Cour d'appel, chambre 1-8, 27 mai 2026 — n° 23/14531

PAR CES MOTIFS , La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, Y ajoutant DEBOUTE Mme [B] de l'intégralité de ses demandes, CONDAMNE Mme [B] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Mme [J] [G] épouse [B] est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2]. Par acte sous seing privé du 3 décembre 1985, elle a donné le rez-de-chaussée et le premier étage de cet immeuble à bail commercial à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [Adresse 4]. Ce bail a été renouvelé depuis. Par acte sous seing privé du 19 janvier 2001, le deuxième étage de l'immeuble a été donné à bail d'habitation à M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [O]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mars 2015, M.[R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] ont dénoncé à Mme [J] [G] épouse [B] des désordres affectant l'appartement loué, principalement l'affaissement du sol de plusieurs pièces du logement. Le 27 mars 2015, Mme [J] [G] épouse [B] a adressé à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE DU COURS FOCH un courrier recommandé avec accusé de réception, estimant que les désordres du deuxième étage pouvaient être en lien avec l'installation par la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [Adresse 4] d'un robot de distribution au premier étage, installation ayant requis la démolition des cloisons porteuses. Par ordonnance de référé du 2 mars 2016, un expert judiciaire a été désigné. L'expert a déposé son rapport le 15 octobre 2018. Par acte d'huissier en date du 17 janvier 2019, Mme [J] [G] épouse [B] a assigné la société d'exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE DU COURS FOCH, M. [R] [Y] et Mme [D] [V] épouse [Y] devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE aux 'ns, notamment, de voir condamner la société [Adresse 4] à lui régler les sommes de 17.654,93 € hors taxes et 25.306,67 € hors taxes. En cours de procédure, a'n de faire exécuter les travaux de sécurisation et de remise en état des lieux, M. [R] [Y] et Mme [D] [V] épouse [Y] ont été relogés aux frais de Mme [J] [G] épouse [B] du 27 mai au 5 juillet 2019. Par jugement rendu le 28 septembre 2023, le Tribunal: DEBOUTE M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] de l'ensemble de leurs prétentions dirigées contre la société d'exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE DU COURS FOCH ; CONDAMNE Mme [J] [G] épouse [B] à verser à M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] ensembles la somme de seize mille neuf cent un euros (16.901 €) au titre de leur préjudice de jouissance ; CONDAMNE Mme [J] [G] épouse [B] à verser à M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] ensembles la somme de deux mille sept cents euros (2.700 €) au titre de leur préjudice moral ; CONDAMNE Mme [J] [G] épouse [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire ; DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Nathalie FENECH, avocat de M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] de recouvrer directement contre Mme [J] [G] épouse [B] ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE Mme [J] [G] épouse [B] à verser à M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] ensembles la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ; REJETTE les prétentions pour le surplus. Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les époux [Y], ayant fait le choix de fonder leurs prétentions en indemnisation sur le contrat de bail, sont infondés à demander condamnation de la société [Adresse 4], qui n'est pas liée à ce contrat.

MOTIFS DE LA DECISION: Sur l'indemnisation des époux [Y] Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...). L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Quand bien même son comportement serait irréprochable, le bailleur, bien qu'informé, qui n'a pas exécuté son obligation de délivrance des lieux en bon état d'usage doit indemniser intégralement le préjudice subi par son locataire, à moins de rapporter la preuve que l'inexécution provient d'un cas de force majeure ou de la faute de ce dernier. En l'espèce, l'expert judiciaire indique en page 47 de son rapport que 'lors des sondages sur les pièces du deuxième étage surplombant le bureau et la cuisine, un état très dégradé du plancher, délitement du mortier, nécessitant sa remise en état pour un usage conforme à la décence et la sécurité de ces pièces d'habitation. Lors de toutes les visites, y compris la dernière le 29 mars 2018, sur le reste de l'appartement, une pente importante du plancher nécessitant sa remise en état pour un usage conforme à la décence et à la sécurité de ces pièces d'habitation avec notamment la possibilité de passer à travers le plancher'. Quand bien même la bailleresse a réagi rapidement une fois informée des désordres et a entrepris les travaux dès le dépôt du rapport d'expertise, elle ne justifie d'aucun cas de force majeure ou de faute du locataire l'empêchant de respecter ses obligations contractuelles et légales, de sorte qu'elle ne saurait être exonérée de l'indemnisation des préjudices de jouissance et moraux subis par ses locataires. Si l'expert ne retient pas l'impossibilité d'usage de l'appartement et donc un préjudice de jouissance et ne fournit aucun élément de chiffrage, comme l'a dit le premier juge, ses propres constatations matérielles établissent l'existence d'un préjudice de jouissance: plancher en pente, risque de passage au travers, risque général pour la sécurité. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a retenu que les troubles ont duré de mars 2015 à juillet 2019, ce que ne conteste pas la bailleresse, en ce qu'il a évalué le préjudice de jouissance à un tiers du loyer sur cette période et en ce qu'il a retenu un préjudice moral de 2700€, eu égard à l'inquiétude des locataires durant quatre ans et quatre mois quant au risque d'affaissement du plancher, tout en tenant compte de la diligence de la bailleresse. Sur les autres demandes Mme [B] est condamnée aux dépens d'appel.