que le bail annexé stipule qu'en cas de transfert de la propriété, le montant du dépôt de garantie en possession du bailleur sera transféré au nouveau propriétaire. Il en a conclu que les parties au contrat de vente ont manifestement convenu de régler entre elles les comptes relatifs au bail commercial qui fait partie de l'acte de vente. Il en a déduit que ni l'obligation de la SCCV [Y] de transférer à la SCI Noyer le dépôt de garantie versé par la SAS SG2A, ni celle de lui notifier ce transfert, ne sont sérieusement contestables, ajoutant qu'aucune urgence n'est requise pour faire application des pouvoirs conférés par l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Il a considéré que la résistance de mauvaise foi de la SCCV [Y] aux demandes de la SCI Noyer, alors que ces demandes sont conformes aux engagements pris par elle, tant envers la SAS SG2A qu'à l'égard de l'acquéreur et alors qu'une injonction de rencontrer un médiateur a été prononcée, commande d'assortir la condamnation à exécuter ses obligations d'une astreinte comminatoire, de nature à en assurer l'effectivité. La SCCV [Y] reproche au premier juge d'avoir tranché le fond du droit et commis un excès de pouvoir en décidant d'accorder des effets juridiques en présence d'une telle configuration, à savoir deux contrats signés à des époques distinctes par des personnes distinctes. Elle relève que le sort du bail, passé à l'origine entre la SCCV [Y] et la société SG2A, a fait l'objet d'un traitement dissocié dans l'acte de vente, sans acte opposable à toutes les parties concernées. Elle considère que la clause de l'acte de vente selon laquelle les parties «'font leur affaire personnelle de tous comptes et règlement ente eux au sujet du bail'» est une formule «'fourre-tout'» la rendant dépourvue du moindre effet juridique en raison de son imprécision. Elle en conclut que la SCI Noyer ne saurait se prévaloir d'un contrat auquel cette société n'est pas partie et ce d'autant que la jurisprudence constante de la Cour de cassation considère que l'obligation de restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire. Elle estime qu'en vertu de cette jurisprudence, elle risque de se voir réclamer par la société SG2A la restitution du dépôt de garantie. Elle considère en outre que se départir du dépôt de garantir créerait un trouble juridique puisque le décompte des sommes à restituer se fera sans état des lieux de sortie possible puisqu'elle n'a plus de lien de droit avec la société locataire et elle relève que la SCI Noyer ne justifie pas que le nouveau bail conclu comporte une clause par laquelle la société locataire reconnaît qu'elle ne pourra demander la restitution du dépôt de garantie qu'au seul acquéreur. Elle souligne que la clause insérée dans le bail est vide de sens juridique puisque le bailleur ne peut pas reconnaître un événement futur. Elle estime en conséquence que le premier juge a juxtaposé deux contrats signés à des époques différentes par des personnes distinctes pour tendre entre les volontés exprimées un lien juridique purement artificiel. Elle ajoute que l'emploi du mot «'manifestement'» dans la motivation ne suffit pas à masquer une intrusion sur le fond du litige. La SCI Noyer considère que l'existence des deux obligations de la SCCV [Y] n'est pas sérieusement contestable puisque ces obligations résultent de l'acte authentique du 15 décembre 2023, intégrant en annexe le bail commercial du 16 novembre 2022, et des articles 1103 et 1104 du code civil. Elle relève en effet qu'aux termes de l'acte authentique du 15 décembre 2023, la SCI Noyer et la SCCV [Y] se sont engagées à faire entre elles les comptes résultant du bail commercial conclu le 16 novembre 2022 avec la SG2A et qu'en vertu de l'article 5.4 dudit bail, la SCCV [Y] s'est engagée à notifier à la SG2A tout transfert de propriété et, le cas échéant, à transférer au nouveau propriétaire des locaux le montant du dépôt de garantie (49 960 €). Elle en conclut qu'il a donc bien été dérogé à la jurisprudence de la Cour de cassation, qui rappelle elle-même être supplétive de la volonté des parties. Elle considère que l'engagement figurant dans l'acte de vente est d'autant plus précis que le contrat de bail est annexé, lequel évoque expressément l'engagement du bailleur de procéder au transfert du dépôt de garantie au nouveau bailleur. Elle dénonce la mauvaise foi de l'ancien propriétaire qui, suite à l'exécution forcée de la décision attaquée, a fait assigner la société SG2A en paiement d'un prétendu arriéré le loyer. Elle considère que la nécessité des astreintes prononcées par le premier juge a été confirmée par le comportement de la SCCV [Y] à la suite du prononcé et de la signification de l'ordonnance de référé attaquée, cette société ayant attendu plusieurs jours avant de lui transférer le dépôt de garantie et n'ayant manifestement pas notifié à la SG2A les transferts de propriété et du dépôt de garantie. Sur ce, Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le juge des référés étant le juge de l'évidence, il n'entre pas dans ses pouvoirs d'interpréter un contrat lorsqu'il existe un doute dans la commune intention des parties en faisant application des articles 1188 et suivants du code civil. Il revient en revanche au juge des référés d'appliquer le contrat lorsque celui-ci ne nécessite aucune interprétation. Aux termes de l'article L.131-1 du code de procédure civile, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, l'acte de vente du 15 décembre 2023 expose, après la désignation du bien vendu, qu'un bail commercial en l'état futur d'achèvement a été consenti à la société SG2A et il stipule alors': «'Le vendeur et l'acquéreur font leur affaire personnelle de tous comptes et règlements entre eux au sujet du bail.'». La portée de cette stipulation ne fait aucun doute dans la mesure où elle est précédée de la mention «'Une copie du bail est demeurée annexée aux présentes après mention.'». Or, la société appelante ne saurait contester le caractère clair et précis de l'engagement qu'elle a pris aux termes l'article 5.4 du bail commercial ainsi libellé': «'En cas de transfert de la propriété de l'immeuble, le montant du dépôt de garantie en possession du bailleur sera transféré au nouveau propriétaire sur simple notification au preneur, ce que ce dernier reconnaît et accepte expressément.'». Comme exactement retenu par le premier juge, la nécessité de procéder à une lecture combinée des deux contrats ne revient pas à procéder à une interprétation qui excéderait les pouvoirs du juge des référés puisque, d'une part, le bail commercial est annexé à l'acte de vente de sorte qu'il y est intégré et, d'autre part, les stipulations de ce bail énoncent clairement les obligations de la SCCV [Y] et l'acceptation de la société SG2A. La cour d'appel ajoute que cette acceptation expresse, dûment signée par la société SG2A, exclut le risque allégué par la société appelante de se voir réclamer par le preneur la restitution du dépôt de garantie.