Tribunal judiciaire, chambre 22 / proxi fond, 28 mai 2026 — n° 24/08675

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 décembre 1997 prenant effet le jour même, la SCI du Bois-Perrier, a donné à bail pour une durée de six ans renouvelable à M. [R] [N] et à Mme [W] [N] [Q] un appartement à usage d'habitation et une cave situés [Adresse 3], [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 2 501,00 francs révisable (5 48,65 euros), outre des provisions pour charges. Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, la société Logirep a fait délivrer à M. [R] [N] et à Mme [W] [N] [Q] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois. Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la société Logirep a fait délivrer à M. [R] [N] et à Mme [W] [N] [Q] un commandement de payer la somme en principal de 14 448,09 euros dans le délai de deux mois. Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, la société Logirep a fait assigner M. [R] [N] et à Mme [W] [N] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : " Voir constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies, pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance. Par voie de conséquence, constater la résiliation du bail ; " Ordonner l'expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; " Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; " Condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef ; " Condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 15 099,32 euros, arrêtée à la date du 30 mai 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire ; " Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour recouvrer sa créance ; " Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation. Par ordonnance du 17 février 2025, le juge des référés a déféré l'affaire au juge des contentieux de la protection statuant au fond eu égard à la contestation sérieuse soulevée et a invité les parties à se présenter à l'audience du 17 février 2025. Après renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 26 mai 2025. A cette audience, la société Logirep, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 24 185,59 euros. Elle a indiqué qu'un supplément de loyer de solidarité était appliqué, que les locataires n'avaient effectué aucun règlement, et qu'ils n'avaient pas justifié de l'assurance du logement.

MOTIFS Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. I. Sur la qualité à agir de la société Logirep Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En application de l'article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. En l'espèce, il ressort des pièces fournies par le demandeur que le bail a été initialement conclu entre la SCI du Bois-Perrier et M. [R] [N] et Mme [W] [N] [Q] le 30 décembre 1997, sur des locaux situés [Adresse 3]. Le bail a été renouvelé par la société Icade le 30 décembre 2009 entre les mêmes locataires et portant sur le logement situé à la même adresse. En outre, le demandeur fournit un acte de vente immobilière en date du 30 avril 2010. Ce document indique que la société Icade a vendu ses biens immobiliers dont fait partie le logement litigieux des défendeurs, à la société Logirep. Enfin, à l'audience, M. [R] [N], le défendeur, confirme que la société Logirep, partie demanderesse, est son bailleur. Il apparaît donc que la société Logirep, demanderesse, justifie de sa qualité de propriétaire des lieux loués situés [Adresse 3], [Localité 2], et donc de sa qualité de bailleur envers M. [R] [N] et Mme [W] [N] [Q]. En conséquence, la société Logirep justifie bien de sa qualité de propriétaire et est donc recevable à agir à l'égard des locataires. II. Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés et défaut de production de l'attestation d'assurance Sur la saisine de la CCAPEX Selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En l'espèce, la CCAPEX a été saisie le 4 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 6 juin 2024. L'action est donc recevable sur ce point. Sur la saisine de la préfecture L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 10 juin 2024, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 20 septembre 2024. L'action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. III. Sur la demande principale en résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et le sort des meubles Sur le moyen tirée de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance Selon l'article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe. En l'espèce, la société Logirep produit un bail du 30 décembre 1997 qui ne contient aucune clause résolutoire à ce titre. Elle produit en outre des conditions particulières d'un contrat de location à effet au 30 décembre 2009, mais qui n'est aucunement signé par les défendeurs, et qui, en outre été de cause, ne comprend pas davantage de clause résolutoire. S'agissant des conditions générales produites au nom de la société Icade, celles-ci ne sont ni datées, ni signées par les défendeurs, de sorte qu'il n'est nullement établi qu'elles concernent les lieux objets du contrat d'une part, et qu'elles aient été acceptées par les défendeurs d'autre part. Il en résulte que la société Logirep échoue à apporter la preuve de l'existence d'une clause résolutoire pour défaut d'assurance intégrée dans le contrat de location conclu avec M. [R] [N] et Mme [W] [N] [Q]. Par conséquent, la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance ne pourra prosérer. Sur le moyen tiré de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges L'article 24 I.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la société Logirep ; REJETTE la demande de la société Logirep tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d'assurance ; REJETTE la demande de la société Logirep tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ; REJETTE la demande d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation ; CONDAMNE solidairement M. [R] [N] et Mme [W] [N] [Q] à payer à la société Logirep la somme de 31 841,07 euros, arrêtée au 19 mars 2026, terme de février 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Autorise M. [R] [N] et Mme [W] [N] [Q] à apurer leur dette en 23 mensualités de 100 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ; Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; Rappelle qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ; Condamne solidairement M. [R] [N] et à Mme [W] [N] [Q] à payer à la société Logirep la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette pour le surplus des demandes ; Condamne solidairement M. [R] [N] et à Mme [W] [N] [Q] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. La greffière La juge