Cour d'appel, ch. civile et commerciale, 28 mai 2026 — n° 25/00911

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l'appel et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 28 janvier 2025 sauf en ce qu'il a : - condamné la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 140.681 euros en réparation de son préjudice résultant de l'extinction de son bail commercial ; - condamné la société DSJ à payer à la société CCLB une indemnité d'occupation à compter du 29 août 2021 fixée à un montant égal au loyer et aux charges tels que prévus dans le bail en vigueur et soit aux montants suivants : * loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1 036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008 ; * provision sur charge correspondant au budget annuel ; * provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT. Statuant à nouveau : Condamne la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 113 144,40 euros en réparation de son préjudice résultant de l'extinction de son bail commercial ; Condamne la société DSJ au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu'au 20 septembre 2025, date de libération des lieux équivalente aux montants suivants : - loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit au montant de 1.036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction avec comme valeur de référence de l'indice celle du 2ème trimestre 2018, qui sera comparé pour la première révision à celui du 2ème trimestre 2019, lequel servira d'indice de référence pour la révision suivante et ainsi de suite, * provision sur charge correspondant au budget annuel ; * provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT. Y ajoutant ; Condamne la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires aux dépens d'appel ; Condamne la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires, seule, à payer à la société DSJ, seule, la somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel. La greffière, La présidente,

* * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 29 août 1986, la S.C.I. CCLB a conclu un bail à construction avec la S.C.C.V. [Adresse 4], portant sur des parcelles sises à [Localité 4] anciennement cadastrées AW [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], lesquelles ont été réunies pour former la parcelle AW [Cadastre 5], elle-même transformée pour former aujourd'hui la parcelle AW [Cadastre 6] dans le cadre d'un projet de construction et d'exploitation d'un centre commercial. Ce bail a été conclu pour 35 ans, soit jusqu'au 29 août 2021. Par acte authentique signé le même jour, la SCCV Les Peupliers a conclu avec M [N] un bail à construction portant sur les parcelles anciennement cadastrées AW [Cadastre 7] et [Cadastre 8] lesquelles ont été réunies pour former la parcelle AW [Cadastre 9] pour une durée de 35 ans. Par suite d'une promesse de vente de M [N], la SCI CCLB est devenue propriétaire de ce second ensemble de parcelles à compter du 7 mai 1992.

Sur ces parcelles a été construit, conformément aux dispositions des baux à construction, le Centre Commercial [Adresse 5]. La SCI ACAF est venue aux droits de la SCCV Les Peupliers par la signature le 3 septembre 1986 d'une vente en l'état futur d'achèvement des lots n°6 à 20 du futur bâtiment qui devait être construit et elle a loué les différents locaux commerciaux du centre commercial édifié. S'agissant des biens sur lesquels la SCCV Les Peupliers a conservé la qualité de preneur à construction, ceux-ci ont fait l'objet de plusieurs crédits-baux permettant dans un premier temps à la société Comodis de venir aux droits de la SCCV Les Peupliers, puis à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires de devenir preneur à construction des trois baux à construction précédemment énoncés, à l'exception des lots cédés à la SCI A.C.A.F. Ainsi la SCCV Les peupliers a loué les différents locaux commerciaux du centre commercial édifié et notamment à la Sarl Chez Shao qui exploitait un fonds de commerce de restauration traiteur et plats à emporter, le bail prenant effet le 1er septembre 2000 et expirant le 1er septembre 2009. Par acte du 7 janvier 2005, la SARL Chez Shao représentée par son liquidateur judiciaire a cédé à Mme [O] [M] le fonds de commerce et le droit au bail avec cession du droit au bail « pour le temps restant à courir » des locaux dans lesquels le fonds est exploité. Un nouveau bail a été consenti à Mme [M] par la société Comodis venue aux droits de la SCCV Les Peupliers par acte du 2 juin 2009, à effet rétroactif du 7 janvier 2005 expirant le 6 janvier 2014. Par acte du 17 octobre 2011, Madame [M] a cédé son fonds de commerce à la société DSJ incluant son droit au bail. Par courrier recommandé du 16 août 2021 avec accusé de réception du 18 août 2021, la SCI CCLB a notifié à la société DSJ l'expiration du bail commercial au 29 août 2021 et lui a proposé de régulariser un nouveau bail avec de nouvelles charges et conditions, ce à quoi la société DSJ s'est opposée. Par actes d'huissier des 28 février et 3 mars 2022, la société CCLB a fait assigner les sociétés L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et DSJ devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de voir constater l'occupation sans droit ni titre de la société DSJ et de voir ordonner son expulsion, sous garantie de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires. Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire d'Evreux a : - dit que la société DSJ est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l'expiration du bail à cette date ; - dit que la société DSJ devra quitter le local commercial susvisé et le rendre libre de toute occupation de son chef et de ses biens, ainsi que de tous autres occupants qui s'y trouveraient, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement rendu ; - ordonné à défaut de départ volontaire de la société DSJ dans le délai imparti, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - rejeté la demande d'astreinte ; - dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la société DSJ au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux qui s'effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, équivalente aux montants suivants : * loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1 036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008 ; * provision sur charge correspondant au budget annuel ; * provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT ; - débouté la société DSJ de sa demande de garantie par la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires des condamnations prononcées à son encontre ; - débouté la société DSJ de sa demande tendant à la condamnation de la société Cclb à conclure un nouveau bail aux conditions et charges antérieures ; - condamné la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 140.681 euros en réparation de son préjudice résultant de l'extinction de son bail commercial ; - débouté la société DSJ de sa demande indemnitaire au titre des frais de licenciement ; - débouté la société DSJ de sa demande tendant à conditionner le paiement des indemnités d'occupation mises à sa charge au paiement de l'indemnité réparatrice mise à la charge de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires ; - condamné la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires aux dépens de l'instance ; - condamné la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les sociétés CCLB et L'Immobilière Européenne des Mousquetaires du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. La société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 mars 2025. EXPOSE DES PRETENTIONS Vu les conclusions du 1er décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires qui demande à la cour de : - juger la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires recevable en son appel ; - recevoir et dire bien fondée la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires en ses demandes. En conséquence : - confirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'Evreux le 28 janvier 2025 (RG n°22/00895) en ce qu'il a : * dit que la société DSJ est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l'expiration du bail à cette date ; * dit que la société DSJ devra quitter le local commercial susvisé et le rendre libre de toute occupation de son chef et de ses biens, ainsi que de tous autres occupants qui s'y trouveraient, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement rendu ; * ordonné à défaut de départ volontaire de la société DSJ dans le délai imparti, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; * rejeté la demande d'astreinte ; * dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; * condamné la société DSJ au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux qui s'effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, équivalente aux montants suivants : ** loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1 036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008 ; ** provision sur charge correspondant au budget annuel ; ** provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT ; * débouté la société DSJ de sa demande de garantie par la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires des condamnations prononcées à son encontre ; * débouté la société DSJ de sa demande tendant à la condamnation de la société Cclb à conclure un nouveau bail aux conditions et charges antérieures ; * débouté la société DSJ de sa demande indemnitaire au titre des frais de licenciement ; * débouté la société DSJ de sa demande tendant à conditionner le paiement des indemnités d'occupation mises à sa charge au paiement de l'indemnité réparatrice mise à la charge de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires ; * débouté les sociétés CCLB et L'Immobilière Européenne des Mousquetaires du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;