Cour d'appel, chambre civile 1-5, 28 mai 2026 — n° 25/05551

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Confirme l'ordonnance querellée sauf en ce qu'elle a condamné la société Le Quarante Sous au paiement de la somme provisionnelle de 33 479,30 euros, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société Le Quarante Sous à payer provisionnellement à la société Le Tellerie la somme de 6 695, 86 euros arrêtée au 30 janvier 2025, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Lucie LAFOSSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé, la société La Tellerie a consenti au profit de la société Le Quarante Sous un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines) en vue d'y exploiter un restaurant pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023 moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 19 337 euros hors taxes et hors charges par an, payable mensuellement. Le 3 juillet 2024, la société La Tellerie a fait signifier à la société Le Quarante Sous un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 12 943,64 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l'acte. Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la société Le Quarante Sous a fait assigner la société civile immobilière La Tellerie devant le tribunal judiciaire de Versailles en opposition à commandement de payer. Par acte de commissaire de justice délivré le 21 août 2024, la société La Tellerie a fait assigner en référé la société Le Quarante Sous aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à lui verser la somme de 33 479,30 euros, outre une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire rendue le 22 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme provisionnelle de 33 479,30 euros à valoir sur l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur un montant de 12 943,64 euros, à compter du 21 août 2024 sur la somme de 10 090,51 euros et à compter du prononcé de l'ordonnance pour le surplus, - condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes, - condamné la société Le Quarante Sous au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 3 juillet 2024 et de l'assignation, - rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 9 septembre 2025, la société Le Quarante Sous a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 20 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Le Quarante Sous demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1219,1589,1719 et 1720 du code civil de : '- juger que la société Quarante Sous recevable et bien fondée en son appel, - rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant le paiement de la prétendue dette locative de 33 479,30 euros et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande, - rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant le paiement de la clause pénale et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande, - rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande, - rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant la fixation d'une indemnité d'occupation et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande, -infirmer l'ordonnance déférée rendue le 22 mai 2025 N° RG24/00191 - N° Portalis DB22-W-B7I-SINP en ce qu'elle a retenu :

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. En l'espèce, il apparaît que la locataire a engagé dès le 1er août 2024 une action au fond en vue de contester le commandement de payer du 3 juillet 2024, par laquelle il contestait sa validité et la bonne foi du bailleur lors de sa délivrance. Il est en effet démontré que ce commandement de payer a été délivré d'une part alors que la vente de l'immeuble au profit de la société Le Quarante Sous était en cours et n'avait pas pu être réitérée du fait de l'absence de la société La Tellerie le jour prévu pour ce faire, et d'autre part alors que la bailleresse avait connaissance du très mauvais état du local loué, ce qui ressort du courrier de la société Exelia, la gravité des désordres subis étant de nature à remettre substantiellement en cause l'obligation de paiement de la locataire. Par suite, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion et d'une indemnité d'occupation. Sur la provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Si une partie à un contrat peut suspendre l'exécution de sa propre obligation, c'est à la condition que l'inexécution par l'autre partie de ses obligations soit suffisamment grave, soit en l'espèce que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d'entretien ait pour conséquence que les lieux ne puissent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle. Sur ce La société La Tellerie sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société Le Quarante Sous à lui payer la somme de 33 479,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2025, loyers et charges de janvier 2025 inclus. Sur le moyen tenant à l'existence de paiements non comptabilisés La société Le Quarante Sous se prévaut d'un versement de 1 912 euros du 18 août 2023, d'un versement de 4 150 euros du 27 décembre 2023 et d'un versement de 2 013,70 euros du 28 décembre 2023, correspondant à une annulation de loyer intervenue en juillet 2023. Il convient de constater que la société La Tellerie ne joint pas le décompte arrêté au 30 janvier 2025 à hauteur d'appel, mais l'ordonnance de première instance dispose que : « En l'espèce, la société civile immobilière La Tellerie établit un décompte de dette locative de la société Le Quarante Sous, arrêté au 30 janvier 2025 à la somme totale de 33 479,30 euros, échéance de janvier 2025 incluse, compte tenu d'un versement d'un montant de 1 912,00 euros en date du 18 août 2023 d'un versement d'un montant de 4 150,00 euros en date du 27 décembre 2023 et d'une « annulation » du loyer de juillet 2023. » Il apparaît que les sommes invoquées par le locataire avaient déjà été comptabilisées dans le décompte du 30 janvier 2025. Sur le moyen tenant à l'existence d'une vente Aux termes de l'article 1589 du code civil la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si une promesse synallagmatique vaut vente, le transfert de propriété peut être reporté à la date de signature de l'acte authentique ou, lorsque l'exécution forcée en nature est poursuivie en justice, à la date de la décision judiciaire y faisant droit. En l'espèce, la promesse de vente contient un article intitulé « Transfert de propriété et jouissance des biens » qui stipule que : « L'acquéreur aura la propriété des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique. Il en aura la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers. » Un autre article intitulé : Réitération par acte authentique stipule que : « Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15/01/2024 par Maître [N], Notaire à [Localité 4], que les parties choisissent à cet effet d'un commun accord. Les parties donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de l'étude notariale pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d'aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires. La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : - invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt mille cinq cents euros (20500 euros), - ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus. (...) » Il en résulte que, si M. et Mme [O] sont éventuellement fondés à poursuivre l'exécution judiciaire du contrat en vertu de la promesse de vente, il est expressément stipulé que le transfert de propriété est différé à la réitération de la vente par acte authentique. Ainsi, en l'absence de signature d'un acte authentique, ou à défaut, de constatation de la vente par décision judiciaire, le moyen tiré du transfert de la propriété du local ne constitue pas une contestation sérieuse. Sur la contestation portant sur l'état du local